城市综合体的发展趋势案例分析与运营特点 朱凌波全国工商联商业不动产专业委员会主任 中国城市综合体研究中心主任亚太商业不动产学院院长 纲 要 国内外城市综合体演化历程 城市综合体论 城市综合体案例分析 我国城市综合体发展现状及趋势分析 国内外城市综合体运营特点 第一部分 国内外城市综合体演化历程 国内外城市综合体演化历程 古希腊阿索斯广场 （ASSOS） 卡拉卡拉浴场和戴克立提乌姆浴场 现代综合体的发展历程 古希腊阿索斯广场 （ASSOS） 国内外城市综合体演化历程 卡拉卡拉浴场 国内外城市综合体演化历程 30年代 二战后 20世纪70年代--至今 现代综合体的发展历程 国内外城市综合体演化历程 30年代 1933年8月,国际现代建筑协会<雅典宪章将城市划分为居住、工作、游憩、和交通四大功能，并强调功能间的独立性。导致了城市发展计划中贬低高密度、传统街坊和开发空间的混合使用，从而破坏了城市的多样性。功能分区原则人到城市和建筑的发展偏向单一化，不同空间单一化分割，结果形成城市功能不良。相互间缺少内在的必要联系，不但没有创造出新的城市空间秩序，反而在很大程度上造成了城市整体的混乱，对城市的可持续发展和自我更新产生严重制约. 国内外城市综合体演化历程 二战后 西方国家的城市化进程加速，伴随着汽车时代的到来，郊区化得以快速扩张。一方面，工业化和商业的迅速发展，农民的大量进城，城市化使城市人口达到了失控的程度，导致了住房紧张、交通拥挤、环境恶化等城市问题；另一方面，中产阶级的出现和汽车时代的到来，形成了郊区化趋势。 这一趋势导致了郊区购物中心的迅速发展。办公综合体的发展是由于二战后当时的城市中心交通拥挤、汽车噪音和污染严重，空间环境日益恶化等城市问题导致了西方城市开始进行城市中心区的再开发工作。办公综合体应运而生：大楼的底层和裙楼做商业零售，塔楼部分是宾馆和办公用房，将多种功能和形式结合在一栋建筑中，满足市中心工作人员和游客的购物、餐饮和住宿等要求。 国内外城市综合体演化历程 国内外城市综合体演化历程 20世纪70年代—至今 能源危机在西方国家的社会、政治、经济、文化、心理等方面引发出新的矛盾与冲突。城市对繁荣与活力的追求，成为建筑综合体开发建设的催化剂。人们开始反思城市复兴与城市中心区的价值。促使人们重新认识城市中心区的高效率和综合性。正是这种高效率与综合性真正成为保持和发展历史与文化的优势。 在这种思潮影响下，西方发达国家相继出现了多样性城市回归的潮流，其主要形式有：购物中心、早期历史建筑的改建开发、组合多功能的建筑综合体等。建造综合体因具备城市功能的组合性，而使其在经营上有明显的价值互补，价值提升的优势，各种不同的功能在一天不同的时间段运行，为城市的多样化生活提供全天候24小时服务。 第二部分 城市综合体论 城市综合体论---特征 超大空间尺度 功能复合性 通道树型交通体系 现代城市景观设计 高科技集成设施 高可达性 整体的统一性 土地使用均衡性 空间连续性 内外部联系的完整性 巨大的社会效应 巨大的升值潜力 城市综合体论---表现形式 城市形态的表现，在城市中心区域为了降低综合商务成本形成城市综合体； 经济形态的表现，随着城市区域的开发与旧城的改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链的关系，集群式的、高使用率的都市综合体； 建筑设计多以街区特点水平分布的复合建筑群。。。。