2009年12月16日
北京中原投资顾问部
政策支持 刺激消费 遏制房价上涨
地王频现成交量激增
发展南城市场非理性繁荣加剧
目录
1.行业政策导向
行业政策导向
2009年政策综述
政策影响分析
2010年政策预测
2.行业动态
房地产行业整体特征
行业竞争格局
2010年行业态势预测
3.土地市场
土地供应量分析
土地价格分析
土地供应分布
2010年土地市场预测
4.商品住宅一手市场
商品住宅市场供应特点
商品住宅市场成交分析
2010年商品住宅市场预测
5.写字楼市场
写字楼市场整体特征
写字楼供应特征
写字楼需求特征
2010年写字楼市场预测
6.商铺市场
商铺市场整体特征
商铺供应特征
商铺需求市场特征
2010年商铺市场预测
从市场表现看，2009上半年，各大银行新增信贷7.37万亿，在巨额信贷的支撑下，房地产市场再次迅速火热起来，2009年春节后压抑刚性需求的释放，住宅市场持续活跃，2009提3月以来成交量屡创新高，节节高的叫价引来了口袋满满的投资客，新开盘价格逐次攀升，二手房业主也紧跟开发商的步伐，跳价现象再度频频上演。受住宅交易火爆的刺激，土地市场也打响了抢夺战，地方政府开始加速推地，2008年盛行的“流拍”“底价成交”逐渐被出让市场火爆所淹没，取而代之的是接二连三的“地王”
经过2009年上半年市场的高速膨胀，并且各大金融机构信贷额度的逐渐饱和，以及2009年上半年房地产市场回暖过快，在2009年7月对二套房贷政策开始从严处理，从2009年8月开始，市场出现了正常的调整期，一手期房成交量开始小幅小降。但二手房成交量仍持续上升，因此，2009年9月，规范存量房贷款业务的政策出台，影响了二手房的成交量。但经过9、10月成交量下滑后，11月开始，成交量继续激增，同时成交价格再创新高，已超过17000元/平米。致命，国务园常务会议提出，在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头
1、行业政策导向
1.1 2009年政策综述
房地产调控政策主要目的是稳定房地市场发展，为房地产市场的发展定海把航。2009年调控政策主要从金融、市场、税收、土地和保障住房几方面进行。上半年主要表现出政府希望通过刺激房地产市场，使之尽快回暖的态度；而下半年则主要表现政府稳定房价、促进房地产市场健康发展的决心。其主要特点体现在：
政策涉及范围广
诸多政策涉及土地市场、供给市场、需求市场以及住房保障体系，影响对象包括金融机构、开发商、投资者以及低收入人群，从各个环节继08年之后进一步对低迷的房地产市场进行调控
完善保障性住房体系，增加保障性住房建设，刺激需求
通过增加保障性住房工程用地的政策支持，来扩大保障性住房的供给；通过缩短保障性住房的审批时间和改变首付方式来刺激需求，从两方面完善住房保障体系
降低开发商准入门槛刺激开发商投资
《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，重新规定了各行业固定资产投资项目的最低资本金比例，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%
而制定单块土地出让面积上限政策，在一定程度上可以抑制单宗土地出让价格，使中小开发商免于被排出竞争行列
图表1：2009年政策列表
政策名称
颁布日期
实施日期
发布单位
对房地产市场的影响
1. 土地市场政策
《关于调整部分地区土地等别的通知》
2008-12-31
2009-1-1
国土资源部
土地等别调整，直接引起土地费用收取标准的变化, 但主要涉及工业用地，对商品房房价影响不大
《关于调。。。