赢城咨询
incham
3、宏村的经济效益评估
4、“中坤模式”的延伸
5、“中坤模式”的核心：选择不可复制资源
开发模式之四：产权酒店开发
1、产权酒店产生存在的基础
2、国内产权酒店开发的基本形式
3、产权酒店存在的问题分析
4、把握产权酒店开发的关键点
开发模式之五：高尔夫休闲地产模式
1、高尔夫与房地产稼接的背景
2、高尔夫住宅的四种业态
3、案例分析：嘉和城——中国首席温泉高尔夫水城
第四章 观点：中国旅游房地产发展前景分析（P55-P56）
1、旅游休闲产业的发展将为旅游房地产带来广阔的发展前景
2、城市消费领域的拓宽加速旅游地产的发展
3、购房者对区域景观和居住环境的要求逐渐提高
4、建立在车轮上的旅游房地产具有了发展的条件
5、开发商需要盘活资产、提高效益、另辟蹊径，抢占先机
链接：相关数据 （P57）
赢城咨询
incham
近年来，中国房地产业、旅游业发展持续升温，成为社会关注的焦点，旅游房地产的概念浮
出水面并呈快速发展之势，在旅游界和房地产界引起极大关注。尽管目前对旅游房地产的概念和
范畴依然众说纷纭，但无论广义狭义，无论分类角度，所有旅游房地产都有一个显著的共同特点，
即：靠近旅游资源或旅游景区，并以此为依托为特色开发房地产。目前，对于旅游房地产比较普
遍的解释是，旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分
实现了旅游功能
第一章 总述中国旅游地产
1、中国旅游地产发展概况
中国旅游房地产在八、九十年代已萌芽，沿海地区、改革开放较早的省市由于盲目开发，房
地产项目建设供大于求， 出现大量空臵房，主要集中在旅游城市、沿海地区和比较发达的大中型
城市周边。消化这些空臵房的一个有效途径，就是将其中一部分改造为旅游物业。1994年前后，
海南的三亚、广东的珠海提出要发展休闲度假，打造顶级旅游胜地。据国家旅游部门统计，1999
年底中国共有旅游住宿设施23.7万个，其中涉外饭店7035家，客房88.94万间：中国过夜旅游人数
和旅游外汇收入分别位居世界第五位和第七位
进入新世纪，传统房地产开发机会逐渐减少，住宅消费开始由需求型向舒适型转移，“住者
有其屋”上升为“住者优其屋”，许多发达地区，如北京、上海、深圳等地的销售市场都出现了
萎缩的前兆。大量的传统房地产资金开始开辟新的领域，其中就包括旅游度假物业的开发
目前，中国旅游房地产呈快速发展之势，国内目前涉足该领域的公司超过两百家，除了国外
和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、中信、中旅等大型企业，也包括天鸿集团、万通
集团、中坤集团、万科集团、浙江宋城等一批房地产投资商、开发商、旅游企业，各路开发商均
看好未来中国的旅游房地产市场。北京、上海、大连、青岛、四川、湖南、海南、广东、福建、
深圳等地已开工的旅游房地产项目达到几百个，以高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动为主
题的休闲度假住宅、别墅、酒店近百家。从最早的深圳华侨城旅游主题公园项目拉动地产开发到
以后的海南南海传说、三亚、博鳌等，旅游房地产项目在全国层出不穷，取得了较大的市场反
映
2、中国旅游业发展存在的问题
◆ 旅游地产的“泡沫问题”
我国的旅游地产发展至今，确实存在文中所提及的罪名和大量的问题。过热的投资聚集，势
必会产生供大于求的恶性供需关系，尤其是旅游业这种对突发事件毫无抵抗力的产业。如美国
“9.11”事件引发航空、旅游产业大萧条，一颗炸弹毁掉巴厘岛整个旅游产业等事件，无不表现
赢城咨询
incham
出旅游产业的脆弱性。因此，“不可否认旅游地产未来发展前景乐观。”中国房地产协会副会长
顾云昌说：“旅游地产有没有泡沫不在于发展速度有多快，而在于其供求是否平衡，结构是否合
理，价格是否平稳，要从需求来看发展。现在中央经常提固定资产投资过热，这并不等于房地产
投资过热，房地产与一般固定资产有区别，房地产投资中82%是建住宅这种最终消费品。世界上
的中产阶级财产有三分之二是房地产，所以不能说现在的旅游房地产有泡沫，不过也要预防大泡
沫的出现。”
◆ 旅游地产的“跑马圈地”
旅游地产的土地占用远大于普遍的房地产项目，造成跑马圈地之嫌。风景资源良好，土地资
源充沛，往往是旅游地产项目的首选地，而这些地区也往往是经济发展相对缓慢的地方。地方政
府为了吸引投资，推动当地的建设，会给出各种优惠条件，甚至不计成本，违规操作，损害了国
家的利益、农民的利益。“开发商故意模糊概念，混淆视听。”建设部中国风景名胜区协会副会
长刘强表示：“模糊概念的结果就是借旅游地产之名变相搞房地产开发，钻政策法规的空子。和
开发商抱着同样心理的还有各地方政府，利用概念的模糊，盲目大规模规划，随意开发，以谋取
土地收益。”
◆ 旅游地产的“项庄舞剑”
借发展旅游之名，运作房地产开发，以突破“限”字当头的房地产政令，从目前的观念来看，
旅游地产的概念比较宽泛，涉及风景游览、会议、度假、健康等很多内容，似乎已成为一个产业
箩筐，什么概念都可以往里放。但实质是，发展商看重的是：土地资源的价值，所有的炒做概念
其根本的目的就是要推销旅游地产主题项目周边的房地产，这些开发出来的资产才是投资商“真
的期望”所在。所以，去年五部委联合督查组在对地产行业进行的三轮督查中发现“以往的确存
在房地产商利用旅游规划项目的名义，进行房地产开发的圈地现象。”
◆ 旅游地产的“群雄混战”
旅游地产这块大蛋糕已为人所识，但如何下口，如何爽爽地将它吃下，却难倒了大批的投资
商们。其一是在旅游地产的开发经营模式上单一化，缺乏创新。项目开发经营上以旅游风景为幌
子，照搬传统的住宅房地产开发模式，导致消费群体混战，毫无章法。巨大的市场和高额的回报
引来众多企业的争夺，但违规操作，误导消费者，甚至欺诈性销售、非法集资等各种恶性的牟利
手段，造成了旅游地产市场的“陷阱”多多，失去了消费群体对市场的信赖和投资的信心
◆ 旅游地产的“枯井无源”
旅游地产在我国主要以产权分割式营销为主。尽管这一形式在国外已风靡多年，但在中国尚
属新型事物，消费者对此普遍地不理解。对中国的消费者来说，让其投资远隔千山万水的旅游地
赢城咨询
incham
产，远没有投资能时不时看上一眼的住宅房地产和商业地产心里踏实。况且目前国内市场上加入
国际度假交换系统的部分分时度假产品价格超出了国内的支付能力，顾客想与国外进行交换度假
的愿望很难实现。再就是带薪休假制度在我国尚未全面实行，市场面还没完全打开，这就造成了
广大消费者对投资旅游地产更加审慎
3、中国已成型的旅游房地产种类A
（1）以提供第一居所为主要目的的景区住宅
这类住宅以为本地臵业者提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内
或市郊。通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件，如优美的自然风光、主题突出
的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量
此类房地产又可分三类：
直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅
这类景区住宅开发对风景区建设和旅游开发几乎没有什么建设性贡献，有的甚至对旅游景区
还造成一定破坏。很多城市旅游景区附近的住宅多属此类
在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅
这类房地产不依附现有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开
发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的
关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞房
以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发
与旅游相关的写字楼
以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店.
以旅游度假为目的的度假房地产.
以提供第一居所为主要目的的景区住宅 中国
已成
型的
旅游
房地
产种
类。。。