图1: 北京历年土地成交情况
从2018年北京成交的月度数据来看，受2017年年底大量土地供应的影响，2018年1月份
成交达16宗土地，成交金额超过403亿元。2月土地市场开始降温，土地成交量降至7宗。3
月、4月土地成交逐渐下降。受4月份土地供应情况影响，5月份甚至出现零地块成交情况。6月
份土地供应计划发布，土地供应力度有所加大，成交土地6宗。进入第三季度后，7、8月份土
地市场成交节奏有所放缓，土地成交量再降低，共成交6宗。9月份开始，土地市场再次回温，
推地力度加大，成交量迅速上升，11月土地成交达到了15宗，成交额超过432亿元
图2: 2018年北京土地市场月度成交情况500
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8年
规划建筑面积(万㎡)土地出让(亿元)
161 16
4715
750
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50026101418
1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月
成交地块数（宗）成交额（亿元）
二、 市场下行企业拿地动力不足，土地溢价率走低,流拍频发
从北京土地历史成交的楼面均价及溢价率来看，土地成交楼面价从2016年以来开始走高，
2017年达到高峰，2018年土地成交楼面价维持在高位。而从溢价率来看，北京土地成交溢价率
从2016年开始持续波动下滑，2018年土地成交溢价率同比2017年继续下跌43%，为近5年最
低，年内平均溢价率仅为13.72%
图3: 北京成交楼面均价及溢价率情况
除正常成交地块外，2018年土地流拍现象明显增多，流拍率达到10%，创2012年以来最高
水平。据诸葛找房数据监测，2018年北京市共出现8宗土地流拍（1月流拍3宗，2月流拍1宗，
4月流拍2宗，6月流拍1宗，11月流拍1宗），接近2017年的3倍
流拍的8宗地块中7宗为住宅用地，分别位于丰台（3宗）、门头沟（1宗）、房山（1宗） 、
密云（1宗）、顺义（1宗）；1宗为F3多功能用地，位于朝阳。流拍建设用地面积128.69万
㎡，起始总价258.96亿元。流拍地块均为共有产权房或限价房，开发商利润受限，而且由于金
融调控收紧，信托融资难，开发商资金压力加大，再加上这几宗土地附加条件较多，导致房企利
润低，风险高，拿地动力小；政府发布土地供应计划，市场对土地供应的预期较为稳定，开发商
还有较大的选择空间，综合多方因素，企业拿地动力不足
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8Q3
201
8Q4
成交楼面均价(元/㎡)平均溢价率(%)
图4：2012-2018年北京流拍土地情况
图5:流拍地块的位置分布
三、 北京住宅市场全面进入共有产权房和限竞房时代
从2012年以来北京土地成交结构来看，除2016年政策的原因，供应了大量的商业办公用地
外，住宅用地的占比不断提高，2018年住宅用地成交占比超过了70%。2018年北京成交的72宗1111
430%
2%
4%
6%
8%
10%
12%26102012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年
流拍地块数（宗）流拍率。。。