起步，就与世界同步 ——泰宏朱屯项目整合推广方案 一、理解市场 二、理解项目 三、核心定位系统 四、总体推广思路 五、一期推进布局 六、现场包装/物料/物业与体验氛围 七、媒体组合 八、广告创意表现 营销推广全攻略 第一篇章：理解市场 总体市场分析 区域市场分析 高端项目分析 一、郑州总体市场分析 1、房地产业投资平稳增长 2、商品房开工迅猛，竣工平稳，郊县房地产发展提速 3、市场供应平稳，需求旺盛，总量保持平衡 4、商品房供求结构基本合理 5、产业区域格局悄然演变，产品结构逐步升级 6、商品房空置减少，结构更趋合理 7、商品房价格涨幅继续回落 1、房地产业投资平稳增长 2006年全市房地产业累计完成投资229.89亿元， 同比增长36.8%，增幅略低于2005年（38%）， 增长更趋平稳。 同期，全市城镇固定资产投资839.9亿元， 其中房地产业投资所占比重为27.4%， 与2005年（27.0%）基本持平。 郑州市房地产业投资形势较好地体现了 国家关于控制固定资产投资规模和增幅的宏观 调控政策精神 2、商品房开工迅猛，竣工平稳，郊县房地产发展提速 2006年全市商品房开工建设大幅增长，累计新开工面积1176.2万平方米， 同比增长85.6%，其中市区新开工面积982.8万平方米，同比增长72.8％， 市属各县（市）新开工面积193.4万平方米，同比增长200%， 郑东新区新开工面积276.9万平方米，同比增长111.6％。 促使开工量大幅增长的主要原因是我市房地产需求旺盛， 开发企业投资信心增强。2006年全市商品房竣工面积486.6万平方米， 同比增长15.2％，其中市区竣工449万平方米，同比增长23.4％， 郑东新区商品房开发建设顺利，全年竣工面积达159.64万平方米， 同比增长188.4% 3、市场供应平稳，需求旺盛，总量保持平衡 全年市区商品房累计新增供应（新批准预销售）面积783.5万平方米， 同比增长18.1%，累计销售(合同备案)面积787.3万平方米， 同比增长31.4%，市场供需两旺。 其中，住宅供应和销售增长较2005年均大幅回升， 而非住宅供应量持续下降，有利于缓解其近两年来的供应过量、 需求相对不足的矛盾 4、商品房供求结构基本合理 从物业结构上看，2006年我市市区多层住宅、 高层住宅、别墅与经济适用住房市场供应比例分别是44%、 49%、0.01%和7%，对应的销售需求比例分别为43%、 49%、1%和7%，数据说明各类型住房开发供应 和销售需求的比例较为平衡。 区域结构上看，中心城区与郑东新区市场供应占比 分别为68.8%和29.5%，销售占比分别为79.2%和20.3%， 房地产市场供求资源在新、老城区之间分配基本均衡。 其中，新区供应和销售占比分别较2005年提高了12.5和7.3个百分点， 发展迅速。另外，中心城区内的五个行政区中，金水区、 惠济区供应和销售比例同步下降，而管城区、 中原区同步上升，表明整体上我市房地产市场区 域供求结构较为平衡 5、产业区域格局悄然演变，产品结构逐步升级 从区域发展格局演变上看，郑东新区、管城区和中原区年度供应 和销售均呈现较大幅度增长，且占年度总供应和销售量的比例稳 步提高。表明，我市房地产开发区域布局在 逐步发生变化，传统的热点区域由于土地资源的日益减少、市场 供求关系变化，加上政府的及时引导，开发热度在逐渐降温， 今后以上三个区域将逐步成为市区房地产业开发的主要区域。 从产品结构升级上看，高层住宅开发渐成主流，保障性住房 建设加快。随着土地的日益稀缺、土地价格的提高， 传统的多层住宅开发比重在下降，而高层开发量在明显上升， 同时我市保障性住房建设力度逐步加大， 经济适用房供应量增长较快。。。