泸州蓝田重湾项目策划案
二OO七年十一月
目录
一、泸州房地产市场概况 二、城南片区发展规划 三、项目概况 四、重湾楼盘调查 五、项目定位 1、消费群定位 2、建筑规划定位 3、建筑风格、色彩定位 4、环境定位 5、户型定位 6、配置定位 7、前期物管服务定位 8、价格定位 9、案名定位 六、营销策略 1、项目销售目标 2、营销推广计划 3、各阶段营销策略 七、项目交接
一、泸州房地产市场概况
1、泸州楼市供需状况 泸州是内陆二级城市，虽为云贵川水陆交通枢纽和商贸中心，但流动人口较少，购房者主要以本地居民为主、城区及周边四县三区居多，近两年经过一轮房价的快速上涨，开发与销售高潮，购房需求逐渐稳定。 “国六条”细则中明确：从2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。 中、小户型将成为2007年以及未来的供应主流，竞争将十分激烈。一方面，是2006年我市土地市场的大规模放量；另一方面，受2006年国家政策调控的影响，一批2006年应该进入市场的楼盘全部集中在2007年，今年近30个中、大型楼盘400多万平方米的楼市供应量，将使泸州楼市的供求关系发生比较大的转变，泸州楼市将进入买方市场，买方市场将使泸州楼市竞争日趋激烈
2、泸州楼市房价走势 供求关系是直接影响房价涨幅的根本。从土地市场看，2006年我市共成功出让土地2000亩左右，其中大部分土地是在下半年出让的，特别是2006年年底，一次拍卖会便成功出让5块土地，共计500余亩，2006年的拿地热潮意味着在未来一段时间内，将会有更多的房地产项目搬上舞台。与此同时，在经过“国六条”几个月的沉寂后，开发楼盘纷纷陆续亮相，天立·墨香苑、中云·天立国际大都会、天立春天花园、宝来·郦都花园、星河湾、天赐良园、玉和名寓、康宁·沁园春、绿苑·阳光水岸、兴城·富临花园以及康城绿洲三期香草天空、印象山居二期、金诺·御景山居三期等项目的相继开工和预售，使酒城楼市的产品丰富了起来。目前，我市已批准建设的高层电梯公寓有20来个项目。城西、城北、城中、龙马大道一线、沱江沿岸将迎来一浪又一浪的开发热潮。房地产产品的日益丰富和商品房供应量的极大满足，促使购房者的理性回归，这也预示着供求关系的转变。但是，从开发成本而言，随着土地出让费的大幅上涨，特别是去年年底拍得的地块，拿地成本的进一步提高；另外，随着新一轮通货膨胀来临，节能措施的使用、各种建材价格增加、人员工资的上浮都使得开发成本进一步增加。因此，受多方因素影响，2007年，我市房地产价格将相对平稳，房价涨幅将进一步回落
二、城南片区发展规划
蓝田镇，距泸州城区2千米，北临长江，南与纳溪区棉花坡乡接壤，泸州市绕城环线穿越境内。全镇幅员面积42.99平方千米，辖16个农业行政村，4个社区居委会，119个农业合作社，总人口44024人，其中非农业人口20344人。蓝田未来五年的奋斗目标是：经济实力大增强。到2011年财政税收完成2200万元，力争突破2500万元大关，经济发展的速度要超过全区平均水平。要抓住城南新区建设，泸州客运中心建成投入运行的契机，进一步扩大、巩固、规范江南物资交易市场、泸州果蔬批发市场、汽配汽贸汽修市场、竹木市场、重湾农贸市场、煤炭营销市场等六大市场，加大现代物流企业的培育和引进力度，重点培育和引进4—5家大型物流企业，培育镇属规模以上工业企业8—10家，工业产值年均增长20%，到2011 年突破5个亿，年引进企业20家以上，引资6000万元，工业税收年增长15%，技改企业项目30个，完成产品一发10个发上，真正形成一批科技含量高、拉动力大、税赋贡献大、市场占有率高的产业。同时倾力打造杨桥湖风景区，完善景区基础设施建设，修建并硬化环湖路，完善公厕、垃圾处理、排污设施，发展水果产业，引资发展高规格农家乐20 家，全力提升蓝田农家乐形象，开发倒流河水域，规划五年内创评三星级农家乐3家，二星级10 家，一星级30 家。。。。。。。。。。