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【案情三】
2016年3月2日，天津景泰地产有限责任公司（以下简称“景泰公司”）与
北京华夏建筑股份有限责任公司（以下简称“华夏公司”）签订了一份建设工程
施工合同，由华夏公司为景泰公司承建北京市海淀区幸福小区项目中的二十五栋
商品房。合同中约定，标的总额为20亿元，2年交工，任何一方违约，按合同总
标的额30%支付违约金
3月10日，为筹集工程建设资金，景泰公司用其建设用地使用权作抵押向
中国农业银行天津市支行贷款10亿元，借款期限为2年。景泰公司的全资子公
司天津盛达地产有限责任公司（以下简称“盛达公司”）为此笔贷款承担保证责
任，但对保证方式和保证范围均未作约定
10月10日，华夏公司未经景泰公司的同意，将部分施工任务交给北京众森
建筑有限责任公司（以下简称“众森公司”）施工，该公司的三个股东分别是秦
某、蒋某和张某。施工中，工人李某不慎掉落手中的砖头，将路过工地的行人马
某砸成重伤，花去医药费2万元
景泰公司在施工开始后即进行商品房预售。11月16日，景泰公司与孟某订
立了商品房买卖合同，双方约定：“孟某购买2号楼2单元402室，房款总额850
万元，房屋面积为105平米。”孟某在合同订立后第3日向景泰公司预付了50万
元的购房款
12月16日，景泰公司将出卖给孟某的房屋又卖给了周某，双方在买卖合同
中约定的房屋面积为108平米。房屋竣工后，景泰公司将该房屋的产权办理给了
周某，周某不知该房屋已经出卖给孟某的事实
2018年3月2日，华夏公司未能按期交工，直至3月20日才正式交工完
毕，给景泰公司造成实际损失200万元。景泰公司以华夏公司迟延履行为由向北
京市海淀区人民法院提起诉讼，请求华夏公司支付合同总标的额的30%即6亿元
违约金
2018年3月2日，华夏公司未能按期交工，直至3月20日才正式交工完
毕，给景泰公司造成实际损失200万元。景泰公司以华夏公司迟延履行为由向北
京市海淀区人民法院提起诉讼，请求华夏公司支付合同总标的额的30%即6亿元
违约金。于此同时，景泰公司亦不能按期向华夏公司支付工程款，华夏公司对景
萌主孟献贵新浪微博：@民商法孟献贵；QQ群：540847836泰公司提起反诉
2018年3月10日，因景泰公司不能偿还中国农业银行天津市支行贷款，中
国农业银行欲对景泰公司开发的商品房行使抵押权
2018年4月5日，景泰公司交房给周某时，住建部门的测绘报告显示，该
房屋的实际面积为115平米
周某入住后，全家人出现皮肤瘙痒、流泪、头晕目眩等不适。经检测，发现
室内甲醛等化学指标严重超标。但购房合同中未对化学指标作明确约定
问题：根据你所掌握的民法原理及我国现行法律及司法解释，自愿选取案情
中任意法律关系进行分析。字数不少于400字。言之有理即可得分。（20分）
【解析】
本案中涉及的民事法律关系包括但不限于：
1.保证担保；
2.用工责任；
3.一房二卖；
4.物权变动；
5.违约金调整；
6.建设工程合同法定优先权；
7.新增建筑物的处理；
8.商品房买卖合同中的解除权；
9.法定解除权；
【解题思路】
案情中涉及众多的民事法律关系。解题思路分三步进行：
第一步：通读全案。以最快速度通读全案，整体把握案情。在阅读过程中，
应根据自己现有的知识储备最大限度的列举题目中可能存在的民事法律关系
第二步：选取知识点。在自己找到的知识点中挑选最为熟悉和有把握的准备
分析。对选取的知识点应做到：基本清楚民法基本原理内容，翻阅法律法规汇编
已经找到相关现行法律及司法解释的规定
第三步：组织语言，分析法理。在分析过程中，应先阐述民法基本原理，后
结合题目，再抄写现行法律及司法解释内容
【参考答案】
1.保证担保法律关系
盛达公司属于连带责任保证人，需要对10亿元主债权及利息、违约金、损
害赔偿金和实现债权的所有费用承担责任
根据《担保法》第19条的规定，当事人对保证方式没有约定或约定不明确
的，按照连带责任保证承担保证责任。同时，根据《担保法》第21条的规定，
保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保
证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或约定不明确
的，保证人应当对全部债务承担责任
萌主孟献贵新浪微博：@民商法孟献贵；QQ群：540847836本案中，盛达公司为景泰公司的贷款提供保证担保，但未约定保证方式和保
证范围，依法推定为连带责任保证人并对全部债务承担保证责任（包括主债权及
利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用）
2.用工责任法律关系
马某被砸伤的2万元医药费可以请求众森公司承担，且众森公司承担责任后
不得向工人李某追偿
根据《侵权责任法》第34条第1款的规定，用人单位的工作人员因执行工
作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任
本案中，众森公司的工人李某在施工中不慎掉落手中的砖头，将路过工地的
行人马某砸成重伤，医药费2万元应由用人单位即众森公司承担。且用工责任属
于终局性责任，众森公司承担责任后不得向工作李某内部追偿
3.一房二卖法律关系
孟某有权追究景泰公司的违约责任，请求其承担不超过100万元的赔偿责
任，但不得请求景泰公司继续履行合同
根据《商品房买卖合同司法解释》第8条的规定，具有下列情形之一，导致
商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返
还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍
的赔偿责任：（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押
给第三人；（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人
本案中，景泰公司将出卖给孟某的房屋再次出卖给周某，构成“产权欺诈”，
孟某可以请求景泰公司承担不超过已付购房款（50万元）1倍的赔偿责任
同时，根据《合同法》第110条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或履
行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（1）
法律上或事实上不能履行；（2）债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；（3）
债权人在合理期限内未要求履行
本案中，在房屋竣工后，景泰公司将该房屋的产权办理给了周某，周某已经
取得房屋所有权。此时，因为法律上不能履行，孟某不得请求景泰公司继续履行
合同
4.物权变动法律关系
周某与景泰公司签订的房屋买卖合同合法有效，继受取得房屋所有权，而非
善意取得房屋所有权
根据《物权法》第6条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应
当依照法律规定登记。本案中，12月16日，景泰公司将出卖给孟某的房屋又出
卖给周某的行为属于有权处分（景泰公司依然享有房屋所有权），周某与景泰公
司签订的房屋买卖合同合法有效。同时，在房屋竣工后将该房屋的产权办理给了
周某，周某继受取得房屋所有权
周某并非善意取得房屋所有权。根据《物权法》第106条第1款的规定，无
处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定
萌主孟献贵新浪微博：@民商法孟献贵；QQ群：540847836外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（1）受让人受让该
不动产或动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或动产依
照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人
本案中，虽然周某不知该房屋已经出卖给孟某的事实，但是，景泰公司出卖
房屋的行为属于有权处分，而善意取得的前提是无权处分。因此，周某系继受取
得而非善意取得房屋所有权
5.违约金调整法律关系
华夏公司可以请求北京市海淀区人民法院减少违约金
根据《合同法》第114条第2款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，
当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损
失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。同时，根据《商品房
买卖合同司法解释》第16条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少
的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金
低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额
本案中，华夏公司迟延履行给景泰公司造成的实际损失仅200万元，而约定
的违约金高达6亿元，过分高于实际损失。华夏公司依法可以请求北京市海淀区
人民法院减少违约金
6.建设工程合同法定优先权法律关系；
华夏公司可以向景泰公司主张违约责任或对建设工程主张法定优先权
根据《合同法》第286条的规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可
以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的
性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申
请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先
受偿
本案中，景泰公司不能向华夏公司支付工程款，构成违约，华夏公司可以追
究景泰公司的违约责任；同时，华夏公司作为建设工程施工合同的承包人依法享
有法定优先权。因此，华夏公司既可以向景泰公司主张违约责任，也可以直接主
张建设工程价款的优先受偿权
7.新增建筑物的处理法律关系
中国农业银行天
