百大241/334地块 营销策略提案 PROPOSAL Often the seller is pressured into providing financing for the purchaser instead of receiving a lump sum. This forces the seller to assume the role of a mortgage company, worrying about servicing and collecting a monthly income stream. A stream, which may or may not be consistent, depends on the payer's ability to meet their monthly obligations. 在惠山新城板块，百大春城06－07赛季月均成交面积 领跑第一梯队，但成交均价位于第三梯队。 在08赛季，如何在市场存在变数，竞争趋于白热化的背景下，销售速度上保持第一梯队，同时在均价上稳步迈向第一梯队，是本次营销提案的核心 核心问题 THE PROBIEM OF CORE 以客户为导向的策略生成 以市场为导向的营销执行 思考逻辑 THINK LOGIC 思考逻辑 THINK LOGIC 以客户为导向的策略生成 ——产品塑造与传播概念 潜在 客户分析 社会和经济背景 分析 项目条件 分析 竞争环境 分析 城市发展 分析 + 产品建议 + 以客户为导向的策略生成 营销策略 THINK LOGIC PRIVATIZED LA CITY市场研判 MAKETING RESEARCH 社会和经济背景分析 MAKETING RESEARCH 在需求之中，抓主力 2008，社会经济与需求预期 05年起整体经济发展速度放缓，但整体经济仍高位运行， 预计2008人均GDP可能突破8000美金，商品房购买能力将 得到经济保障 无锡市国内生产总值（GDP）呈高速良性发展 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 截至07年11月，无锡商品房累计成交476万平米，同比 增加51%；11月成交均价更是首次突破6000元/平米。 在系列政策之下，无锡楼市的持续量价双高， 显示出市场刚性需求旺盛，，购房者信心强劲。 无锡市2007年商品房爆发式成交 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 无锡市 无锡的社会阶层形态 二产与私营经济的高速发达带来是城市阶层两极分化 高比重的富裕阶层与经济阶层构成社会主体 中产阶层仍在逐步成长 无锡市社会阶层结构分析 富裕阶层 中产阶层 经济阶层 PRIVATIZED LA CITY MAKETING RESEARCH 无锡市 无锡市社会阶层结构分析 富裕阶层 中产阶层 以私营业主、公务员为主体 生活调性：安全、享受、低调 置业目的：享受型、投资型 企事业管理层、小业主为主体 生活调性：进取、朴实 置业目的：生活型、工作型 经济阶层 普通工薪族为主体 生活调性：家庭、实惠、安全 置业目的：生活型、工作型 依托家庭支持保持较强的购买力 演化城市购买力主体 城市高端收入群体 不可忽视的高端购买力