泰达城项目解析 2007年4月16日 一、看市场 政策决定市场导向 一、看市场 1、宏观政策概述 政策关键词 首付、利率提高 调整住房结构， 90平米以下占70% 封顶后放贷 调控二手房税收， 抑制投资购房 购买力下降，总价承担幅度降低 开发商资金压力增大，追求资金快速回笼，降低占用率 如何在低面积标准下，满足市场需求，获得最大利益 降低产品投资价值，进一步提出满足自住需求的要求 政策影响 如何有效解决政策带来的影响？ 08奥运前后市场不确定性风险 提升产品居住品质，加强市场风险抵抗性 中国经济增长第三极——环渤海经济圈 天津成为经济发展主轴上的重要节点 天津城市发展第一次有了明确的定位 作为中国未来15年经济发展的重心，天津城市发展的各项指标将得到显著提升，带动相关产业跳跃式的前进 天津是环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市 天津市场宏观尺度分析 《天津市城市总体规划（2004-2020年）》 拉动GDP增长，房屋购买由自住缓慢向投资转换，并吸引周边城市关注 京津快速铁路的建成将大幅缩短城际距离，吸引北京客户天津置业投资，潜力不容小嘘 2、未来发展 历史印象：老城厢 三岔河口地区是天津城市发源地，历史上曾是天津经济、文化与交通中心，是天津工商业的发祥地、北方工商业中心和我国近代民族工业的摇篮。 区域发展： 天津市和平区、南开区、河西区由于地理位置、文教环境等，成为天津人置业首选，不仅原住居民不愿离开，还有大量的来自其他区域的自住或投资性需求。 本案位于天津西北部的红桥区，老三条石地区。河北区、河东区、红桥区属于置业选择的第二梯队，经济发展相对缓慢，现住居民中外来人口比例较高，人员混杂，在市中心各区中区域抗性较大。主要置业需求来源于本区居民的住房升级换代，对来自其他区域客户的购买心理造成了较大障碍。但随着城市扩张，核心区不断扩大，基础设施建设稳步发展，第二梯队将逐渐为市场接受，需求加大。 区域现状： 现状处于大规模城市改造的热潮中。 未来随着基础设施新建，城市中心逐步向北部京津主干道方向偏移，将发展成为天津市区北部的城市功能中心。 3、区域印象 周边动态：海河开发给区域市场带来活力， 老城厢历史文脉情节有效支撑市场 2002年10月，天津市委市政府做出海河两岸实施战略开发决策。海河综合开发作为一个新的城市战略，要通过发展海河经济，形成海河效应，成为拉动天津发展的强大引擎 3、区域印象 1、现状发展： 基础设施建设程度及潜力决定土地价值 海河开发、快速路、地铁等基础设施建设拉动区域建设水平的整体提高，推动历史底蕴深厚的老城厢地区飞速发展，区域潜力极大。 2、 区域情况： 交通：北：临城市交通主干线 西北：天津西站（未来铁路交通枢纽） 6＃城市轨道交通枢纽 南：慈海桥延长线三条石大街 配套：易买得超市、欢乐港大型商务区 教育：紧邻学校 3、区域印象