文本描述
房昱辛谨呈
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唐沣国际尾铺销售战略草案
项目现状——地段潜力大,产品较优秀,租户质素较高,价格低估,总价高,客层稀缺
1.沣惠南路连接高新区一期二期,距都市之门较近。未来高新区核心地段。
2.目前车流大于人流,商业价值受限
1.商铺均较为方正,铺位交通核足够,层高分别为4.8米、4.5米、4.5米,较为适宜中高端商户使用,一层层高限制顶级品牌入驻,商铺二次招商受限。
2.商铺上方为写字楼、住宅。属类综合体性质。
3有临街外铺、内铺两类商铺
地段分析
产品分析
承租分析
价格分析
1.租户:商铺一层以成都银行、兴业银行为代表。三层以人寿为代表,租期十年。租户质素中高端,租期较长,销售利好。
2.租金:一层租金210元/㎡,年递增5%。租金合理,递增率低于市场平均上升率 ,也低于区域发展预期
1.一层销售价格45800元/㎡,三层销售价格21800元/㎡,单铺面积500㎡起,也可分割,总价主力区间:2000万-8000万。价格低于市场平均水平。
2.以租金反算,15年收回投资。具体见附件。
3.销售价格属于典型的租金反算型
FYX 房昱辛谨呈
国内商铺投资现状:我项目初步具备核心商圈的质素,具备更高价格的可行性
1、核心地段:商铺流转量几乎为零,一铺难求,有价无市。即使出现出让铺位,总价也非普通投资者可承受。
核心商圈的特点:处于区域或城市核心区,人流、车流密集,商户承租能力强,日成交量大。
项目未来:5年后,区域将发展成为高新区核心区域
对比发现:除区域发展滞后,人流量不足外,其它特点与核心商圈商铺
非常相似,初步具备了核心商圈商铺的特质
商铺客户——计算型,保值型两大类
客户分析
1、投资计算型
资产区间:1000万-10000万之间。
职业分布:企业高管、政府中高层、各类生意人
投资心理:资产有限,第一要务就是确保资产升值。因此在投资的过程中,会反复计算资金回报、资产增值、投资回报率。
决策过程:较慢
区域分布:西安市及周边县市为主,其它区域为辅,生活区域较为分散
2.资产保值型。
资产区间:10000万以上,以5亿-10亿为主。
职业分布:政府高层、能源老板
投资心理:资产庞大,且有很大比例为灰色收入,投资是为了资产保值,对于升值部分关注比较少。在投资的同时,完成了洗钱。
区域分布:曲江、陕北为主。
决策过程:快
通过对比,个人认为,本项目选择资产保值型客户作为重点宣传目标,可快速实现项目价值
FYX 房昱辛谨呈
销售策略:大幅提高单价,锁定资产保值型投资客,分割销售
提高单价后,将商铺拆分销售,降低总价,以避免出现上亿元商铺
价格调整
调高整体价格,以一层为主,二三次次之。
一层临街铺面,初步调整为80000元/㎡,一层内铺、二三层酌情调整。(因不熟悉铺面具体情况,仅做一层
临街铺面价格,参考项目:新宝龙综合体,一层内铺销售价格70000元/㎡,我项目外铺质素远高于新宝龙在
售商铺,因此,保守定价80000元/㎡)
分割策略
客户策略
锁定保值型投资客
FYX 房昱辛谨呈
渠道策略
以陕西的能源基地为基础,增加西安可辐射的山西省临汾地区(临汾地区煤老板数量山西第一,且在西安辐射范围内),操作过程中,具体到县、县级市,并非仅作地级市
目标市场
操作办法
办法一:辅助宣传的推介形式出现。地级市每地预算,30000元;县城或县级市,每次推介20000元。每地推介的时间周期两到三周。
办法二:联系当地异地房分销商。2%的佣金。或底价以上部分均给分销商。
办法三:联系当地各地高端项目销售经理,2%的佣金。
办法四:高额激励内部员工介绍。2%的佣金给公司内部员工。
备注:以上办法,可以灵活组合使用
FYX 房昱辛谨呈
我之前主持的类似项目,采用第二套办法,截止目前,积累有效客户15组。由于改变了销售策略,改为集中拍卖,因此暂时无成交。
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