卷首
卷首楼市动荡，房产投资如何保持理性？
自2014年以来，房地产发展红利期逐渐结束，市场分化不断加剧。随着2015年后政策层面不断
释放利好，尤其2016年初大量信贷进入楼市，一二线城市先后出现复苏，除刚需外，大量的投资性
需求、恐慌性需求疯狂入市。与之对比，三四线城市却仍然承受较大的“去库存”压力。随着市场需
求的透支、政策效应的衰退，未来楼市的风险不断加大
面对市场动荡，投资者如何保持理智？作为衡量楼市冷热的温度计——“房地产投资回报率”逐
渐进入专业房产投资人士和普通购房人的视野。房地产投资回报率不仅能够为广大房产投资人（机构）
及购房者提供决策参考，还能为房产评估专业人士开展收益法评估提供客观的参数依据，此外，银行
押品管理人员还可以通过房地产投资回报率的变化及时了解并提前防范房产潜在的变现风险
为此，2016年5月云房数据继续开展《中国房地产投资回报率调查》，依托庞大的数据资源和丰
富的市场经验，以及对历年房地产市场发展的全面把握，运用房地产估价方法和数据挖掘、分析及预
测技术，通过静态租赁回报率、长期租赁回报率、5年租赁后转售回报率这三个指标对各城市的普通
住宅、高档住宅、写字楼及商铺进行深入调查。自2009年承接中国房地产估价师与房地产经纪人学
会《资本化率调查》研究课题以来，经过近7年的努力，调查组不断丰富测算指标，持续扩展研究城
市，同时实现了测算的信息化、系统化。截至目前，房地产投资回报率调查已连续对外发布六期成果，
研究范围覆盖全国二十五个城市
指标解释：
静态租赁回报率—年内租金收益与售价的占比，
根据当前租金回报，选择投资时机
长期租赁回报率—租金增长情况下，长期出租物
业可获得的租金回报，可判断长期的租金收益
5年租赁后转售回报率—指5年内持有物业并出
租，于第5年末出售物业可获得的回报率，包含租金
回报和房产增值两部分收益后测算得到的回报率。根
据转售回报，判断最佳转售时机
目录目录
卷首楼市动荡，房产投资如何保持理性？ ... 1
一、各物业类型总体投资回报率概况 ......... 3
（一）普通住宅 .. 4
（二）高档住宅 .. 7
（三）写字楼 .... 10
（四）商铺 ........ 13
二、各投资模式总体投资回报率排序 ....... 16
（一）静态租赁回报率17
（二）长期租赁回报率18
（三）5年租赁后转售回报率（2011-2016年） ....... 19
（四）5年租赁后转售回报率（2016-2021年预测） ........... 20
三、典型城市房地产市场分析 ..... 21
（一）北京市 .... 22
（二）上海市 .... 25
（三）广州市 .... 29
（四）深圳市 .... 33
四、专题分析 ...... 37
专题一2016回报率数据解读，专业人士告诉你如何投资房地产！ ........ 38
专题二回报率解析一二线城市写字楼投资收益 ..... 40
专题三回报率数据看住宅市场投资趋势 ..... 43
调查成果应用说明 ........... 45
资本市场收益率/利率参考指标 ... 45
公司介绍 ....... 46
回报率概况一、各物业类型总体投资回报率概况
回报率概况
| 2016上半年中国房地产投资回报率调查研究报告（一）普通住宅
自2015年来，国家定下去房产库存的基调，同时频繁出台多项利好政策调控房地产市场。2016
年初，楼市总体回暖。据国家统计局数据显示，1季度全国房地产市场投资与交易量明显回升，全国
房地产开发投资增速6.2%，比2015年全年加快5.2个百分点；商品房销售额同比增长54.1%，其中
住宅销售额增长60.3%。究其原因，一方面是受利好政策不断出台，市场预期向好；另一方面，大量
信贷的流入也是进一步推高房价的重要原因，据数据显示，1季度超过20%的新增贷款进入楼市，个
人住房贷款增加近1万亿元。在楼市回暖的背景下，市场分化趋势更加明显，一二线城市年初量价大
幅上涨，与之相比，三四线城市依然存在较大的去化压力。长期来看，随着城镇化增速、人口红利等
在内的房地产动力因素不断减弱，楼市持续上涨的动力不足
从2016上半年回报率数据来看，静态租赁回报率水平依旧不高，在2.3%-3.6%左右；在长期租
赁情况下，受租金上涨带动，总体回报率在4.4%-7.1%之间。考虑转售情况下，城市间出现较大分化，
华南区域历史5年（2011年-2016年）租赁后转售回报率为12.2%，华北为9.6%，而其他区域则在
3.0%-7.4%之间；未来来看，基于房地产市场平稳发展的预期，各城市未来5年（2016年-2021年）
租赁后转售回报率水平将逐步趋于合理水平，总体水平在5.1%-7.0%。
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