棕榈泉绥中项目定位报告（第一阶段）——市场环境分析
2011年3月
项目研究各阶段分解
本阶段主要研究内容 项目发展环境以及制约因素解析 绥中项目地块SWOT分析 戴河区域市场与绥中区域市场研究 客户市场专访、调研 竞争项目案例研究 国内外案例研究借鉴
本阶段主要研究内容 项目开发模式研究 项目总体定位研究 项目功能定位研究 项目开发策略研究 启动区产品建议
本阶段主要研究内容 项目财务投资估算说明 成本收益分析 财务风险敏感度分析 投资评价
本阶段研究工作分解
市场研究阶段
目录
第一部分项目市场研究
项目本体认知 项目发展环境研究 区域房地产市场研究 竞争项目研究
城市关系
项目本体认知——项目用地条件分析
辽宁省绥中县西南端，临渤海。 绥中滨海经济区与河北省接壤，西邻山海关、秦皇岛。 距北京300公里，距沈阳350公里，属3小时车程范围。 绥中与秦皇岛相距25公里，城市关系紧密
四至及展示性分析
总占地面积755公顷。地块内部以农田为主要用地类型，整体地势平坦开阔，局部地貌变化多样。 项目东临迎宾路 南邻海岸线 西至字正街及创业大街沿线 北至渤海大街
西—创业大街沿线
地块现状
项目本体认知——项目用地条件分析
交通条件与可达性分析
外部交通条件分析 京沈高速 京沈高速连接北京及沈阳地区，万家是项目主要出口之一，可直达项目地块。 滨海公路 连接秦皇岛与辽宁沿海地区的主要公路，公路横穿本地块，是未来项目主要的交通要道之一
内部交通条件分析 滨海公路 滨海公路横穿本地块，是未来项目主要的交通要道之一。 渤海大街 内部规划道路，东西走向，全长5公里，是地块内部的一条主要干道。 迎宾路 地块内连接京沈高速及滨海公路的主要道路
项目本体认知——项目用地条件分析
用地现状分析
海岸线：6公里海岸线，优质沙滩； 湿地：水塘分布集中于项目西南部，有利于塑造水系景观； 耕地：以玉米等旱地为主，未利用面积占较大比例； 村庄：现有村庄多集中于地块东南部，有一定的拆迁量； 古迹：地块内部有文化遗产保护区，遗址占据地块核心区
项目本体认知——项目用地条件分析
海岸、沙滩、湿地、秦汉遗址构建资源优势
项目本体认知——项目文化旅游景观资源梳理
S—优势
W—劣势
O—机会
T—威胁
SWOT分析
优越的海岸资源 旅游资源相对比较丰富有利于开发度假产品 有利于打造高端旅游产品 发展商的品牌具有号召力 项目受到政府支持
内部景观资源比较有限，需要后期改造 遗址保护区位于项目核心区域 规划中此区域仍保留为发展被用地
海洋资源利用，健康生态的原生环境 未来经济区城市化进程加快，区内的基础设施将会日益完善 周边部分竞争对手已运作，有利于进行针对性的差异化设计 绥中滨海经济区发展前景广阔
竞争项目提前或同步于本项目启动，竞品提前抢占市场 季节性特色给旅游产业发展带来难度 信贷政策收紧，客群受限 大北戴河客户截流严重
项目地块临海，具有人文气息，景观资源优势明显，但大北戴河客户截流现象严重，未来区域内竞争激烈
项目本体认知——项目客观优劣势分析
项目受限条件促使后期改造成本加大
建设容积率控制 整体容积率有所下降，东南部容积率在1.0-2.0之间
项目本体认知——项目限制条件分析
项目地块除内部规划道路外，主要连接外部交通的道路为滨海公路及迎宾路两条主干道。地块东侧分界线迎宾路与滨海公路交界处北至万家5公里，东至绥中县城58公里，西至山海关6公里
地块内存在文化遗产保护区以及海岸线保护区，文化遗产且占据地块核心位置，此区域开发受到限制
建设高度控制 启动区平均建设高度在50m左右，东南部总体建筑高度控制在20m以下
规划指标控制
交通限制
文化遗产保护
评价一：项目可分为优化建设区、重点建设区和保护区，适宜开发的区域为建设区，主要以优化及重点建设区为主。 评价二：适宜开发土地整体地势平坦，起伏不大，土地平整难度小，植被单一，视觉条件较好，有利于前期开发改造
建设适宜性条件评价
项目本体认知——项目发展条件评价
综合用地适宜性
可利用资源提炼——自然资源+人文遗产+能源资源
项目本体认知——项目发展条件评价
项目区位优势明显，辐射范围涵盖京、津、冀、辽 自然资源+文化遗产+能源利用，使项目资源整合更为简易
小结
第一部分项目市场研究
项目本体认知 项目发展环境研究 区域房地产市场研究 竞争项目研究
项目发展环境研究——宏观市场环境分析
旅游休闲业的诞生：根据专家预测，到2015年，全球将全面进入休闲时代。美国休闲产业已居国民生产总值第一位；欧美等发达国家由于起步早，旅游休闲业发展已跨过起步期和发展期，走向成熟期。
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