1 合院产品专项研究 2016年4月3 市场背景：高容积率别墅的涌现 合院式建筑起源 合院别墅优缺点 合院别墅类型及案例高容积率别墅的涌现 市场背景：独栋别墅禁批催生高容积率别墅产品 对于目前别墅用地禁批，别墅居住需求却有增无减，别墅禁令成为别墅价格上涨令，而关于别墅的容积率及密度，对于目前的市场而言，高密度别墅似乎已占有市场大部分供应份额，从容积率0.8的类独栋至1.0容积率的纯别墅项目，面对同等容积率下能产生高溢价的机会，高容积率别墅已成为目前开发商着力探究的课题。 边界产品涌现 和院别墅复兴 高容积率别墅能带来高容积率及覆盖率地块经济价值的提升，尽可能多的实现更多别墅面积，方能使土地价值最大化。由于独栋别墅目前报批已被禁止，结果更多的关注点则从双拼、联排、叠加中寻找平衡，创新型组合方式的边界产品不断涌现，其中便包括合院别墅 4院墅起源： 从规划设计角度看，中国自古以来都是最善于设计高密度高品质居住产品的国家，从江南古镇院落到北京的四合院，均有密度高，空间感大于实际的特性，此类设计手法很显然是值得今人借鉴的。 传统合院式住宅空间层次丰富，从街坊至里巷、至院落，再至居住空间、空间由开发逐渐趋于封闭。传统院落式中国传统家居中的生活空间，是居住活动的中心场所，有很强的归属感和聚合力。在北方地区多采用此建筑形式，如传统的北京四合院等。 而如今的院墅住宅，其产品属性介于独栋和联排之间的物业形态，市场常见的院墅产品多以四联、六联或多联的形式为一体形成组团，排布成全围合或半公共交流空间的院落 产品组合方式思考合院别墅6 合院别墅优缺点 优点： 围合形成的院落空间为邻里交流创造条件。 封闭的外观保持了必要的私密性。 院落内部可做景观设计，成为休闲场所，营造高品质居住环境。 在北方围合式建筑可以阻挡寒风入侵，有利于保温防寒 缺点： 围合阴角处相邻的住户有严重的视线干扰。 围合阳角处的住户看不到优雅的庭院景观。 院落内部可做景观设计，成为休闲场所，营造高品质居住环境。 在南方炎热地区围合建筑阻挡风的通路，削弱了自然通风的效果 6合院别墅类型及案例 合院-联排别墅 泰盈九如溪谷 合院-类独栋别墅 丽山国际 龙湖蓝湖郡 合院-独栋别墅 龙湖悠山郡 纳帕尔湾美式独栋四合院8 合院—联排别墅 联排的联结及设计形式，私家庭院面积舒适。院落错落，且多为私密性院落。 建筑东西面相接，多呈L型或U型，面宽尺度舒适。 0.8-0.9的理想容积率，比普通联排具有更多的景观性及舒适性 合院-联排别墅9 沈阳 泰盈九如溪谷 占地面积：45万㎡ 建筑面积：44万㎡ 户均建筑面积：129㎡ （联排160-230㎡） 容积率：0.9 绿化率：60% 园区规划中运用了九宫格布局，九组围合成一个合院，九个合院为一个整园，并形成了一个个小单元的“四合院”式联排，使交流需求和公共绿化空间得到保证。 合院-联排别墅10 整体规划呈现出六维格局，宅、院、弄、园、庭、街六度空间层层展现，在突出私密性同时，又使园区富于韵律变化 泰盈九如溪谷成功回归中华院落精神，使其具有传统别墅不可比拟的向心力与凝聚力。十余人家围合出的归属感与领域感，终结了别墅“别处生活”的孤独感。 以2－3层的现代风格联排别墅建筑满足现代人的居住要求，以开放式的围合院落阐释四合院式联排的友居情意 合院-联排别墅11 合院-类独栋别墅 合院-类独栋别墅 类独栋别墅的联结及设计形式，中央大庭院近600平米，且私家庭院面积舒适，院落错落，且多为私密性院落。 建筑构建局部相接，露台面积及尺度舒适，建筑自身设计错落有致 11合院-类独栋别墅 青岛即墨 丽山国际项目（七合院美墅） 建筑设计：上海筑合建筑设计事务所 组团占地面积：2700㎡ 组团建筑面积：1690㎡ 户均建筑面积：240㎡ 容积率：0.63 绿化率：30%13 合院-类独栋别墅 地下层14 合院-类独栋别墅 一层15 合院-类独栋别墅 二层16 合院-类独栋别墅 三层十二合院 上海龙湖蓝湖郡 龙湖的创新十二合院一经推出，市场反应良好，相对同区域产品，具有较高的溢价能力，其合院组团利用了堆土抬高地势，这样其地下室的实际高度仍在地面之上，避免了传统地下室潮湿、采光通风差的问题；并且，可由下沉式庭院直接入户，从而实现双首层、双入户。 建筑设计：美国 Bassenian/Lagoni Architects 组团占地面积：34.7万㎡ 组团建筑面积：50万㎡ 户均建筑面积：250㎡ 容积率：1.44 绿化率：35% C C D D E E F F G G H H 合院-类独栋别墅 17 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看