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历史新高，基数效应叠加利率上行，2018年成交同比下滑为大概率事件
分城市来看，多重调控下2017年核心城市已缩量调整，在短期限价难言
松动、楼市逐步降温、资金成本高企的背景下，加快推盘跑量为时下开収
商最优选择，推盘提升或带动2018年核心城市销售回升。相反受需求透
支、棚改货币化影响弱化等因素影响，预计2018年三四线销售将有所回
落。中性假设下，预计2018年一线、二线、三四线销售面积同比持平、
微增2%和下降15%，对应全国销售面积同比下降7%
头凭借品牌、融资、管控等优势持续扩大市场仹额，2017年前11月行业
十强市占率较2016年提升6.1个百分点至24.8%，龙头房企全年整体去
化率高达74%。即使在楼市明显降温的2014年，招保万金平均去化率仍
有65%，在2018年去化率下滑5个百分点假设下，测算龙头整体销售额
仍有望保持19.4%的增速，市占率有望加速提升。从估值角度来看，龙头
房企对应2018年PE为8.5倍，仅略高于2013年，为近七年次低水平；
与沪深300对应2018年PE比仅为0.74，接近近年最低水平。从融资成
本来看，即使市场利率持续上行，龙头融资成本仍维持在5%左右的低位
增长确定，估值及机极仓位均处于历史低位，龙头房企销售依旧有望高增
长，在市场越加注重业绩及确定性背景下，板块依旧孕育着机会，维持“强
于大市”评级。对于房企，2018年将面临政策环境平稳、资金面整体偏紧、
行业景气度下行的大环境。由于政策环境平稳，投资人可以摈弃传统“政策
紧卖地产股、政策松买地产股”的旧思维，专注于房企销售及业绩表现。在
整体资金面偏紧、景气度下行的背景下，唯有融资渠道畅通、兼具资金及
管控优势的优质房企方能穿越周期，脱颖而出。建议关注以下投资主线：
1）融资渠道畅通、资金及管控优势明显、受益集中度提升的低估值龙头
万科、保利、金地、招商等；2）模式独特或销售靓丼的高成长个股华夏、
新城、荣盛等；3）存在边际改善或拐点的二线龙头阳光城、蓝光収展等；
4）兼具业绩支撑的租赁主题概念股世联行、天健集团等
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Dec-16Mar-17Jun-17Sep-17
沪深300 地产
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地产 ·行业年度策略报告
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股票名称 股票代码
股票价栺
2017-12-14
EPS（元/股） PE（倍）
评级
2016A 2017E 2018E 2019E 2016A 2017E 2018E 2019E
天健集团 000090 10.17 0.370.58 1.29 2.61 27.517.57.93.9强烈推荐
招商蛇口 001979 18.67 1.211.48 1.76 2.14 15.412.610.68.7强烈推荐
世联行 002285 12.75 0.370.5 0.64 0.79 34.525.519.916.1强烈推荐
华夏并福 600340 31.17 2.2 2.87 3.72 4.84 14.210.98.46.4强烈推荐
万科A 000002 30.11 1.9 2.57 3.32 4.11 15.811.79.17.3强烈推荐
保利地产 600048 12.67 1.051.21 1.47 1.68 12.110.58.67.5推荐
北京城建 600266 14.28 0.921.05 1.11 1.32 15.513.612.910.8推荐
金地集团 600383 11.71 1.4 1.6 1.85 2.13 8.47.36.35.5推荐
新城控股 601155 26.71 1.34 1.84 2.34 2.94 19.914.511.49.1推荐
万业企业 600641 13.35 0.89 2.13 0.61 0.62 15.06.321.921.5推荐
地产 ·行业年度策略报告
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正文目录
一、 调控延续现状，资金面难言宽松 ......... 7
1.1调控持续加码，广度力度均超过往 ....... 7
1.2 2018年延续现状，长效机制建设渐成政策重心 ........... 8
1.3流动性持续收紧，短期难言宽松 ........... 9
1.4行业资金面整体无虞，压力点或在2018年下半年 ..... 11
二、 投资维持乐观，预计同比增3%-5% . 12
2.1供地增加叠加开发商补库存，土地购置费增长有保障13
2.2新开工预计同比持平，住宅开工或超预期 ...... 15
2.3施工面积及建安成本仍将延续增长 ..... 19
2.4预计2018年地产投资同比增3%-5% . 20
三、 销售中枢下行，一二线优于三四线 ... 22
3.1 2017年一二线缩量调整，三四线销售靓丼 .... 22
3.2核心城市库存低位，推盘提速或带动销售回升 ........... 22
3.3三四线去库存成效显著，2018年销售承压 .... 25
3.4预计2018年销售面积降7.0%，销售额降5.7% ........ 26
四、 强者恒强，基业长青 . 28
4.1龙头销售靓丼，集中度加快提升 ......... 28
4.2可售充足及去化尚可，2018年龙头销售增长可期 ...... 29
4.3龙头绝对估值及相对估值均处于历史低位 ...... 32
4.4对内优势明显，对外不落下风33
五、 投资建议 ....... 34
5.1 2017年板块整体平淡，估值持仓处于低位 .... 34
5.2 2018年：拥抱龙头，精选价值成长 ... 36
六、 风险提示 ....... 37
地产 ·行业年度策略报告
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图表目录
图表1 政策调控持续加码 ...... 7
图表2 调控区域向三四线城市扩围 ... 7
图表3 房价环比涨幅逐步收窄 ........... 8
图表4 工业增加值增速仍相对平稳 ... 8
图表5 租赁相关政策汇总 ...... 9
图表6 美国国债收益率逐步上行 ..... 10
图表7 国内十年期国债利率持续上行 .......... 10
图表8 按揭利率逐步走高 .... 10
图表9 同业存单发行利率维持高位 . 10
图表10 M2增速持续收窄 ..... 10
图表11 前11月个人按揭贷款到位资金同比下降1.6% ........ 10
图表12 房地产行业资金情况分析 ..... 11
图表13 房企公司债、中票、短融到期情况 ... 11
图表14 货币资金/一年内到期长短期负债 ..... 12
图表15 上市房企负债率处于低位 ..... 12
图表16 地产投资极成 ........... 12
图表17 百城土地溢价率大幅回落 ..... 13
图表18 22家标杆房企拿地积枀 ....... 13
图表19 代表房企拿地面积与销售比 . 13
图表20 土地成交价款高增速为未来土地购置费提供支撑 ..... 14
图表21 2017年11月末主流城市去化月数仍低于12个月 ... 14
图表22 2017年前11月百城供地同比增长13.9% ... 15
图表23 2017年商办类物业开工低迷15
图表24 国内主流城市商办物业空置率处于较高水平16
图表25 销售回落带动住宅开工回落 . 16
图表26 目前住宅库存处于近年较低水平 ...... 16
图表27 热点城市前10月住宅开工均低于销售 ......... 17
图表28 分城市商品房累计新开工表现 .......... 17
图表29 分城市单月商品房新开工表现 .......... 17
图表30 十大租赁试点城市新开工占比仅12% .......... 18
图表31 多地供地计划中租赁用地占比30%左右 ...... 18
图表32 2017年各地出让或拟出让的租赁用地情况 .. 18
图表33 全国商品房新开工面积仍远大于竣工 ........... 19
图表34 PPI环同比上涨 ........ 20
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