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新加坡的房地产市场是以政府组屋市场为主（规模占比73%），以私人住宅市场
为辅（规模占比26%）的二元结构市场，政府通过对组屋市场的有效调控实现房
地产市场整体稳定，私人住宅市场的波动对整体市场冲击较小
房地产市场这种一主一辅的二元结构可以协调地实现市场自我调整：①经济景气
上升期，人们对未来收入较为乐观，房地产交易活跃，改善需求持续释放，房地
产市场的热点在高层次组屋市场和私人住宅市场；②经济衰退阶段或个人财务情
况恶化时，组屋市场能够保障人们最基本的住房需要，政府不会因为个人无法承
担分期付款而强制收回组屋，建屋发展局通过相关政策计划来帮助屋主渡过难
关。这种制度设计使得居民始终保留有产者身份，增加了新加坡人的安全感和对
国家的信任感，避免了社会动荡
组屋的申购、配售、转售制度保障中低住房需求，抑制投机炒作：①组屋的申购
资质要求严格，保障社会中低层的住房需求；②配售环节由建屋发展局公平执行；
③转售制度则对组屋二手交易设置了严苛的限制条件和交易成本，抑制组屋市场
投机行为
土地管理局、建屋发展局、市区重建局、中央公积金局等房地产市场监管机构的
职能实现了从土地征用、规划、开发或旧改到配售、服务、购房贷款的全流程覆
盖，互相独立运营，确保政府对房地产市场的控制力
土地征用制度使得政府可以较低的价格获取土地，保障组屋建设用地的供给，从
源头降低组屋的成本
相关研究报告：
《地产A股投资策略：行业降温，蓝筹占优》
——2017-05-08
《房地产-2016年报及2017年1季报总结：
增长仍是主基调、业绩锁定性较好、存货压力
较轻》——2017-05-04
《房地产行业周报：“非热点城市”销量增幅收
窄，“热点城市”延续降温态势》——
2017-04-25
《房地产行业周报：“热点城市”调控加码，不
改我们“地产龙头白马2017年大概率有绝对
和相对收益”的预判》——2017-03-27
《房地产行业-深圳关外新宅草根调研纪要
（一）：平稳是主基调》——2017-03-20
证券分析师：区瑞明
电话：0755-82130678
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证券分析师：王越明
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理判断并得出结论，力求客观、公正，其结
论不受其它任何第三方的授意、影响，特此
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内容目录
新加坡住房制度实现了“居者有其屋”，体现了房屋居住的本质属性.......3
高比例住房自有率及组屋入住率彰显政府管控效力....3
新加坡住房制度使房价变动与经济发展相适应3
组屋为主、私宅为辅的二元市场结构奠定了住房制度成功的基石.4
组屋市场：政府主导的公共住宅系统....5
私宅市场：相对市场化的商品房市场....6
全面管理的房地产调控体系是新加坡住房制度发挥效力的核心.....8
参考文献...........10
国信证券投资评级.......11
分析师承诺.......11
风险提示...........11
证券投资咨询业务的说明.......11
图表目录
图1：新加坡居民住房自有率走势图..3
图2：新加坡组屋价格指数同比、私宅价格指数同比、GDP同比走势....4
图3：2016年政府组屋、私人住宅和其它住宅市场规模占比（按套数计）........4
图4：公寓式组屋随改善需求和功能多样化需求出现..........5
图5：组屋销量、组屋居住人口占总人口比重..........6
图6：私宅规模、私宅价格指数..........7
图7：组屋、私宅规模与常住人口同比增速..7
表1：政府组屋产品类型及特点..........5
表2：组屋发展历程......6
表3：2013年额外买家印花税（ABSD）税率调整7
表4：向建屋发展局申购组屋的资质要求......8
表5：新加坡购买组屋家庭月收入上限..........9
表6：组屋转售交易规则及交易成本..9
表7：房地产市场管理机构及职能......9
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新加坡住房制度实现了“居者有其屋”，体现了房屋
居住的本质属性
新加坡被联合国评为全世界最适合人类居住的国家之一，这一殊荣的获得跟新
加坡政府致力于住房发展密不可分。1965年新加坡建国初始，开国之父李光耀
就提出了“居者有其屋”计划（HomeOwnershipScheme），鼓励人民拥有自
己的政府组屋。政府成立了专门的职能机构——建屋发展局（Housingand
DevelopmentBoard）来负责新加坡住房规划、建设和管理，为低收入者提供
廉价住房
2016年，新加坡人口密度为7797人/平方公里，是世界人口密度第二高的国家，
仅次于摩纳哥。新加坡常住人口为561万人，其中341万人（60.8%）为本国
公民，永久居民约为52万人（9.3%），其余为外籍劳工
高比例住房自有率及组屋入住率彰显政府管控效力
1995年（建国30年后），新加坡居民住房自有率就已达到90%。2005年人均
住宅面积达到25平方米，有80%以上的新加坡公民住进了政府组屋。新加坡
政府的“居者有其屋”计划获得了巨大的成功，是政府解决住房问题的典范
图1：新加坡居民住房自有率走势图
资料来源:新加坡统计局、国信证券经济研究所整理
新加坡住房制度使房价变动与经济发展相适应
在新加坡住房制度施行之下，自90年代以来，新加坡房价的变动基本与宏观经
济的变动相适应，显示新加坡政府在房价调控和抑制投机方面也取得了骄人的
成绩
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图2：新加坡组屋价格指数同比、私宅价格指数同比、GDP同比走势
资料来源:新加坡统计局、国信证券经济研究所整理
组屋为主、私宅为辅的二元市场结构奠定了住房制度
成功的基石
新加坡的房地产市场是以政府组屋市场为主（规模占比73%），以私人住宅市
场为辅（规模占比26%）的二元结构市场。政府通过对组屋市场的有效调控实
现房地产市场整体稳定，私人住宅市场的波动对整体市场冲击较小
图3：2016年政府组屋、私人住宅和其它住宅市场规模占比（按套数计）
资料来源:新加坡统计局、国信证券经济研究所整理
房地产市场这种一主一辅的二元结构可以协调地实现市场自我调整：①经济景
气上升期，人们对未来收入较为乐观，房地产交易活跃，改善需求持续释放，
房地产市场的热点在高层次组屋市场和私人住宅市场；②经济衰退阶段或个人
财务情况恶化时，组屋市场能够保障人们最基本的住房需要，政府不会因为个
人无法承担分期付款而强制收回组屋，建屋发展局通过相关政策计划来帮助屋
主渡过难关。这种制度设计使得居民始终保留有产者身份，增加了新加坡人的
安全感和对国家的信任感，避免了社会动荡
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