1 【研究视点】 地价、房价交替上涨，热点城市调控酝酿升级 2016年5月，楼市供应量出现回落，成交规模也相应下滑，但去库存的 脚步仍未停下，热点城市库存消化周期持续低位。从价格角度来看，全国房 价仍在持续上升，且有加速上行的趋势 本月土地市场更是高烧不退，苏州、南京相继出台土拍“限价令”，以期 为土地市场降温，不过实际效果不甚理想。但在社会舆论和中央政令的双重 压力之下，热点城市还是需要尽快为楼市“刹车”，接下来部分热点城市可能 会出台调控措施，以期控制飞速上涨的房价和地价 【纵深解读】 经济：经济增速降幅扩大，货币宽松使楼市持续向好 政策：发展住房租赁提速，苏州、南京发土地限价令 楼市：32城成交环比再跌17%，7成市场转向供不应求 房价：房价稳步上行，同比涨幅进一步扩大至9% 土地：土拍溢价率持续飙升，成交规模迎来年内高点 【图说楼市】 供应：7成城市供应显著下滑，一线同、环比跌幅最大 成交：一、二线成交持续下滑，城市间分化加剧 库存：多数城市供求比小于1，67%城市开始显著供不应求 成交结构：高档产品份额全面上升，中小户型成交占比大幅回落 出品单位：克而瑞信息集团·研究中心 总编：丁祖昱 张燕 主编：孟音 林波 责任编辑：杨科伟 马千里 谢杨春 柏品慧50 100 150月1 月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月1 月1 月1 月1 月1 月1 月1 月1 月1 月1 月 2月 2月 2月 2月 2月 2月 2月 2月 2月 2月 3月十… 2016.55月重点城市新建商品住宅供应回落，成交规模也相应下滑，但去库存的脚步仍未停下，尤其是热点 城市库存消化周期持续低位。从价格来看，全国房价仍在持续上升，且有加速上行的趋势。土地市场更是 高烧不退，苏州、南京地方政府更是相继出台土拍“限价令”，以期为土地市场降温 继4月成交高位下滑后，5月份重点城市商品住宅成交量继续下跌。供应方面，各线城市重点城市商 品住宅同、环比皆下滑，尤其一线城市跌幅明显；成交方面，各线城市环比下跌，但二、三线城市依然好 于去年同期；在成交依旧维持高位之下，大部分城市供求压力得到缓解 土地市场方面，在杭州、南京、苏州、合肥等热点城市的推动下，土地成交量再攀新高，其中杭州信 达地王刷新了今年全国总价地王纪录，南京也在月内刷新了本市单价地王纪录。在热点二线城市的地王潮 带动下，土地价格再攀高位，在5月份成交的经营性土地中，一线城市成交金额占比仅为25%，较过去三 年均值低了10个百分点，但土地市场平均溢价率依然高达73%，成交楼板价高达6000元/平方米，同比 大涨155%，创下历史新高 政策动向方面，本月中央依旧保持稳定，“去库存”大方针保持不变，发改委发布的城市群规划多在 预料之中，短期内也不会对市场造成实质性影响。但地方调控在持续推进，尤其是热点城市政策的反向收 紧不可忽视，如深圳在月初表态试点住房现售制度；北京通州进一步收紧限购，宣布酒店式公寓也计入限 购范围，并在月末限制京籍人口落户通州；苏州和南京更是在下半月相继出台了土地出让最高限价令。不 过热点城市千方百计为楼市降温，却大多不被看好，在我们看来主要是基于三点原因，其一，对于投机者 而言，行政限令实质上是确立了他们的看多预期，会进一步坚定他们的投资投机行为；其二，在积极的财 政政策下，目前开发商和购房者的资金成本均处于历史低位，而金融脱媒发展也让开发商可以拿到更多更 便宜资金，以致房地产投资冲动高居不下；其三，行政限令只能将有效需求延后，并不会真正灭失需求， 反而会起到筛选的作用，让市场只剩下资金实力更强、投资欲望更加强烈的开发商和购房者 近期热点城市行政调控限令频出，行业外部向下的降温力量正在不断累积，但内部向上的惯性仍是主 流，导致多数政策达不到应有的效果。但在社会舆论和中央政令的双重压力之下，热点城市还是需要尽快 为楼市“刹车”，故此部分热点城市可能也不得不出台限购令，以求做到控制飞速上涨的房价和地价。从 以往市场经验来看，限购令一旦成行，确实会在短期内将需求刹车，起到为楼市地市降温的效果。但对于 现有在开发项目而言也不必太过紧张，因为这些热点城市库存已经到底，即便限购出台市场仍会保持供不 应求，再加之近一年房价的飞速上涨，去年的地王其实也都基本解套，唯一有压力的，可能也只是今年的 新晋地王们了 地价、房价交替上涨，热点城市调控酝酿升级因一季度经济过于高涨，4月多个经济指标理性回归，整体仍稳中有升。货币宽松已经见顶，积极的 财政政策将是稳增长的重要抓手。房地产市场仍是经济一抹亮点，强二线城市更是市场关注的焦点，资金 蜂拥而入，直接造就了强二线城市地价、房价持续快速上涨 1、宏观经济小幅回调，结构性风险犹存 4月，多个经济指标均有所回落，虽然制造业、非制造业PMI仍处荣枯线上方，但增速有所放缓；规 模以上工业增加值同比增速降至6%；以美元计价，出口再次由正转负，同比下降1.8%，进口跌幅进一步 扩大至10.9%。通胀渐有抬头之势，CPI已连续3月维持在2.3%的高位，食品价格上涨7.4%，成拉动CPI 上涨的主因。值得一提的是，民间固定资产投资持续走低，其与固定资产投资之间的差距进一步扩大，显 示民企投资信心不足。在资金面整体宽松的大背景下，商业银行信贷投向局限性尽显，国企、央企更具融 资优势，民企仍旧陷入融资难、融资贵的困境，货币政策并不能有效解决当前经济所面临的结构性问题 2、货币宽松已经见顶，美联储加息预期升温 4月末，M2余额144.52万亿元，同比增长12.8%，增速较上月下降0.6个百分点。当月人民币贷款 增加5556亿元，同比少增1523亿元。似乎货币政策有收紧的迹象，不过一季度天量信贷并不可持续， M2及人民币贷款双双回落也在正常意料范围内。我们认为货币宽松已经见顶，预计年内货币政策将维持 稳健偏宽松的走向，为了支持实体经济发展，财政政策将偏向积极，财政赤字率或将突破3%。近期，美 联储多位官员不再讳言加息，美联储主席耶伦也在公开场合表示，期待未来数月内采取加息行动，市场预 期7月加息的可能性上升至62%。鉴于美国经济持续向好，年内美元加息1-2次仍是大概率事件，届时人 民币贬值可能会再次成为资本市场重要的抛压因素，央行仍需提前做好补救措施，对冲人民币贬值预期 3、房地产市场持续向好，热点聚焦强二线城市 1-4月，房地产投资同比增长7.2%，增速较一季度提高1个百分点。全国商品房销售面积及金额增速 再创新高，一定程度上存在需求提前透支的迹象。鉴于去年“3〃30”新政后改善性需求持续释放，楼市 成交量回升显著，引致去年二季度的市场基数并不算低，预计今年二季度成交量同比增速将有所回落。随 着楼市成交量稳步回升，企业出于补库存的需要，明显加大了投资力度，房屋新开工面积同比增速提升至 21.4%，土地购臵面积降幅进一步收窄，以苏州、南京、合肥为代表的强二线城市土地市场持续高热，总 价、单价地王频出。70个大中城市房价同环比上涨的城市持续增多，因一线城市加码调控政策，强二线城 市成市场关注的焦点，合肥、厦门环比涨幅均在5%以上，涨幅明显高于其他城市 经济增速降幅扩大，货币宽松使楼市持续向好“十三五”期间，国务院规划建设19个城市群，有助于发挥各城市的资源禀赋，加快人才、资金流 转，提升经济发展效率，提高居民收入水平，也为房地产市场更好、更快发展奠定了坚实的市场基础。重 点一、二线城市政策面愈加严苛，通州限购令扩散至商住公寓市场，苏州、南京继房价限涨令之后，再次 下发土地限价令，结合合肥、南京限购复辟的传闻，热门城市政策收紧已是大势所趋 1、城市群建设加快步伐，住房租赁市场提速 国务院已经明确提出“十三五”期间将建设19个城市群，并提出了具体的发展目标。到2020年，成 渝经济群将基本建成经济充满活力的国家级经济群；到2030年，长三角城市群全面建成具有全球影响力 的世界级城市群。随着城市群建设进入发展高峰期，各城市之间产业、人口、经济联动更为紧密，有助于 提升城市经济活力，提高居民收入水平，支撑房地产市场平稳健康发展 李克强总理在国务院常务会议提出，实现购租并举，发展住房租赁市场。允许将商业住房按规定改建 为租赁住房，这给那些商业库存压力的城市提供了新思路，有助于减缓商业市场高库存风险。不过，租赁 需求主要集中在一、二线城市，三四线城市仍是库存与需求严重错配，政策效果堪忧 2、热门城市政策趋紧，苏州、南京土地限价 北京通州区一月之内两度发文收紧调控政策，购买商住公寓必须满足限购条件，并计入家庭的住房总 套数；对京籍人口落户通州审批更加严苛，非住宅房屋一律不批准落户通州。地方政府维稳楼市的初衷昭 然若揭，限购政策确实可以打压部分臵业需求，并将投资性需求排挤出房地产市场，缓解目前供不应求的 现状，但限购令也有失公平，更难改变房价持续上涨的局面 苏州、南京再次加码调控政策，设定土地出让最高限价，对报价超过最高限价的，终止土地出让。土 拍熔断机制主要目的在于限制当下过热的土地市场，打破地价上涨进而带动房价上涨的传导链条。需要指 出的是，政策执行效果难言乐观。苏州10宗限价地块，2宗地因报价超最高限价终止出让，8宗成交地块 大都临近限价上限，并且创造了尹山湖板块新的单价地王。由此可见，苏州土拍市场只是表面上冷静了下 来，楼市供不应求的基本面并未改变，市场热度仍旧高烧不退 联系到南京、合肥“限购复辟”传闻，此类行政限令终究难以起到理性的效果。首先，无论是“土地 熔断”还是“限购令”，实际上都是在抬升买卖门槛，提高交易成本，但并没有改