2018-07-25
1.1 宏观市场分析
中江县概况
中江县位于四川省中部，盆地西部。隶属于中国重大装备制造业基地德阳市。总面积2200平方公里，总人口143万人（2011年）。 该县交通方便，距四川省会成都64公里。区域交通方便，沪蓉高速公路、成德南高速公路、成都第三绕城高速、达成高铁穿境而过。 城区人口23万人，工、商业正迅速发展，国内外知名企业入驻。 有五庙南北塔、广福铜山遗址、仓山飞乌遗址、中国芍药谷、继光故里等名胜古迹。黄继光纪念馆是全国青少年教育基地
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1. 中江县城南中江大道、南渡片区，规划总面积13.2平方公里。规划成为集居住、产业、商务功能为一体的综合性产城一体化新区。
2. 中江县城市西区（余家河以北至恒大建筑公司片区），东至南华大道；西、南至余家河；北至金银花北街，规划总面积231.02公顷。规划成为居住功能为主，兼容商业、文体、休闲等综合功能。
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地块基本状况
图中深绿色区域为项目区域位置。位于中江县城西区域金银花北街，松山南路旁，周围在建商业住宅小区、安置房共5个楼盘，包括金银花小区、上蓝郡等。 该地块分别在主干道金银花北街两侧，占地约为150亩。往西为省道中江至成都高速路及中江至德阳快速通道（在建），往东南为凯江六桥，伍城大道。 该区域内目前在建商业主要由“金银花苑”为中心的金银花商业片区，占地约为60万平方米，规划一家五星级酒店、农产品市场、商业广场等，预计将于3-5年内建成并投入使用。 1000米区域内，右侧为中江县公安局新址、消防大队，上蓝郡在建小区。
3.1 拟建项目地块分析
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地块属性
拟建项目地（右）多为乡镇居住点及林地田地，植被丰富，局部地势高差3-5米，拟建项目地（左）为废弃工厂现已基本完成拆迁。 未来城市交通网络处于快速建设阶段，交通更为便捷，对周边县市辐射力更强，商业需求和市场具有较大的开发空间。 地块周边已开发在建一定规模的中高档商业类住宅小区，这一类业主群体具有较高的消费能力和消费欲望
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地块交通可达性分析
拟建项目地块四周已有在建商业住宅类小区、政府职能机构，基础设施3-5年内将基本完善。 拟建项目地块位于金银花北街的两侧，往西为中江至德阳快速通道（在建）及省道中江至成都段。本拟建项目位置位于中江城区二环路西段，是连接周边县区与中江城区最重要的交通纽带
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西面
北面
东面
南面
西面：为上蓝郡在建小区、公安局、治安大队、金银花在建小区、安置房及即将建设的中江至德阳快速通道。 东面：金银花北路，再往东为凯江河及通往城区的凯江六桥。 北面：工厂后为乡镇居民住宅、阿卡地亚一期、二期、松山公园。 南面：林田地、龙华社区灾后重建地、乡镇居民住宅、金银花山
地块四至情况
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消费者需求
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项目规划构想
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业种选择
酒店 KTV 酒吧 咖啡厅 茶楼 棋牌室 美容美发 养生沐足 文体健身馆 室内溜冰场 儿童乐园 文化馆 主题会所 ……
婚纱摄影 教育培训 洗衣房 网吧 银行 诊所 宠物医院 ……
大型餐饮 小型餐饮 主题餐饮 特色餐饮 老字号餐饮 ……
主题卖场：九龙服装批发城、形象主力店 品牌专卖店：服饰、鞋帽、日用品 专业店 大型商超 特产纪念品专卖 便利店 ……
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特色专业化
依托九龙服装城的资源优势，借助其强大品牌服装批零经营拉动人气，提升项目知名度，辐射周边区域，打造成德阳乃至西南地区重要的品牌服装批零集散地
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错位经营差异化
项目规划区内高中低商业经营档次比例约为20：65：15，高中低档次的商业相结合，满足不同类群体的消费档次和需求。在业态分布中，高档商业业态、低档次商业业态空间上分割，同时分别空间上集聚。满足高档次商业消费的私密、个性、尊贵；同时依靠低档次的小型商业积攒人气，拉动消费
规划档次比例
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业态组合规划原则及比例
规划区构建以主力店为引领的业态，打造一站式品牌购物商业组团；另一个是以休闲环境为引领，贴近中江市民生活，打造休闲商业消费组团。其中品牌购物商业主要以九龙服装城的品牌购物店为主，休闲商业消费则重点打造餐饮，提高餐饮的档次和品质。迎合市场的需求，打造“吃出来的商业”，成为中江市民的餐饮美食集聚地，由此带动消费人气
规划业态比例
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服装批零……西南最具影响力的服饰鞋帽批发城
业态内容：服饰、鞋帽 建议目标客户：外地游客、当地人群、区域内零售商户 打造思路： 以服饰鞋帽为主导的商贸批发城，未来将占据整个商业购物比重的60%左右，成为规划区内最重要的商业主导。 依托商会资源导入，可迅速形成几百家具有一定规模的品牌店，以大众型消费为主体，能有效聚集人气，形成中江市民购物不得不去的商贸中心，辐射周边区域，带动周边人群消费。 区域布局上，选择交通便利的区域，便于疏导人群。 店铺设计上，以三层店铺为主，多层的空间组合可充分实现商品展示、批发、零售、电销、仓储、商务洽谈一体化，形成现代化、便捷化的商品交易市场。 落成后的批发商城，将可日接待2万余人的零售商户，利用互联网线上线下结合，实现几百家店铺年5亿元的销售额，极大的促进本地经济发展和商业繁荣。
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