老年人社区开发模式
作者：戴怡明单位：上海中建建筑设计院联系电话：13916321320
关键词：老年社区 功能构成 运营管理
该地块位于金山区山阳镇，总面积约300亩，拟建养老机构容纳3000人。如建成，将是上海，乃至全国最大规模的集中社会性养老服务机构
本案通过对上海夕阳红养老服务中心地块的开发经营环境，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据对上海市区老年人发展的预测，及当地的目前市场状况，对项目提出初步建设意见，并结合项目的特点优势，对项目开发经营进行分析，进行养老社区最佳开发模式的探讨
一社区定位
1， 上海市宏观市场特点：
对中国国情、民情和市场开拓等方面进行研究，可以看到当前在住宅细分市场上老年社区成为时代建设的一个发展重点。2008年底统计上海市户籍总人口1391.04万人，其中60岁及以上老年人口300.57万人，占总人口的21.6%；70岁及以上老年人口160.65万人，占总人口的11.5%。进入“十一五”以来，上海老年人口平均每年增加量已超过10万人。2008年则提高到了21.6%，总量突破300万
2， 微观市场特点：
金山区总面积586平方公里，辖14个镇，现有人口55万，目前民政条件仅能满足xxx%的60岁以上老人得到养老机构的护理和服务，金山区境内有沪杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路网络。沪杭铁路金山支线直达金山城区。杭州湾跨海大桥的建成，嘉金高速的成通车，使金山将与南通浙江，北出上海的时间将大大缩短
地块为100米的城市绿化带环绕，东面、北面是一片工业区，南面已建成元祖食品中心以及高尔夫球练习场，周边商业配套设施不全
3，社区功能的构成：
由于老年社区具有相对独立性，而且外围商业配套不全。因此老年社区内不仅设有养老院、老年公寓，还包括住家型老年住宅。在社区内设置了适合老年人需要的医疗救护中心、老年大学、文化娱乐中心、体育活动场所、小型超市、商场、银行、酒店、邮局等公共建设配套设施等一应俱全
二组织管理的体系与形成
1，老年人生活使用特点及精神的需求
老年公寓的根本特征是“以家庭居住模式”为主，并配置相应的服务设施和完善的生活照料，设计必须符合老年人的生理和心理的需要
（1） 生活使用特点
安全需求：无论室内、室外的走道要力求平坦、无明显高差；在水平方向设计无障碍坡道、在垂直交通上采用运行平缓的电梯很有必要；室内有方便触及的对外联络或报警装置
舒适性需求：所有的配套设施可以帮助老年人节省体力、维持身体平衡；电器开关位置便于就近开关等；在室外布置较多的座椅以便于老年人的临时休息等
健康需求：有定期健康检测、便利的取药服务设施、紧急医疗急救和快速反应设施等；对于饮食一般有自己特殊和固定的口味及营养需求；希望有一个良好的外部自然生态环境
便利需求：社区内有电瓶车、电梯等能够满足他们的即时、快速需求；希望小区内有专门的餐饮和送饭服务；有专门的定点班车接送服务；设专供老年人需要的便利店，提供日常用品等
（2）精神需求
亲情需求：住宅设计的面积应考虑家庭子女暂时居住的需要、为子女的孝敬之心提供支持服务，如鲜花店、餐饮店等，为他们的亲情联系提供帮助
独立性需求：对房屋私密性的要求应受到尊重，在房型设计时避免剥夺他们独处的空间
怀旧需求：为他们旧地重游提供机会，满足他们的怀旧心理可以使他们感觉到：自己与过去是紧紧相连的
交往需求：通过共同参与社会活动，可以挖掘自己的潜力、产生新的生活体验，使心态变得年轻、有活力，可以减少孤独和寂寞感
兴趣需求：老人有较多的空暇时间从事兴趣爱好和娱乐活功，以满足过去的遗憾和不足，如上老年大学、演唱京剧、练习书法绘画、进行体育活动、棋牌娱乐、学问研究等
返朴归真需求：他们可以通过自己的劳动，体验“采菊东篱下，悠然见南山”的美妙境界、体验人与自然和谐共处的真谛
社区的舒适程度很大取决于配套设施是否完善，服务内容、比例是否合理。本项目作为20万平米的大型养老服务中心，其社区功能布局充分考虑了其综合性，全面性
2，上海老年人的居住模式
根据统计，在上海居家养老的比例大体作如下划分：合居49.2%、独居40.65，毗邻居住5.95%，合计95.8%。目前社会养老模式虽然仅占4.2%，但却是社会进步发展的主流方向
合居模式：
老人与子女或亲属同住一套住房的模式。其缺点是，不同辈份之间的生活习惯、观念差别以及经济问题容易导致家庭纠纷，因而合居具有阶段性，会向独居方式转化
（2） 独居模式：
这种方式多半是由于子女成家立业、在城市别处工作并有自己住房的情况下产生的。当老人年龄增大、丧偶、生活自理能力减弱、子女忙碌少于探望时，老人的寂寞孤独和生活的不便突出反映出来，这时，有可能从独居走向合居方式
（3） 毗邻模式：
与子女或亲属相互独立且毗邻居住。这种模式介于前两种居住模式之间，是城市中普遍受欢迎的居住模式。由于城市的快速变迁以及购房成本的压力，对房源的选择及购买数量会受到一定的限制，并非所有家庭都能采取此模式
（4）社会养老模式：
结合以上几种居住模式的发展情况，我国的养老机构逐渐成为赢利性与福利性养老机构两类。福利性养老机构在我国并不普遍，主要有各级政府与慈善机构所办，用于收留那些生活确有困难、缺少家庭护理能力的老年群体。赢利性养老机构主要分老年公寓与老年医疗康复中心两类
本案采用以社会养老机构为主，独用为辅的综合社区模式。目前这种机构在上海数量也不多，即使那些名为老年公寓的机构绝大多数都属于福利性质。
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