养老住宅专题上海同策房产咨询股份有限公司 ——关注· 市场动态·专题 专题——浅谈老年公寓前期操作要点 由一条新闻而引发的物业发展设想 中国社会保险法诞生，养老金全国统筹五年后实现异地“漫游” 经过四次审议之后，全国人大常委会于2010年10月28日下午高票通过了社会保险法。该法于2011年7月1日实施。 这是最高国家立法机关首次就社保制度进行立法。必将对我国社保制度的发展和完善产生深刻影响。此次通过的社保法以国家立法形式将这一政策上升为法律。 这部法律明确规定，个人跨统筹地区就业的，其基本养老保险关系随本人转移，缴费年限累计计算;个人达到法定退休年龄时，基本养老金分段计算、统一支付。 法律还规定了基本医疗保险的转移接续问题：“个人跨统筹地区就业的，其基本医疗保险关系随本人转移，缴费年限累计计算。” 该项立法的出台将使得老年人异地就医成为现实，异地养老的一大壁垒——异地就医不通得以突破，这一法规的确立对发展养老物业是一个极大的利好 由一条新闻而引发的物业发展设想 一、产品概念——什么是“老年公寓” 所谓“老年公寓”，就是专门为老年人建造的生活设施齐全，公用配套完善的具有时代气息的城市老年人商品房社区。是一种居家养老与社区服务相结合的模式。老年公寓拥有一般机构养老不具备的家庭氛围，同时相比一般的分散居家养老有各类保障服务的先天优势，让老人住的安心，舒心 减轻子女养老压力，提高社会效率 有利于老年人身心健康 服务专门化、系统化，生活质量的提高 居所独有性，凸显“家”的感觉 已成为国际风行的第三种养老模式 我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题 “银发浪潮”是对我国人口老龄化现象的形象描述 宏观环境：据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。 我国现状：目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全国总人口的10%以上。 未来趋势：到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%）， 二、市场背景——我国老龄人口发展现状 养老保障面继续扩大，养老服务机构继续增加 2009年末，本市领取各类养老保险的人口达290.06万人，比上年增加15.69万人 国家对地区老龄事业的重视程度愈发加强，但目前仍不能满足市场需求,催生老年公寓的出现 2009年末，本市养老机构共计582家，比上年增长3.9％，其中，政府办287家，社会办295家。养老床位数共计8.06万张（其中2009年新增1万张），增长15.4％。尽管如此，每千名老人拥有床位数仅27张，床位依旧紧张 二、市场背景——社会养老保障体系无法满足社会需要 当前我国养老模式本质上主要分为：家庭养老、机构养老及新兴养老三种 二、市场背景——我国当前养老模式 在入住老年公寓意愿方面： （1）入住老年公寓意愿：有55.6%的调查对象考虑在一定的条件下或长期或短期居住在老年公寓，市场接受度较强。 （2） 在选择老年公寓时，多数的被调查者的关注要点在于“老年公寓”所提供的服务和设施 在传统养老机构供不应求的前提下，新兴养老模式的出现能否被市场接受 ？ 数据来源：中国老年人协会 二、市场背景——老年公寓需求分析 “老年公寓”市场前景看好 与传统观念的矛盾 一边是老年人口急剧增加，兴建专属老年住宅成为大势所趋；一边是经济收入有限，较高的置业门槛使得老年人宁可居家养老，置业热情的下降加重投资商的观望情绪 养老地产未形成规模效应 很多城市的老年社区建设尚处于起步阶段，甚至许多房地产开发企业还未注意到这一相当具有生命力的房地产商品新类型。老年住宅市场存在数目少、规模小、分布不广等问题. 现有产品层次过低 “挂羊头卖狗肉”的行为在市场上较为普遍。多为普通商品房或老式公房冠名“老年公寓”，并未对老年人进行针对性的设备、配套、物业管理、医疗服务等各方面的专项打造 国内养老地产现状 “不温不火” 三、国内老年公寓开发情况 区域局限性强：目前国内盈利型老年住宅主要分布于城市老龄化情况比较严重且经济发达，居民消费力较强的城市，如北京、上海、广州、江浙一带 社区主题不纯粹：目前市场上的老年公寓大多存在于某个郊区大盘中，利用郊区大盘居住环境良好、开发成本低的优势规划社区部分体量打造 “养老”主题的产品及相关配套设施 开发力度不够：放眼全国，真正意义上的老年公寓社区屈指可数，合计体量仅130余万方， 以目前1.3亿老年人口，人均居住面积需求20平米计算，有2.6亿平米的市场需求，若按10%的需求比例来看，仍有2600万方的需求。市场供应缺口巨大 三、国内老年公寓开发情况 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看