中阳商业街
招商运营策划方案
（经营主题：吃喝玩乐购）
2016年11月19日
一、中阳商业街项目价值
中阳商业街，位于寿光市人民广场正西侧，渤海路步行街东侧，具有不可复制的地段优势。地理位置居高临下，俯瞰老城中心，衔接串联全福元商业圈和银座商业圈。(中阳商业街将由三个不同风格和主题的区域组成：特色美食步行街，儿童购物广场、健身娱乐会所)。每个区域都有独特的经营特色，将汇聚全国各地高档儿童零售、餐饮、娱乐，亲子、绿色、健康、人性化、时尚化、国际化定位，将为老城区乃至寿光全程带来全新儿童购物及娱乐体验，预计每日将吸引过万人流
二、中阳商业街招商计划
中阳商业街2#3#楼商铺共46套，其中未售6套，可售面积1038.32㎡。4#5#6#楼未售商铺34套，可售面积12786.51㎡。目前考虑以招商推动销售的思路，采取放水养鱼的策略，充分将商铺氛围营造成熟，并促进商业街后期的成功运营。通过商铺的商业价值提升促进销售，目标在两年内完成所有商铺销售工作
三、中阳商业街招商工作原则
1、招商优惠原则
给予经营户充分的免租期，以培育商业市场，建议免租期至少一年
2、放水养鱼原则
商业的盈利培育期一般要在三年以上，决不能用做住宅的思维来做商业。我的运作思路是在前三年培育商业市场，不以盈利为目标，待市场逐步培育成熟，三年后开始盈利
3、先招商后销售原则
将剩余未售商铺进行统一招商，在全部完成招商并正式开业后，进行带租约式销售，预期在正式开业后两年内完成全部商铺销售
现将项目2016年-2017年招商工作计划分解如下：


四、中阳商业街招商阶段说明
第一阶段：工作交接阶段：
时间：2016年10月-2016年11月
1、前期与物业公司、销售公司对商业情况进行了摸底和交接
2、对省内部分的步行街和商业圈进行了考察和调研
3、与多家商业代理公司进行了对接，方案在集团公司进行了汇报和讨论
4、对步行街的亮化和基础设施进行了维修
第二阶段：招商前期筹备阶段：
时间：2016年11月-2017年2月
1、选择合适优秀的代理公司进行合作
2、确定商业街和商场的业态定位
3、公司同时穿插进行自主招商
4、了解已售商铺业主商铺收益预期，制定合理的统一租赁方案，与已售业主签订租赁委托书
5、展开招商测试和论证，准确判断经营户可接受的商业街和商场租金范围水平，制定合理的招商政策
说明：以上筹备工作目前已正式展开，计划至2017年3月底前全部完成，该阶段工作是近期的工作重点，也是今后商业方案落地的基础，在具体工作执行中不断调整和完善商业街招商和推广方案
第三阶段：招商蓄客期
时间：2017年3月—2017年5月
1、与代理公司商定装修方案，进行装修图纸的设计
2、商铺招商蓄水。在商业街和商场已建立的项目形象基础上进行宣传，通过区域短信、横幅、行销派单等具有针对性的方式推出商业街招商信息，利用商业街主题包装及规划经营前景教育，树立儿童购物广场和绿色健康会所商业标杆形象，吸引投资客和经营户的关注，顺利推进商铺招商蓄水，并促进商铺销售工作
3、完成招商目标。根据招商测试结果、目标客群市场需求等确定商业业态具体规划，并根据实际招商工作进行不断调整和完善
第四阶段：招商签约期
时间：2017年5月—2017年8月
1、5月后天气渐暖，人民广场周边人气充沛，利用菜博会期间的宣传优势，结合前期积累的招商商家蓄水情况，邀请招商意向客户进行招商发布会，树立商家的经营信心
2、装修图纸设计出来后，通过招投标选择施工单位进行商场装修、步行街装饰和楼体亮化
第五阶段：试营业期
时间：2017年8月—2017年10月
1、本阶段前已经完成80%的铺位招商，商家进场装修。预计2017年9月开展试运营，在试营业比较成熟之后，选择2017年10月后正式运营
中阳商业街2016年-2017年推广招商目标分解如上所述，为达到招商、销售同步推进目标，我们应当：以灵活的价格策略，撬动市场；以合理的招商政策，吸引市场；以独有的商业主题，引导市场；以精准的推广策略，应对市场
五、中阳商业街业态规划及初步经济测算
1、2#3#商业东西内街：
业态定位为特色餐饮美食一条街（地方名吃）
2、4#商场一楼、二楼局部：
业态定位为大型特色餐饮，满足广场人群、周边居民等客群需求
3、4#商场二楼局部、三楼：
业态定位为绿色健身、休闲娱乐，满足老城区不同层次人群
4、4#商场地下一层北侧局部：
业态定位为网吧、电影吧，满足年轻人群
5、5#6#商场一楼、二楼局部：
业态定位为小型购物广场，满足广场人群、周边居民购物需求
6、5#6#商场二楼、三楼局部：
业态定位为超级儿童购物广场，满足婴儿、儿童、孕妈妈、产妇等不同客群需求
7、5#6#商场三楼：
业态定位为儿童欢乐世界，满足儿童娱乐需求
8、5#6#商场地下一层：
业态定位为商场顾客停车位
9、5#6#商场地下二层：
业态定位为住宅楼住户停车位
10、4#5#6#一层周边商铺：
业态定位为银行网点、药店、社区门诊、美容美发、眼镜店、干洗店、咖啡简餐、文体文具、音像数码专卖、
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