2018-07-25
长房南屏锦源营销策略执行总纲
谨呈：长房（集团） 国广置业报告框架
5、项目营销策略及营销执行
4、项目核心价值分析
3、竞争及客户分析
2、政策环境分析
1、项目及目标回顾
6、价值实现及营销费用项目背景回顾
项目自身、项目目标回顾区域分析——项目处于城市核心辐射区&城市生态宜居新区
红星大市场
天际岭森林公园
红星商圈
井湾子商圈
万家丽路， 地铁4号线
地铁1号线
长株潭城际轨道
国际会展中心
本项目
万家丽路
湘府路
武广高铁 沪昆高铁
京珠 高速
省府
武广新城
项目至省府片区10分钟车程
项目至红星商圈5分钟车程
项目至武广新城5分钟车程
项目回顾项目主要经济技术指标 占地面积： 67752㎡ 建筑面积：14.37万㎡ 容积率： 2.12 住宅中商品房面积：6.38万㎡ 住宅中商品房总套数：554套 商业面积：4233.9㎡ 学校面积：6218㎡ 绿化率： 42.24% 地上停车位：273个 地下停车位： 304 个
本体分析——项目为纯住宅小区，项目自建有学校、商业等配套，社区功能较齐全；与长沙广电新址仅一路之隔
学校
长沙广电中心新址
项目回顾本体分析——产品附加值大，舒适度高
空中 花园
131㎡3+1房
入户 花园
阳台
空中 花园
143㎡4+1房
户型方正、实用，通透性较好 带入户花园，景观、生活双阳台 宽敞内花园可改房，产品附加值高 主卧带书房，独立卫生间、衣帽间、阳台，设计气派舒适
89㎡2+1房
户型方正，紧凑实用 2.1m大进深景观阳台，增强舒适度 主卧、书房、公卫均赠送凸窗，产品舒适性增加
户型方正，通透性较好 带入户花园，景观、生活双阳台，内花园，产品附加值高 卧房均带飘窗，舒适性佳 大尺度南向撗厅设计，主卧带卫生间、步入式衣帽间，舒适度很好
阳台
项目回顾地理位置：城市核心辐射区&城市生态宜居新区 规模：中等规模 产品：舒适户型居多 配套：满足基本教育、商业需求，紧邻广电中心新址
价格目标：平齐区域价格第一阵营水平 速度目标：约6.5万平554套一年内基本实现100%销售 形象目标：建立高品质的市场形象与客户认知
我们的核心价值体系是什么？
目标
目标回顾政策研究研究1.宏观调控下的房地产趋势
研究2.本项目营销启示新政从多角度深化、加强历次调控内容:从金融手段向税收手段倾斜，体现长期调控决心；紧缩信贷，首付三成，停止发放三套房贷；地方细则不断跟进，从一线城市不断蔓延开来；……
政策背景分析
房地产政策——持续收紧，内容逐步细化，力度逐渐加大，辐射范围逐渐扩大，政府调控坚决政策背景分析
政策影响——在首付、契税提高和加息的重叠作用下，购房者成本增加，消费需求逐渐萎缩
贷款首付提高，增加了购房者的购房成本，不仅打击了投资需求，更限制了一定的改善型和刚性需求 契税的提高和加息措施，更增加了客户的观望情绪 加上2011年初房产税试行的预期，都将进一步增加客户的观望情绪市场表现——根据世联统计数据，9.29新政后一线城市开始量价齐跌，但价格仍处于高位；二线城市量价均在波动调整
一线城市新政表现
二线城市新政表现
政策背景分析未来趋势——政策持续加码，将加速楼市二次触底的到来
政策背景分析
预计本项目推售所处时期区域市场表现——929新政后，长沙市价格趋于下降，呈现量价齐跌的阶段性调整
政策背景分析预计本项目销售期时,市场处于恢复期阶段
营销启示
突破市场的关键在于建立项目独特的竞争力竞争分析
3.1
研究1.本项目面临的竞争分析
研究2. 本项目营销启示竞争格局——本项目处于天际岭板块，实现量价突破将面对区域内项目干扰，同时须面对区域外中低价楼盘竞争
天际岭板块 4600-4900元/㎡
红星省府板块 5200-8000元/㎡
武广新城板块 4800-5800元/㎡
本项目
竞争分析市场供应——项目周边年初供应量大，竞争相对激烈；预计明年下半年将有大量入市，加剧区域竞争
10.12
2011.01
2011.03
2011.06
2011.09
2011.12
天晟·海拔东方
水岸天际
湘府十城
鑫天·御景湾
恒大城
世纪桃花苑
翡翠云天
森林公园壹号
6.4万平米，78-140平米，N+1产品主导
13万㎡ 57-146平米1~3房，二期6号栋12月加推，2011年3期开盘
11万㎡，120-130㎡3房，二期公寓12月推售
2010年10月开盘，22万 ㎡ 78-110㎡2、3房
34万㎡ 93-152㎡3、4房
12万㎡，二期在售50~60㎡1房，88~135㎡2房至4房
10月23日开盘，17万㎡ 4栋小高层，后期有洋房等产品
23万㎡，54-150㎡1房到4房，10月营销中心开放，预计2010年12月底开盘
4万㎡ 88-120㎡2~3房为主
10.11
潇湘新城
营销中心建成，建筑面积30万㎡，10栋；未有开盘消息，预计2011年推出
长房·南屏锦源
武广板块
天际岭板块
山水霖城
建筑面积 82325 ㎡，7栋，开盘时间未定
创元·汇景
建筑面积10.5万㎡，5栋，具体开盘时间不确定
竞争分析
创元·汇景
建筑面积 105140 ㎡，5栋，开盘时间未定
长沙森林城
建筑面积 135000㎡，10栋，开盘时间未定
天赐良园
二期2.5万㎡80-146平米2~3房
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