XX地产股份有限公司
全周期营销工作指引
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项目前置启动会工作指引
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1. 指引要素
1.1. 目标：完成公司拟拓展项目前期市场研究及初步价值研判
1.2. 协同专业：投资拓展专业、设计管理专业、成本管理专业、商管专业
2. 适用范围与启动时间
2.1. 适用范围：获取明确土地意向后的拓展项目
2.2. 启动时间：预立项启动会3天内
3. 职责
3.1营销管理专业
负责研究地块及所在城市、区域的成长价值，做出初步项目价值研判，提交
对地块土地价值、产品价值、客户三方面方向性的思考
辅助设计管理专业，提出概念阶段的项目产品配比、商业配套建议，并参与
项目强排方案讨论，对各种类型的物业提出相应的销售价格预判
在项目前置启动会上负责对公司讲解项目价值研判专项报告
3.2需协同支持专业
投资拓展专业
协助提供：获取拟拓展项目的挂牌出让基本指标，区域规划情况，政府对地
块的设想等信息
设计管理专业
协助提供：宗地强排方案及设计规划构想
成本管理专业
协助提供：拓展项目成本编制
商管专业
如项目涉及持有型物业情况下，需商管专业参与协助：
协助提供：拓展项目持有型物业定位研判，持有型物业概念阶段的产品形态、
体量规模、位置范围等
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4. 工作成果：
4.1《市场研究及项目综合研判》：对地块及周边市场简析，初步确定项目目标
4.2《概念阶段产品建议书》：项目产品配比、商业配套、建筑形态及强排方案
5. 工作程序描述（结合流程图）
5.1. 市场研究及项目综合研判专项流程：
a、 营销管理专业根据投资拓展专业所介绍的拟拓展地块的基本资料，对市场进
行初步研究和判断，重点分析：城市及区域市场发展、客户情况、项目周边
典型案例等，对项目的成长价值做出初步研判
b、 如涉及持有型物业，需商管专业参与，由其对商业价值做出初步研判
c、 营销管理专业完成《市场研究及项目综合研判》专项报告后，报部门总监审
核。审核完成后，提交投资拓展专业、商管专业，在前置启动会上以专项报
告的形式报公司审批
5.2. 概念阶段产品建议书专项流程
a、 营销管理专业完成《市场研究及项目综合研判》专项报告，部门内专业审核
后，提交设计管理专业，并沟通《概念阶段产品建议书》，启动地块强排方案
b、 营销管理专业结合成本管理专业对强排方案中可能出现的不同产品形态的
成本预测，修正建议相关内容
c、 营销管理专业参与设计管理专业完成初步强排方案后的各部门会同讨论，并
对强排方案提出优化意见
d、 在项目前期启动会专项会议上，营销管理专业负责介绍地块的价值研判，会
同商管专业，设计管理专业，成本管理专业；为投资拓展专业形成《拓展专
题报告》提供市场依据，最终由公司领导决策项目的可行性
前置启动会营销流程图
标注色块部分为营销管理专业相关工作
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前置启动会营销流程说明
备注：
本阶段的两项工作可视实际工作需求，综合研究，成果亦可以通过两份报
告合并的形式提交，形成一份《市场研究与概念产品建议》文件。
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