普湾新区首席老年养生 低碳住宅起航
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PART 1市场解析 PART 2定位解析 PART 3产品解析
Catalogue
目 录
Part0ne市场解析 Market analysis
区域定性
大连有八大湾区,他们记录的是一个城市的成长脉络
星海湾——大连国际金融湾区
东港——中央商务湾区
金州湾——现代服务湾区
普湾——？？？？？
卧龙湾——国际商务湾区
羊头湾——装备制造湾区
凌水湾——高新科技湾区
长江湾——国际运动湾区
区域定性
普湾：大连新人文湾区
这里是未来的市行政中心:科、教、文、卫事业，一应俱全，最高级别的行政配套； 这里有俱佳的东北辐射能力：大连最北湾区、哈大高铁、沈大告诉、202国道，联通南北。
普兰店湾新区简介
普兰店湾新区组团：金州区的三十里堡、石河2个街道，瓦房店市的炮台、复州湾2个镇，普兰店市的铁西、丰荣、太平3个街道和海湾工业区（即南山街道）。 普兰店湾新区土地面积1045.6平方公里，总人口40.2万人。 普兰店市的北部区域规划为普兰店湾新区的拓展区
《大连新市区管理体制改革实施意见》架构了三个功能区组团：金州新区组团、保税区组团、普兰店湾新区组团，金州新区是最大的功能区组团，普兰店湾新区其次
区域定性
三十里堡街道
石河街道
金州区管辖
大连普湾新区管委会代管
瓦房店管辖
复州湾镇
炮台镇
普兰店市人民政府合署办公
南山街道是普湾新区行政面积最小的区域，未来所能承载的人口相对有限。 城市人口大部集中在老城区丰荣街道，其他街道有很大的人口承载空间
普兰店湾新区行政划分
区域定性
现状条件
老城区与新区现状差异明显
新城区现状：荒芜
老城区现状：繁华
公共配套
本案
一主、两副、七中心，打造人文湾区
未来新区规划一个主中心、两个副中心和七个专业中心，覆盖科、教、文等多项高能级社会功能，同时大连政府新址落于本地 本案与未来行政中心（市政府）隔岸相望。 临近会展中心、职教基地、城市综合中心
片区划分
地块位于普湾几何中心和城市核心区
位于规划中的内湾城市核心区的黄金地段。 南部、西部规划为居住生活区，西南部临近人才培训区
用地规划
普湾新区总体规划用地性质布局
地块周边主要为居住类用地，未来会形成良好居住氛围。 少量文化娱乐和公共设施用地，支撑未来配套
13产业基础大连松木岛化工区 化工产业主导大连三十里堡临港工业园区 船舶和海洋工程配套产业大连太平工业区 机电加工、家具制造大连海湾工业区 汽车零部件、服装与食品加工
规划四大产业园区，未来将导入大量产业客户
产业基础
海湾与太平工业区初具规模，产业客户已具备一定基础
老城区
新区未来供应巨大，累计供应土地近500万平； 老城区边缘区需求市场表现红火； 老城区供应稀少，产品落后
板块可划分三个梯次排布，特点鲜明
房地产市场定性
普湾新区商品房项目数量很少，供应相对不足。 老城区项目大多于09年以前售罄，均为小体量项目。 新区项目配套条件不如老城区，却实现了更高的销售均价。 新区项目销售业绩远远好于老城区项目，形成热销亮点
供需中心发生转移
房地产市场定性
区域大盘包括万科、实德、丰润地块
丰润地块： 开发商-大连丰润置业有限公司 占地-30.7万平 建面-49.6万平 容积率-1.61
万科地块： 开发商-大连万科置业有限公司 占地-75.7万平 建面-125.3万平 容积率-1.65
本地开发商丰润置业预计采取常规设计手段，项目东部打造少量低密产品。 万科市内在售两个项目均为标准化产品设计，户型相对单一。预计普湾项目会主打片区主流户型，产品线适当拓宽
房地产市场定性
核心问题梳理
湾区发展的条件与利好
2、区域将在政府大力推动下形成自我个性的湾区特征
4、区位与交通设置有机会成为对东三省最具辐射力、吸引力的大连湾区
3、地块与区域核心规划联动效应明显
1、地缘性客户的城市化愿望尤其强烈
核心问题梳理
湾区发展的现实与困难
3、城市配套建设落后于项目开发
4、区域关注、认知、认可度低
2、阶段性集中开发明显，竞争激烈，大品牌环伺
1、地缘性客户支付能力低下，致富能力短期难提高
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