中国指数研究院
中国房地产指数系统
目录
引言 ...... 1
第一部分：未来五年中国房地产市场趋势展望5
1. 行业定位：房地产业仍是国民经济支柱产业，行业转型将为经济发展增添新动力5
2. 发展环境：城镇化推动人口红利持续释放，稳健货币政策为市场营造良好资金环境 ......... 7
3. 市场预判：未来五年房地产市场平稳发展，商品住宅需求总量约53亿平方米 ... 10
(1) 模型预判：商品住宅需求总量与过去五年基本持平，投资和销售额小幅增长 ..... 10
(2) 需求来源分析：新增城镇人口住房需求仍为市场主流，改善型需求稳步增加 ..... 11
(3) 市场特点：市场进入平稳发展阶段，未来住房消费更加注重品质提升 .... 14
4. 企业格局：强者恒强下市场集中度稳步提高，“地产+金融”加速企业分化 ......... 15
第二部分：未来五年房地产市场发展关键影响因素——三四线城市的库存之惑 ....... 19
1. 库存现状：总量过剩、结构失衡，房地产去库存迎大考 .. 19
2. 城市类型一：土地供应过剩，需求基本饱和，人口增长乏力，库存压力突出 ...... 20
3. 城市类型二：库存水平较高，但政策、经济调整下面临去库存机遇 ........ 20
4. 城市类型三：凭借区位优势承接资源外溢，产业支撑力强，更具发展潜力 ......... 21
5. 强化消费与供应端引导，构建三四线城市可持续发展长效机制 ...... 21
特别说明：此报告为简版，如需完整报告，请咨询当地分支机构
研究主持：中国指数研究院 中国房地产指数系统
数据支持：CREIS中指数据，fdc.fang
主要研究成员：
中国指数研究院：莫天全 黄瑜 葛海峰 白彦军 刘丽杰 张婷 高静 王丽梅 周宣 楼键 贾蕾 陈召蕾
祁璇 陈文静 战雪 王琳 王岳 李沛平 许静 贾静 潘雪 曹晶晶 邓西 孙新宇 温靓靓 冯单单 吴珊
张曼 蒋云峰 陈茜 牛永勤 汪勇 黄秀青 李力 张化学 林建晖 丁晓 胡超 钟文辉赵丽一 薛建行
薛琳 黄雪 曹旭东 王可珍 钱慧群 朱柏润 王玲 袁彬彬 马文涛 张伟 吴晓桃 高院生 陈延彬 张哲
程玉 祁丽静 赖清华
未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望 2015年12月18日
未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望
1 本报告数据来自CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询http://fdc.fang或致电400-630-1230、010-56319252
引言
作为国民经济的支柱产业，我国房地产行业经历了市场化初期、快速繁荣发展、理性调整的过程，市场
规模持续扩大。分阶段来看，1995-2004年，市场化之路开启，市场运行环境逐渐改善，房地产业开启上行
周期，2004年全国商品房销售面积达3.82亿平方米，超过1995年的4倍；2004-2013年，房地产市场供不
应求，行业经历“黄金十年”，商品房销售面积整体持续攀升，至2013年销售面积突破13亿平方米，市场
规模创历史新高；2014年以来，供求结构转变，市场量价调整，房地产业野蛮增长时代结束，行业进入有质
量发展阶段。但三四线城市库存高企成为行业面临的主要问题，并引起中央高层的高度重视，一定阶段内去
库存仍为房地产行业的重要任务
未来五年，中国将迎来国民经济和社会发展的第十三个五年规划期。十三五规划建议提出经济保持中高
速增长，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，城镇化率达到60%左右。在经济稳
增长目标下，房地产行业能否继续稳固其在国民经济中的支柱地位？中国房地产市场空间何在？库存压力将
如何缓解，二胎政策全面放开、户籍制度改革、城镇化推进等利好因素能给房地产市场带来多大的需求？未
来需求结构将如何演变，产品如何变化？市场竞争格局如何重塑，房企的机会在哪里？这些均是未来五年市
场参与者需关注的重点。基于此，中国指数研究院综合行业定位、发展环境、政府规划等多方面因素，根据
“中国房地产业中长期发展动态模型”预测未来五年中国房地产市场发展空间，展望未来市场趋势，探究企
业格局及机遇。此外，三四线城市库存问题能否化解亦是关乎到十三五规划经济社会目标能否达成的关键因
素，因此我们针对三四线城市库存现状展开调研并进行深入分析，挖掘库存形成内因，并有针对性地提出去
化库存的策略建议。中国指数研究院
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本报告数据来自CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询http://fdc.fang或致电400-630-1230、010-56319252
摘要
一、未来五年中国房地产市场趋势展望
1. 行业定位：房地产业仍是国民经济支柱产业，行业转型将为经济发展增添新动力
房地产行业自身规模优势突出，在国民经济中占比较高，且高度关联上下游产业发展；同时土地出让收
入是地方政府财政收入的重要组成部分，影响地方经济发展。虽然目前我国房地产行业增速有所放缓，但仍
处于成长过程中，在此期间衍生的地产金融、增值服务等也将逐步发展，并进一步为经济增长做出贡献。展
望未来五年，在十三五规划目标下，我国经济增长压力较大，房地产继续发挥自身规模优势和联动其他行业
优势，带动整体经济发展。其次，房地产业作为新型城镇化的重要载体，未来五年新增城镇人口住房需求以
及现有人口改善型需求均需要房地产业发展为前提来满足。此外，十三五的重要目标为消费对于经济增长的
贡献明显加大，住房消费作为消费的主要组成部分，未来仍会保持增长趋势。总体来看，未来五年房地产业
将继续发挥拉动经济增长的重要作用
2. 发展环境：城镇化推动人口红利持续释放，稳健货币政策为市场营造良好资金环境
(1) 城镇化推动人口红利持续释放，GDP有望保持中高速增长
结合联合国人口署预测，预计到2020年劳动力人口占比将逐步降至70%左右。《2014-2020年新型城镇
化规划》提出，2020年城镇化率将达到60%，城镇化稳步推进将促使人口红利持续释放，为经济发展注入强
大动力。其次，最新经济数据显示，产业结构和需求结构均出现了有利变化，结构调整初见成效。再次，近
期高层领导多次表态可以适当扩大财政赤字，央行存款准备金率仍然处于高位，财政和货币政策均具备较大
稳增长的空间。综合多方金融机构预测，未来五年中国经济仍将保持6.5%以上的中高速增长
(2) 央行适时调控以平衡资本流出压力，稳健货币政策基调下市场资金合理充裕
国际局势、经济发展、美国进入加息周期等客观环境以及美元指数的历史规律均显示未来五年美元将进
入新一轮升值周期，这一趋势将促使国际资本持续流向美国，中国也面临资本外流的压力。而人民币纳入SDR
后有利于国际机构增持人民币资产，减缓国内资本外流，同时央行也将适时动用货币政策工具，以平衡资本
流出压力，保持国内资金合理充裕。根据中国经济发展趋势和国际经验，预计未来五年M2同比增速将保持
在10%-12%的合理水平
未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望
3 本报告数据来自CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询http://fdc.fang或致电400-630-1230、010-56319252
(3) 房地产市场结束高速增长，去库存背景下土地成交将有所回落
1998年以来，房地产市场化不断推进，同时宏观经济稳步增长、货币环境总体宽松共同推动了行业规模
持续扩大。与1998年相比，2014年全国商品房销售面积增长9.9倍，商品房销售额增长超过30倍。2014
年以来，商品房销售、价格和投资相继出现调整，市场进入理性回归阶段。同时，房地产市场库存高企也引
起了中央高度重视，去库存将成为未来一段时期内房地产市场的重要工作。在此背景下，中央及地方将严控
土地供应总量，调节土地供应结构，未来土地成交将继续回落
3. 市场预判：未来五年房地产市场平稳发展，商品住宅需求总量约53亿平方米
(1) 模型预判：商品住宅需求总量与过去五年基本持平，投资和销售额小幅增长
根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，预计未来五年我国商品住宅销售面积总量为52.6亿平方米，
与2011-2015年基本持平；从总量看，未来五年商品住宅新开工面积为50.6亿平方米；开发投资额为37.7
万亿元；销售额为40.9万亿元。从2016-2020年复合增速来看，商品住宅销售面积年均微幅下降1.5%左右，
新开工面积年均下降2.2%左右，开发投资额年均增长4.8%左右，销售额年均增长5.0%左右
(2) 需求来源分析：新增城镇人口住房需求仍为市场主流，拆迁改造需求占比持续提升，改善型需求增加
未来五年新增住房总体需求超过85亿平方米，其中53亿平方米由商品住宅的形式供应。总需求中，新
增城镇人口带来的住宅需求占39.2%；因居民生活水平提高带来的改善型需求占26.4%；拆迁改造需求占比
34.4%。政策调整将有助于市场需求持续释放，二胎政策全面放开为市场拓展需求空间；棚户区改造、货币
化补偿政策将刺激中低收入群体的住房需求；随着城镇居民生活水平的提高，以追求生活品质提升为主的改
善型住房需求将稳步增加
(3) 市场特点：市场进入平稳发展阶段，未来住房消费更加注重品质提升
房地产市场发展渐趋平稳，未来五年市场更加注重产品品质提升。需求结构继续调整，第三次人口生育
高峰带来的刚性住房需求逐渐减弱，婚房刚需下降，改善型需求将提升。二胎政策全面放开后，二胎出生将
增加改善型需求，对于三四线城市影响将高于一二线。产品方面，高品质、设计独特、绿色环保等宜居产品
市场空间更大。服务方面，打造高标准社区，实现物业服务全面升级将成房地产行业重要发展趋势。
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