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摘要
一、2017年一季度中国房地产市场形势总结
1. 市场预期未改，需求旺盛，三四线城市表现突出
2017年一季度，全国成交面积同比小幅下行，但绝对规模仍处历史同期较高水平；百城均价保持上涨趋
势，累计涨幅持续收窄，但3月单月环比涨幅略有扩大，城市分化显著。一方面，热点城市新房市场在严格
的调控政策下，供应量下降，成交量显著回落，价格涨幅也逐渐趋稳，但二手房市场迅速升温，十大城市中
除重庆外，二手房价格涨幅均超过新房，3月北京、杭州等地二手房成交火热，成交套数接近历史最高水平
另一方面，部分二三线城市市场快速升温。其中具备优良旅游资源的海口、三亚一季度房价领涨百城，青岛、
扬州等地量价亦大幅上涨；核心城市购房需求向城市群外围进一步外溢扩散，镇江、肇庆等弱辐射城市成交
面积及价格上涨显著；汕头、徐州等相对发达的三线城市受益于城市群整体行情带动及区域内相对占优的资
源禀赋，成交表现突出，价格快速上涨
2. 土地市场热度持续，宅地价格继续上涨，一二线及其周边城市备受关注
2017年一季度，政府积极推地、企业拿地意愿较高，热点一二线及其周边三四线城市地市受到较大关注，
住宅用地成交楼面均价和溢价率继续提升。具体来看，地方政府加大推地力度，特别是热点一二线城市为缓
解紧张的供不应求矛盾，住宅用地推地力度较大，其中一线城市推地量翻倍增长。随着推地量的增加、企业
补仓意愿的提高，住宅用地成交量价呈现上行态势，部分城市住宅用地成交量已接近或超过去年全年的半数；
热点一二线及其周边城市住宅用地楼面均价上涨明显，住宅用地出让金排全国前列，其中武汉、合肥、南京
等城市出让金超300亿元
3. 品牌房企销售重心前移，业绩大幅增长，城市圈布局深化
2017年以来在政策持续收紧的背景下，企业对下半年房地产市场预期有所转变，部分房企将销售重心转
移至上半年，一季度品牌房企销售业绩大幅增长。伴随着销售业绩的提高，企业拿地热情高涨，今年计划拿
地金额明显增加，且企业深化城市圈布局，在深耕现有一二线城市下，适当加大力度布局热点城市周边三四
线城市。另外，从企业发展策略来看，在行业周期调整背景下，大型房企积极探索多元化发展路径，优化业
务布局。具体来看，一季度品牌房企把握市场大势，依靠合理的市场布局和积极的营销策略，销售业绩继续
保持高增长态势，销售额同比增长76.2%；拿地方面，品牌房企拿地规模继续回升，拿地面积同比增加69.6%，
二线城市仍是房企拿地核心区，一线和三四线城市拿地金额占比有所提高
4. 政策调控持续加码，范围扩大、区域联动性增强，各项配套政策不断完善
2017年一季度，两会政府工作报告强调要加强房地产市场分类调控。在因城施策的导向下，各地政府积
2 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-59306936
中国指数研究院
中国房地产指数系统
极深化房地产政策调控。一季度，40余城(县市)楼市政策调整密集出台，积极稳定市场预期。本轮调控表现
出极强的区域联动性，中心城市和周边城市政策同步调控，同时更加重视利用金融方式深化城市协同，促进
市场参与各方回归理性
二、2017年中国房地产市场趋势展望
1. 房地产货币信贷政策存调整空间，行政调控将不断深化
经济稳中承压，货币政策稳健中性，但不排除针对房地产收缩信贷的可能性。从当前经济数据看，制造
业信心回升，工业企业利润总额持续提升，民间投资增速有所回升，但内外需求动力不足，去产能、去库存、
去杠杆等问题仍然突出，国内经济仍面临一定压力。预计今年我国货币政策仍将以稳为主，两会也将2017
年货币政策导向定调为“稳健中性”，为经济增长创造稳定的货币环境，相对而言，房地产行业的信贷环境将
面临收紧压力。同时，热点城市房地产政策也将存进一步加码空间
2. 调控作用渐显现，市场将趋理性，成交回落，价格趋稳
今年1-2月，全国商品房销售面积同比增长25.1%，预计二季度成交增速将回落，价格将保持平稳态势，
全年将呈现“成交回落，价格小幅下跌”的特点。一方面，政策调控不仅抑制了部分非理性需求，也将对扭
转市场预期发挥作用。去年930以来，整体市场的同比增速开始出现回落，我们认为今年初的市场走势并不
会改变市场大格局，随着政策的不断加码，市场量价将出现回调，但价格的市场反应将滞后于量。另一方面，
国际及国内宽松货币环境不再，随着央行在公开市场提升利率及不断加强金融监管，房地产信贷环境也将更
为趋紧，从而对房地产市场量价走势产生影响
3. 区域一体化进程积极推进，协同发展促进市场回归平稳
从京津冀发展来看，近年来北京市房地产市场持续升温，价格与国际水平持平，且远超居民的收入水平，
潜在风险凸显。从直接原因来看，是由于供求不均衡带来的房价上涨，但是从根源来看，是由于在现有行政
区划下，资源分配不平衡所引起的。对于京津冀而言，协调城市之间的资源配置，缓解北京的大城市压力，
对于优化区域发展至关重要。为推动京津冀一体化发展，2017年4月1日，中共中央、国务院印发通知，决
定设立河北雄安新区。雄安新区旨在分散北京的非首都功能，通过合理规划，加强区域融合，推动协同发展
对于企业而言，其品牌和运营能力将成为竞争的关键点，可以在基建及产业运营等方面寻求市场机会
2017年一季度中国房地产市场研究报告中国指数研究院
中国房地产指数系统
本报告数据来自CREIS中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询http://fdc.fang或致电400-630-1230、010-56319252
第一部分：2017年一季度中国房地产市场形势总结
1. 市场预期未改，需求旺盛，三四线城市表现突出
(1) 成交规模居历史同期相对高位，价格保持上涨趋势，城市分化加剧
图：2010年6月至今百城住宅均价及环比变化
3月起价格环比涨幅持续收窄。一季度百城价格累计上涨2.03%，较2016年四季度
收窄1.28个百分点，但3月环比上涨0.97%，较2月涨幅略有扩大
图：2013年1月至今各级城市均价环比变化
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang
2017年一季度，各级城市住宅价格涨幅收窄，一线城市受调控影响涨幅收窄幅度最
大，三线代表城市住宅价格明显提升。2016年一二线热点城市房价大幅上涨，为稳控房
地产市场，一二线热点城市限购限贷政策持续加码，房价涨幅被严格控制。一线城市受调
控影响涨幅收窄幅度最大，一季度仅累计上涨0.80%，较去年四季度收窄1.30个百分点，
其中深圳房价自2016年11起已连续五个月环比下跌，今年一季度累计下跌1.23%。二线
代表城市累计上涨2.19%，较去年四季度收窄0.70个百分点，其中海口、三亚等旅游城
市领涨二线，而南京、苏州等地因限价调控、限制高端项目入市致使价格出现小幅下调
在一二线热点城市调控持续加码、环境趋紧的市场形势下，资本集中向三线城市流入，三
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4%一线城市二线城市三线城市
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