敬请阅读末页的免责条款
行业研究专题报告
房地产估值的国际比较
贾祖国
86-755-82940792
jiazg@cmschina
孟群
86-755-82940647
mengqun@cmschina
2008年9月17日
中国当代房地产研究专题之四
周期性消费品 房地产 中性（维持）
从国际比较看，我们认为中国一线城市当前房地产估值明显偏高，较合理的估值
为房价收入比为10左右。总体上一线城市房价应有30%-40%左右的下跌空间

ヨ 一线城市房地产估值明显偏高：40年来，美英等国的房价收入比一直在2-5
之间。而目前国内一线城市房价收入比都约在13以上；
ヨ 家庭可支配收入5000美元是房价收入比的分水岭：对全球城市房价收入比的
分析表明，家庭可支配收入在5000美元以下时，不少城市的房价收入比显著
偏高；当家庭可支配收入在5000美元以上时，房价收入比基本都在10以下；
ヨ 从全球看，房价收入比为10属于偏高水平：全球大约有50%的城市房价收入
比在2-6之间，大约有70%以上的城市房价收入比在10以下；
ヨ 中国一线城市的房价收入比在10左右比较合理：07年底中国一线城市家庭
的可支配收入都已远超过了5000美元，按照国际经验，中国合理的房价收入
比应该在10以下；另外考虑到中国的城市化进程尚处于加速阶段，人口流动
正在不断地从小城市进入一线城市。因此，虽然从全球看，这一房价收入比
水平偏高，但还是比较合理的；
ヨ 一线城市房价应下跌30%-40%左右：我们认为中国的名义房价要下跌2-3年，
届时一线城市家庭居民可支配收入总体将相应增长20%-30%。只有一线城市
房价下跌30%-40%，这些城市的房价收入比总体才会在10左右，房地产估
值总体才会比较合理

上证指数 1987
行业规模
占比%
股票家数（只） 116 7.4
总市值（亿元） 4478 3.1
流通市值（亿元） 2560 5.6
重点公司市值（亿元） 1575 1.1
行业指数
% 1m 6m 12m
绝对表现 -9.2 -55.9 -67.1
相对表现 5.8 -4.1 -7.0
-80
-60
-40
-2020
Sep-07Jan-08May-08Aug-08
(%)房地产沪深 300
相关报告
《中国当代房地产研究专题之一—
城市化、人口流动与房价》
2008/07/18
《中国当代房地产研究专题之二—
日本房地产泡沫经验及借鉴》
2008/07/21
《中国当代房地产研究专题之三—
货币政策、房地产周期与股票价格》
2008/09/08
行业研究
敬请阅读末页的免责条款Page 2
正文目录
一、中国一线城市房价收入比明显偏高......3
1、发达国家房价收入比相对较低....3
2、中国一线城市房价收入比明显偏高........5
二、中国一线城市房价收入比为10左右比较合理.6
1、家庭可支配收入5000美元是全球城市房价收入比的分水岭......6
（1）家庭可支配收入5000美元是全球城市房价收入比的分水岭...........6
（2）家庭可支配收入低于5000美元时房价收入比高的原因......7
2、房价收入比为10从全球看都是属于比较偏高的水平.....7
3、中国一线城市的房价收入比在10左右比较合理8
三、中国一线城市房价大约还有30%-40%下跌空间..........9
图表目录
表 1：美国、英国和澳大利亚历年来单套住宅成交总价.........4
图 1：美国历年房价收入比....3
图 2：英国历年房价收入比....3
图 3：日本历年房价收入比....3
图 4：澳大利亚历年房价收入比.........3
图 5：近年来伦敦和英国全国房价收入比比较4
图 6：北京10年来房价收入比..........5
图 7：上海10年来房价收入比..........5
图 8：广州10年来房价收入比..........5
图 9：深圳10年来房价收入比..........5
图 10：1993年全球部分城市房价收入比和家庭可支配收入情况.......6
图 11：1998年全球部分城市房价收入比和家庭可支配收入情况.......6
图 12：1993年全球部分城市房价收入比分布...........7
图 13：1998年全球部分城市房价收入比分布...........8
图 14 ：OECD国家3.5次房地产周期（令2000底为100）8
图 15：北京未来3年房价收入比走势模拟.....9
图 16：上海未来3年房价收入比走势模拟.....9
图 17：广州未来3年房价收入比走势模拟.....9
图 18：深圳未来3年房价收入比走势模拟.....9
附表 1：1993年全球部分城市家庭可支配收入和房价收入比情况...10
附表 2：1998年全球部分城市家庭可支配收入和房价收入比情况...13
行业研究
敬请阅读末页的免责条款Page 3
一、中国一线城市房地产估值明显偏高
对房地产进行估值的指标主要有3个：房价收入比、租售比和可支付能力

与租售比、可支付能力相比，房价收入比是房地产估值中采取的最通用、最具有说服力
的指标

1、发达国家房地产估值相对较低
主要发达国家房地产估值相对较低：
数据。目前日本的房价收入比大概为6左右；
图 1：美国历年房价收入比
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
4.0
4.5
5.0
5.5
676971737577798183858789919395979901030507
美国历年房价收入比
图 2：英国历年房价收入比
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
4.0
4.5
5.0
5.5
6971737577798183858789919395979901030507
英国历年房价收入比
图 3：日本历年房价收入比
4.0
5.0
6.0
7.0
8.0
9.0
10.0
11.0
5558616467707376798285889194970003
日本历年房价收入比
资料来源：CEIC，BLOOMBERG，招商证券研发中心
图 4：澳大利亚历年房价收入比
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
4.0
4.5
5.0
848586878889909192939495969798990001020304050607
澳大利亚历年房价收入比
行业研究
敬请阅读末页的免责条款Page 4
由于我们缺乏发达国家主要城市房价收入比的系列历史数据，所以我们只能用全国的数
据。其主要城市房价收入比的数据应比全国数据略高一些。我们给出了伦敦和英国全国
房价收入比的案例，见图5。但这并不影响我们得出目前中国一线城市的房价收入比明
显偏高的结论

图 5：近年来伦敦和英国全国房价收入比比较
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
4.0
4.5
5.0
5.5
6.0
6.5
838689929598010203040506
伦敦房价收入比英国房价收入比
资料来源：CEIC，BLOOMBERG，招商证券研发中心
另外，从绝对房价来看，发达国家的房价也不是很贵

表 1：美国、英国和澳大利亚历年来单套住宅成交总价
单位：万人民币 美国 英国 澳大利亚
1995年 91.7 61.3 77.2
1996年 95.8 63.7 80.6
1997年 99.9 71.0 93.0
1998年 104.7 78.2 98.6
1999年 110.2 85.4 114.4
2000年 115.7 96.2 101.5
2001年 119.8 107.0 118.4
2002年 128.7 127.5 146.0
2003年 133.5 152.7 189.4
2004年 151.3 179.2 185.5
2005年 165.0 187.6 208.0
2006年 169.1 199.6 224.4
2007年 169.8 217.7 245.8
注：统一采用了08年9月12日的汇率计算

资料来源：CEIC，BLOOMBERG，招商证券研发中心
行业研究
敬请阅读末页的免责条款Page 5
2、中国一线城市房地产估值明显偏高
目前中国一线城市的房地产估值明显偏高。10年来，北京、上海、广州和深圳的房价
收入比一直在8以上。 08年6月：
图 6：北京10年来房价收入比8121620
22
980002040608年6月
北京房价收入比
图 7：上海10年来房价收入比8121620
22
980002040608年6月
上海房价收入比
图 8：广州10年来房价收入比8121620
22
980002040608年6月
广州房价收入比
资料来源：CEIC，BLOOMBERG，招商证券研发中心
图 9：深圳10年来房价收入比8121620
22
980002040608年6月
深圳房价收入比
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看