标杆房企拿地系统管理及地块分析与拿地核心技巧 汉锐世纪 成都 2015.11.14-15 一、当前房地产行业投资环境分析与决策 1.当前国内房地产行业面临的投资形势 课题：当前国家经济的持续健康发展与调结构 剖析：近年来房地产行业面临的宏观形势.doc 2. 近年来政策导向和调控思路 课题： 面对房地产调控，广大中小企业、民营地产企业明天的奶酪在哪里？ 前提： 1.中国城市化率大致为50%，目标为70%。（发达国家80%—100%） 2.在城市化率高速增长的前期，追求的基本上是量的增长，是外延的扩大。后期应该是内涵的扩大再生产. 3.未来5-10年房地产的投资方向与模式探索 未来5-10年的投资地域选择 大中型品牌企业: 大城市还是中小城市？ 中等规模企业:符合自身情况或政策导向的区域或产品模式 中小企业：奶酪在哪里？——区域探讨 4、城市化与一二线城市机会 一二线城市投资机会.doc 城市化建设与中小城市投资机会 中小城市房地产项目的投资机会及敏感点分析.doc 5.标杆房地产企业未来5年的战略目标和投资策略 案例： 2010—2014年龙湖战略和投资策略.doc 恒大的三年战略 E:\投资管理讲义2013\2013年房地产以来企业发展状况盘点.doc 二、房地产投资拿地模式研究 1.城市运营的开发模式 案例：天津项目\京津新城项目推介.ppt 案例：天津项目\新城项目推介.ppt 2.大盘开发的模式 钓鱼城项目 特点： 1.土地规模大、建设规模大 2.物业形态多样化 3.建设运营周期5—8年 恒大·金碧天下.ppt 3.现金流项目的投资模式 案例：山水城高周转项目.xls 山水城 4.稀缺资源项目的投资模式 特点： 1. 对山、海、湖、地热及旅游胜地资源的部分或全部占有（流转） 2. 优点和缺点同样突出 3. 项目建设和运营通常是一二级联动。 案例：E:\投资管理讲义2013\西岸旅游开发项目盈亏平衡分析.ppt 5.综合体项目的盈利模式判断 “现金流滚资产”——万达城市综合体建设之路2.ppt 5.保障房的投资模式 保障房主要发展形式：公租房 住房调控思路：高端有约束、中端有市场、低端有保障 形式：资金参股、项目承建 三、标杆房地产企业土地获取的认知 投资管理在企业系统中的地位 如果把全程开发某个项目比喻成一支军队快速打赢一场局部战役。企业各部门与这支军队的大致对应关系如下: 如果一个房地产项目成功开发的标准分是100分的话，精准的投资管理工作在开发全流程工作中的占比至少是70分。 1.投资拿地的战略认知 地块判断理念 没有绝对好的地，也没有绝对不好的地！ 每一块地都具有自己的独特性和稀缺性， 这是土地价值判断的重要依据地块投资理念 坚决抵制诱惑，在企业不同的发展阶段， 适合企业战略的地块就是最好的 ！ 21 2. 投资管理的五大战略要素 价格 区位 交通 配套 景观 3、国内标杆房地产的投资管理类型 粗放型：早期的部分沿海企业为代表 投资管理方式：老板拍脑袋 主要影响因素：是什么？ 精细型：万科、龙湖等 投资管理方式：投资委员会决策 主要影响因素：是什么？ 中间型：诸多企业 投资管理方式：综合企业特点设置或变化 主要影响因素：依据不同项目，综合以上两种方式。 4、投资管理体系的原则 1.保密原则 2.及时反应原则 3.不轻言放弃原则 4.不卑不亢原则 5.适当原则 四、标杆房地产企业对土地的选择 26 如何看地和判断土地价值 A.从城市角度看地块 政府在干什么？ 市场发展程度？ 城市GDP？ 本地人怎么 看这个地方？ 城市人口素质？ 27 B.城市区域分析 当代中国城市扩张主要模式 准确判断发展模式 就看清了商机！ 28 向心增长在城市空间形态上的现象： 代表城市（北京）：摊大饼 29 离心增长在城市空间形态上的现象（上海）： 城市建成区相对饱和 依托一些重要基础设施跳跃式空间布局 对中心区的公共服务设施依赖降低，形成相对比较独立的综合配套服务体系 主导因素有： 产业主导的扩张：各地的高新区 交通主导的扩张：轨道交通 郊区转型的扩张：村镇改造 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看