辽阳香榭丽项目营销策略建议
2016年6月
今天，当“豪宅”、“顶级”等词汇已然成为高端地产代名词的时候，当各路豪宅项目被各色词汇赞美修饰着，反观自身由此发出感慨：超越永无止境，但似乎很难再找到顶级的震撼与激情…… 但实则不难 接下来，让我们领略如何缔造香榭丽的法式登峰之作 让高卢雄鸡在此绽放演绎“马赛进行曲”
自我
self
NO.1
香榭里项目
项目位于辽化老城区河东中心地块，花园街北、宏伟路西、南郊街南（新消防局斜对面），周边配套设施完善，公交路线12路、18路等，交通十分便捷，非常适合居住，本项目的潜力是很大的。不但适宜居住，而且未来发展空间也很大.
项目概况
支撑本案的项目核心价值卖点
价值组成要素
区域核心
低密度社区
法式建筑宫殿
皇家园林景观
墅级舒适度
顶级物业公司
皇家名流会所
双中心主轴景观、花系、林木、道路，一步一景
卡拉麦丽金配石材以真石漆，品质感、尊贵感强
浪漫的法国建筑风格，法兰西的艺术文化彰显
别墅级别户型设计，内配高端生活设备，提升性价比
纯法式洋房建筑、产品功能性、舒适感强
一流的物业安防、悉心的管理服务、全封闭智能管理、居家智能安防
豪华会所设计满足业主的圈层需要
基础要素
附加要素
本案价值卖点罗列
天然石材立面
辽化、老城区、河东中心地块位置
价值卖点结构体系整理
首席典范 纯法式权贵宫邸
户型空间设计舒适 纯法式低密洋房社区，品质高 花系、林木等多绿色景观设计 建筑立面卡拉麦丽金理石铺面，品质感强 高端物业服务，高智能安防系统
产品价值
区域价值
板块价值：辽化、老城区、河东中心地块，未来发展潜力大
功能价值
公共空间奢华 顶级会所设置 内配高端基础设施
人文价值
名流汇聚项目 建筑和园林的文化底蕴 有品位，高端消费人群
区域与形象价值整合点
产品力
形象价值与产品价值整合点
附加功能价值
当前项目营销情况
通过近一年的营销启动，本案销售套数约50套 一期产品目前已成准现房标准 园林景观在建即将呈现，样板间已开放 通过走访调研，同行对于我们略知一二，客户对于我们知之甚少
通过对本案自身的综合梳理不难发现， 我们的营销销售方式过于单一 我们的项目调性制定过低 我们的展示硬件具备，但推广未能及时跟进 但除此之外，项目整体形象包装，依然存在诸多“硬伤”
项目营销中心
？
我们的营销中心在哪？
我们的展示面在哪？
我们的品质感在哪？
我们的召示性在哪？
从实景图片可以看出，本案在本应该第一时间，对客户进行品质感氛围营造的营销中心，进行重点包装，但本案的营销中心，却“深藏不露”，从最前端的视觉冲击上，就出现如此大的问题
项目四至分析
项目西侧为工地施工入口，围挡画面前堆放建材，致使围挡信息被遮挡，且入口处围挡过低，整体西侧未进行改造老旧居民区暴露在外
项目南侧为政府市政道路工程，在为进行施工，或施工进行中，如不进行围挡加高，必会因外界施工，对园区内部造成干扰
项目东侧为居民及小工厂所在地，围由于无任何遮挡或宣传物品，于项目毗邻而裸露在外，极大降低项目品质感受，又临近客户看房通路，使客户极易收到干扰
项目北侧为项目目前主干道位置，但整体项目外围利用铁艺高围栅栏，略显冷清，且道路两旁无任何围挡及宣传道旗物料进行项目宣传及路引，在客户前来参观途中，容易造成内心落差，对项目整体形象大打折扣
洋房内部问题分析
内部洋房产品进户门前，缺少法式铁艺工艺路灯点缀，内部走廊墙壁过于突兀，仅有少量盆栽点缀，缺少法式风情和高贵气息
所以，这一切给予我们的启示是：本案急需 “形象”修整，立势”崛起，“起势”引爆
所谓立势： 鹤立于传统之上， 建立香榭里的高端形象
所谓起势： 突破项目自身， 打破人们对于洋房的固化印象，引爆市场
SO，我们的项目核心定位就是： “辽阳首席 法式皇家宫邸”
竞争
Compete
NO.2
竞争者的家世背景和行动力
香榭里的主要竞争对手： 建发 枫丹名邸 华御世家 君悦天下
辽阳的富商很爱辽阳，辽阳人中的上流圈层，钱不是最大的问题，买或不买，关键看产品，是否符合他们的心理需求和预期
枫丹名邸
品质
产品
品牌
区位
价格
香榭里
枫丹名邸
竞品五线分析
香榭里 VS 枫丹名邸
优势：品质价值 产品价值 价格体系 劣势：品牌价值 区位价值
华御世家
品质
产品
品牌
区位
价格
香榭里 VS 华御世家
香榭里
华御世家
优势：品质价值 产品价值 劣势：区位价值 价格价值
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