1 / 20 [Table_Title] 宏观专题报告 20180108 [Table_Industry] 证券研究报告·宏观研究· 宏观专题报告 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 [Table_Main] 房产税，呼之欲出？ 摘要 年，1986年政府规定对个人非经营用房免征房产税，成为了重要的分 水岭；09年-10年房价节节攀升，政府首次明确提出“逐步推进房产 税改革”，并在沪渝两地试点房产税 代。1）当前房地产相关税收呈现“重交易建设，轻持有环节”的特 征，随着“存量房”时代逐步接近，原有结构的税收将越发不稳定 2）地方政府财政收入非常依赖土地出让金，随着“存量房”时代到 来、“地产长效机制”的约束下，地方政府土地出让收入可持续性存 疑 仅针对增量房的设定使得两地房产税征收范围大大缩减。具体实施效 果上：1）由于征收范围过于局限，两地房产税并未带来地方政府财 力的显著增长。2）由于业主、开发商的转嫁成本能力较强，试点政 策对房价抑制效果不明显；但考虑到试点征收对象范围偏窄，尚未改 变土地财政本质，故不能完全证明房产税对房价抑制能力失效 国家的房产税征收具有相对完善的征管体制和价值评估体系，房产税 税收成熟稳定，占税收总比重远超国内。与此同时，多数国家的房产 税征收对于控制房地产价格效果也是不显著的，与国内的试点经验相 符 奏、房产评估体系的建立与试点以及各方面利益的权衡，我们预计房 产税近几年内难以正式实施，在此之前不排除将有大量的试点工作出 台 [Table_Report] 相关研究 1． 宏观专题：我们能期待怎样 的制造业复苏？ -20171018 2． 宏观专题：地方债举债空间 探悉——限额管理与专项债 发行 -20170907 3． 宏观专题：粮食会成为商品 市场下一个风口吗？ -20170822 4． 宏观专题：去杠杆与稳增长 并举：探寻适度杠杆率 -20170731 5． 宏观专题：消费系列研究 （二）——政府消费全视角： 共性、结构与走向 -20170703 [Table_Author] 2018年01月08日 证券分析师丁文韬 执业证书编号：S0600515050001 0512-62938661 dingwt@dwzq 研究助理陈可 021-60199790 chenk@dwzq 2 / 20 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 [Table_Yemei] 宏观专题 目录 1 政策文件脉络 ....... 4 2 房产税征收必要性分析 ........... 8 2.1 房地产税现状——重建设交易，轻持有环节 ........... 8 2.2 土地财政持续性成疑，房产税有望成为重要支撑 ...... 10 3 沪渝房产税试点 .... 11 3.1 试点细则对比12 3.2 试点效果分析14 4 国际经验分析 ...... 16 5 我国未来全面开征房产税的路径预期 .......... 18 6 总结 . 19 7 风险提示 ......... 19 3 / 20 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 [Table_Yemei] 宏观专题 图表目录 图表1 ：我国房产税制重要事件汇总 ........ 5 图表2 ：房地产相关税收构成 .. 9 图表3 ：商品房销售面积中住宅占比达85%以上 .......... 9 图表4 ：商品房销售额中住宅占比达八成以上9 图表5 ：16年各小税种收入规模排名 ...... 10 图表6 ：房产税收入累计值与累计同比 ..... 10 图表7 ：国有土地使用权出让金收入及其占比 ........... 11 图表8 ： 2010年前后我国房地产价格节节攀升 ......... 12 图表9 ：沪渝两地的房产税细则对比 ....... 13 图表10 ：沪渝房产税试点对于地方政府财力的影响 ...... 15 图表11 ：房产税收入及与财政收入占比 .... 16 图表12 ： 2016年各省（市）房产税及与地方财政占比 .. 16 图表13 ：典型国家房产税征收情况 ........ 16 图表14 ： OECD国家房产税在地方政府支出中占比（%） . 18 图表15 ：部分OECD国家2015年房产税收入情况 ........ 18 4 / 20 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 [Table_Yemei] 宏观专题 12月20日，财政部部长肖捷在人民日报撰文《加快建立现代 财政制度》，指出“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房 地产税”，提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则推 进房地产税立法和实施。房地产税中，房产税最受市场关注。房产 税是近年来政府计划改革的重点税种，受到市场的广泛关注及讨 论。本文则对我国房产税政策文件脉络、征收必要性、试点改革情 况、国际经验和立法时机等问题进行全方位的系统分析，以供投资 者参考 1 政策文件脉络 房产税是我国税收体系中的重要小税种之一，拥有悠久的历 史，但一直以来在我国适用范围偏窄且税收收入占比较低 房产税征收背景最早可追溯至1950年。我国房产税的最早文 件可以追溯至1950年1月由中央政府政务院颁布的《全国税政实 施要则》，其中明文规定“全国统一征收房产税”。随后，1951年8 月政务院颁布《城市房地产税暂行条例》，将房产税和地产税合并， 在核准城市范围内开征城市房地产税。1984年10月，在全国工商 税制改革的背景下，考虑到使用者没有土地产权的实际情况下，城 市房地产税被划分为房产税和土地使用税两个税种 1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》是最重要 的分水岭。1986年9月，国务院颁布《中华人民共和国房产税暂 行条例》（以下简称《房产税暂行条例》）1，该条例明确规定“个 人所有的非营业用房产免纳房产税”。自此以后，国内商品房市场 基本免征房产税，奠定了我国房地产税制“重增量、轻存量”的历 史格局 2010年“国十条”颁布，政府欲将房产税征收工作逐步推广 至全国。09-10年我国房地产价格的节节攀升，国务院发布了“新 国十条”2，以期坚决遏制部分城市的房价过快上涨。被市场视为 房价调控“杀手锏”的“房产税扩征”则在此背景下应运而生。2010 年5月，国务院首次明确提出“逐步推进房产税改革”3，同年9 月进一步提出“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全 国”。上海和重庆则于2011年1月率先响应改革号召，试点进行个 人住房房产税改革，开始对个人住房征收房产税，从而和当前其他 省（市）的房产税征收存在本质区别 1 1986年版的《中华人民共和国房产税暂行条例》于2011年1月8日根据国务院令第588号《国务院关于 废止和修改部分行政法规的规定》进行了修订，条例内容无实质变化 2 2010年4月17日，国务院办公厅发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕 10号） 3 具体见国务院批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》 5 / 20 东吴证券研究所 请务必阅读正文之后的免责声明部分 [Table_Yemei] 宏观专题 图表1：我国房产税制重要事件汇总 政策文件 实施时间 征收对 象/纳税 人 计税依据 适用税率 税收优惠 其他 《中华人 民共和国 房产税暂 行条例》 （国发 〔1986〕90 号） 1986/10/1 城市、县 城、建制 镇和工 矿区内 征收；由 产权所 有人、经 营管理 单位、承 典人、房 产代管 人或使 用人缴 纳 依照房产原 值一次减除 10%至30%后 的余值计算 缴纳，没有房 产原值的，由 房产所在地 税务机关参 考同类房产 核定；房产出 租的，以房产 租金收入为 计税依据 依照房产 余值计算 缴纳的， 税率为 1.2%；依 照房产租 金收入计 算缴纳 的，税率 为12% 五类房产免纳房产 税：①国家机关、 人民团体、军队自 用的房产；②由国 家财政部门拨付事 业经费的单位自用 的房产；③宗教寺 庙、公园、名胜古 迹自用的房产；④ 个人所有非营业用 的房产；⑤经财政 部批准免税的其他 房产 由房产所在地税 务机关按年征 收、分期缴纳 《上海市 开展对部 分个人住 房征收房 产税试点 的暂行办 法》（沪府 发〔2011〕 3号） 2011/1/28 本市居 民新购 二套及 以上住 房（包括 新建商 品住房 和二手 存量住 房，下 同）；非 本市居 民新购 住房 暂按应税住 房市场交易 价格的70%计 算缴纳 暂定为 0.6%；应 税住房每 平方米市 场交易价 格低于本 市上年度 新建商品 住房平均 销售价格 2倍（含2 倍）的， 税率暂减 为0.4% 居民家庭合并人均 住房面积不超过60 平方米的，新购住 房免税；居民家庭 新购一套住房后一 年内出售原有唯一 住房的，新购住房 已纳的房产税予以 退还；居民家庭子 女成年后首套唯一 住房免税；引进的 高层次人才、重点 产业紧缺急需人 才，持有本市居住 证并在本市新购唯 一住房免税；持有 本市居住证满3年， 新购唯一住房免 税，不满3年的先 征待满3年之时予 以退还 试点范围为全市 行政区域，试点 收入用于保障性 住房建设 《重庆市 关于开展 对部分个 人住房征 2011/1/28 个人拥 有的独 栋商品 住宅；个 房产交易价 条件成熟时， 以房产评估 值作为计税 独栋、高 档住房建 筑面积交 易单价在 独栋商品住宅：本 办法施行前的，免 税面积为180平方 米；新购的，免税 试点区域为主城 九区，试点收入 全部用于公共租 赁房的建设和维 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看