墨尔本连续第6年稳居全球最适宜居住的城市排行榜首。同时，墨尔本
近年持续完善的基建设施以及仅次于悉尼的投资回报率（51.7%），被投
资者们格外看好

看随着人口的不断增长，未来较长一段时间里澳洲主要城市的地产市场
仍然有着较大的上涨空间

系列专题
本期：
澳洲主要城市地产市场现状
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著名地产基金
制作
战略管理部行研部
意见&联系
majianyang@chamrich
澳洲主要城市地产市场现状
2017.02
乾立行研
乾立行研
一、 2016年澳洲亮眼地产信息
1) 维州别墅、新州公寓抢眼
CoreLogic最新公布的《最佳之最》（Best of the Best）报告总结了2016年澳洲表现最佳的房市。该报告
从价值增幅到租金涨幅和买房者收益等各方面分析了房市的赢家，是维州的Windsor

过去12个月Windsor的别墅中位价攀升了47%；而表现最佳的单元房市场是新州的Hunters Hill，公寓中
位价跳升45.8%

2) 今年不仅仅是州府城市的城区表现亮眼

对于别墅市场的房产购买者来说，金牌地区是塔州的Rosebery。该地区的别墅租金收入比为9.3%，是全
国最高。别墅中位周租最高的是悉尼的Tamarama，周租为1725澳元

至于单元房市场，凯恩斯的Woree表现最好，租金收入比为8.7%。单元房中位周租最高的是悉尼的Dawes
Point，周租为1775澳元

3) 房产销售总值最高的无疑是悉尼

悉尼Mosman区在2016年的别墅总销售额为1,047,292,200澳元；墨尔本的单元房总销售额是739,769,597
澳元。CoreLogic研究主管Tim Lawless先生表示，这份结果显示了澳洲房市的多样化程度及复杂程度

4) 房租最贵：道斯角（Dawes Point）/皮蓬岬（Point Piper）
地处半岛、紧邻悉尼海港大桥（Sydney Harbour Bridge），道斯角房租居全澳首位。该区公寓平均周租金
为1775澳元，甚至高于各地独立屋租金；塔玛拉玛（Tamarama）独立屋租金紧随其后，平均为1725澳元

该区公寓中位价也居全澳首位，高达309万澳元

皮蓬岬独立屋中位价为662万澳元，卫冕独立屋最贵地区。总理谭保（Malcolm Turnbull）也在该区居住

5) 5年内增长最快：康宝树（Homebush）
内西区的康宝树在过去5年一直领跑全澳房价增长，独立屋中位价增长超过1倍，目前达到202万澳元—
—2011年，当地独立屋中位价不到85万澳元

6) 最廉价：斯潘塞（Spencer）
斯潘塞位于中部海岸（Central Coast），邻近高斯福（Gosford），独立屋中位价34.6万澳元，为大悉尼地
区最低；其次是怀昂（Wyong）附近的圣雷莫（San Remo），39.3万——悉尼独立屋中位价在40万以下的仅
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剩这两区

7) CBD10公里内最廉价：坦佩（Tempe）/垦思（Campsie）
坦佩独立屋均价为113万澳元，成为CBD 10公里内最“实惠”地区；其次是图里拉（Turella）、滑铁卢（Waterloo）
和坎特伯雷（Canterbury），均价介乎113-117万。该范围内公寓中位价最低在垦思，为50.8万澳元，其次是博
塔尼湾（Botany Bay）附近的希尔斯代尔（Hillsdale）

二、 悉尼房产
悉尼及其他澳洲首府房价指数变化
Source：新南威尔士州议会研究报告
从上图中可以看到，2005年至2012年，悉尼的房价指数一直比较平缓，变化幅度比其它主要首府城市小
得多

2011年起，央行启动了一轮货币宽松，基准利率降至2.5%，为50年来的最低点。房贷利率随之从7.8%
下降到了5.95%。2012年CPI增长水平较低，这意味着人们的购买力水平有所提升。加上房地产市场供需缺口
的扩大，从2013年起，悉尼房价进入了快速增长模式

从下图可见，2014年到2015年的一年内，悉尼已建房屋的中位价上涨了20万元，涨幅为22.9%。2015
年7月，悉尼已建房屋的中位价首次突破100万元

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住房供应长期短缺
按国家房屋供应委员会的估算，2012年悉尼的住房供给缺口是89000套。根据澳大利亚统计局的数据，
1995-2012年间，悉尼的独立屋建造许可数下降了40%，处于20年来的最低点。其它类型的建造许可数也处于
一个低位

悉尼住房供需矛盾的一个重要原因是自然条件的限制。悉尼的西面靠山，东面是海，北面和南面是国家公
园，仅有的拓展空间只能在西北和西南面的狭窄范围之内。而澳洲另一大城市墨尔本则位于广阔的平原地带，
拓展空间充足。仅由于地理条件限制的原因，悉尼建房成本就要比墨尔本高30%

另外尚未充分建立和实施更有效的土地利用的法规，基础设施及其它服务投入不足，税收调节不到位等等
原因，都使得悉尼的房地产市场可能在未来若干年内仍无法轻易解决供应短缺的矛盾

行情走稳，入场机会窗口还在
ACB News《澳华财经在线》报道，随着各大银行收紧房贷政策，并又在酝酿提高房贷利率，悉尼的这一轮
房产热似乎已经踩下了刹车。今年第一季度，悉尼房价中位数回落至100万元以下

值得注意的还有另外一点：四月份悉尼房屋清盘率有所增长，整体来看，整个悉尼地区的房屋清盘率在70%
以上。即使在房价松动最多的西悉尼地区，清盘率也跳高了一截

这是一个明显的信号：尽管挂牌房源和成交量减少，市场流露出观望情绪，但购房者对悉尼楼市风险的预
期已进入了一个比较稳定的时期

无论从哪方面看，悉尼房价将要大跌和大涨的可能性都很小，行情已经走稳，入场的机会窗口还在

2014-2015年，新州的海外移民数量占到澳洲海外移民总数的39%，在所有首府中位居第一。对于新增海
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外移民来说住房需求是最直接和最重要的需求，可以看到的是，悉尼房产的需求还会继续增长。而另一方面，
房屋供给短缺的问题也许会更加突出

泡沫指数持续上升
之前做过“全球房地产泡沫指数”的研究，其中悉尼位列全球第4位，亚太地区第1，泡沫指数大于1.5。对
于排在房产泡沫排行榜前列的城市而言，房产供应的急速增长，或者利率回调，加上海外资金流限制，都有可
能在任何时间捅破泡沫，随时崩溃

从数据来看，虽然2015年悉尼的房市泡沫指数位列第3，但指数只有0.5-1.5，属于房产价值被高估。而
2016年，位列第4，但指数已经大于1.5，属于处在泡沫风险中

虽然结合宏观因素，悉尼房市并没有危险到随时崩溃，但泡沫指数的连年上升也确确实实增添了风险

三、 墨尔本房产
移民及人口转移，刺激房屋的刚性需求
今年发布的最新维州2051年人口与居住人群预测报告指出，至2051年维州人口将增长至1010万，包括
260万新移民人口，13万州际移民人口。这也是为什么澳洲统计局发布墨尔本人口增长比悉尼多18%，预测至
2056年将赶超悉尼成为澳洲第一大城市

持续火爆的西区市场
墨尔本现有人口440万，每年将新增10万常驻人口。以一般三口之家的规模，每年需要增加3万套住宅

然而，墨尔本每年新增住宅不足2万套，巨大的住宅缺口导致房价与日俱增

墨尔本地产市场延续了2015年的火爆，在2016年持续走高。在经历了3年多的持续上扬之后，墨尔本别
墅中位价突破了72万澳币，今年涨幅达到1.2%。其中西区以平均17.8%的年增长领跑墨尔本

Wyndham（墨尔本西南）大市Werribee区：基础建设迅速完善
耗资一亿澳元，St Vincent’s Private Hospital是Werribee区现下最具代表的基础建设之一。该项目预计将
于2017年年底完工，届时将为Werribee以及周边区域新增112个床位以及6个手术室。同时，该项目将附加
一个耗资2000万澳币的养老中心

而未来西区最大的购物休闲中心，耗资三亿七千万的Pacific Werribee Plaza扩建计划也在有条不紊的进行
中。与此同时，为了应对Werribee以及周边区域的人口爆增，许多中、高密度的大型项目也陆续大卖中，特别
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