美 宋 都 美 域 策划顾问报告 南京垠坤 YU 命题 域 美 如何在 大鳄云集的奥体板块 信息透明的买卖市场 政策百出的一零楼市 达成 九亿销售总额 力取最高利润 缔造全新品牌 破题 域 美 我们会着力于： 对“美”和“域”的剖析； 对刚性和柔性价值的添补； 对“超越，在成功之后”的衍发； 对“度假，从回家开始”的解读； 对卖房子=交朋友的诠释…… 系统 域 美 政策环境、行业环境、区域环境 河西地区及相关竞争性项目分析 项目审视、拟清资源、价值挖掘 形象定位、客户定位、概念衍展 营销策略、推售策略、阶段推广 拉拢圈层、媒体推广、视觉演绎 大美无言 品牌面——不争名局 前所未域 价值面——考究人生 始于美&域 珍惜这个名字 měi 美，甘也 美善同流 美的定义：人对自己的需求被满足时所产生的愉悦反应的反应，即对美感的反应 苏格拉底 ，“美是难的。” 美是自由自在的劳动 所有创造美的劳动都是具体的劳动 美不能够离开具体事物单独存在 柏拉图，“美是美的具体事物所以美的原因” 美感是人脑产生的一种特殊感觉 笛卡尔，“美和愉快的都不过是我们的判断和对象之间的一种关系” 黑格尔，“美是理念的感性显现” 车尔尼雪夫斯基，“美是生活” 具有满足人生存所需食物需要的性质和能力了 封也，国者，邦也。天子诸侯所守土为域，所建都为邦 yù 域，疆界，疆域 Yù，御，遇，玉，逾，誉，寓，驭…… 100分是愿景 0－1，从脚下开始 局 势 政策环境 行业环境 区域环境 实销房价不得超出网上标价 放贷收紧，7折利率“刹车” 限时开盘 政府问责制 存款准备金上调0.5% 物业税 公积金 营业税 容积率核算办法 民生 公平 健康 稳定 二元市场力量大 2000年前，几乎无人问津，尚无奥体概念； 2000-2004，起步期，价格从2000串至4000，83家开发企业论剑江东大道，奥体初显； 2005-2006，十运会促进河西大发展，大鳄纷纷进驻河西为河西火上浇油，价格势如破竹。 2007，突飞猛进； 2008，四面楚歌； 2009，出乎意料； 2010，八面埋伏。 截至2009年12月31日，南京（不含高淳、溧水）09年商品房住宅共认购107270套，成交97167套，累计成交面积10959851平米。与08年相比，认购量增长87.2%，成交量增长136.6%，与07年相比，认购量还有6099套的差距，成交量则超出了6754套，涨幅7.5%。从实际成交量来看，今年楼市销售达到了历史最高水平 破纪录成为习惯 3月开始，刚性需求爆发，楼市回暖，房价随之稳步回升。 5月之后，改善型和投资型需求入市，从6月开始销量激增，房价涨幅加快。 8-10月，由于房源不足，房价过高导致购房者持币观望，楼市销量开始不温不火。 11月以后，为赶上政策末班车，开发商加大了推盘力度，购房者纷纷出手。楼市再度供销两旺，迎来了今年真正的销售高峰。房价也在年末又一次快速上升。 总体而言，09年房价及趋势异常坚挺 坚挺着迈向2010 南京网上房地产数据显示，12月南京全市商品住宅成交14444套，日均成交达466套。这是继11月南京商品住宅成交量创下2009年内新高后，12月南京楼市再次呈现破纪录的“井喷”行情，年底的“类似恐慌性购房”迎来“巅峰时刻”。 赶搭“末班车”购房造成如此大量的成交，可能提前释放了相当数量2010的购房需求 飙升与透支没有距离 仅12月三个周末，全市就有近3000套房源先后上市，其中不乏一些备受期待的大盘，如金地自在城、苏宁睿城，从市场反馈来看，他们选准时间，在所谓的淡季旺了一把。新房源——尤其是普通住宅房源的放量上市缓解了市场“无房可买”的尴尬，一定程度上刺激了12月住宅成交量的走高，同时也从老盘手中截流了一定数量的客户 09南京可售房源走势 房地产业的大小年？ ● 统计数据显示，全年南京全市受年初影响住宅成交价格集中在3000-5000元/平米，低价依然是最具吸引力的，但这一部分房源在主城区根本无踪影； ● 在南京房价一路狂奔之下，南京商品住宅整体成交价在5000-9000元/平米的份额已经总共占到36%，这一部分主要还是受到两江板块影响； 总体而言，南京成交价格在向高价格段迈进，单价7000元以上的房源占据近4成的市场份额 ● 统计数据显示，改善性需求占据市场主力，中等及大户型很受青睐； ● 150-200平米的大户型，目前已占有相当大的市场份额； ● 110-130、130-150平米的户型因为能够改善居住需求、且部分不列入高档房行列，能享受普通住宅的优惠，在全年成交份额中跃至第一位，达到29%。 ● 满足经济型住房需求的90-110平米的住房也备受买房人追捧，成交份额达到了17%； ● 一向以低总价吸引买房人的70-90仍然占有市场较大份额达18% 09南京分面积，分单价段成交统计 110-140 万元以上1/4 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看