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[Table_MainInfo] [Table_Title]
证券研究报告 / 行业深度报告
存良去莠，蓄势待发
-房地产行业2018年度策略
报告摘要：
[Table_Summary] 我们认为此轮调控政策在2018年不会出现放松的情况，随着房价和
销售的企稳，此轮政策实施的目的已初步实现，政策亦无进一步收
紧的必要，整个市场会以“稳”字当先。2018年，全年销售面积增
速不会超过3%。受到土地购臵费用的支撑，预计2018年全年投资
增速仍将不低于5%。我们判断部分今年下半年审批的按揭款可能将
于明年初集中发放，房地产开发到位资金2018年将呈现“前高后低”
的趋势，全年到位资金增速不低于7%

房地产业基金持仓相对标准行业配臵比例为-1.13%，属于严重低配
的行业，面临抛压较低。房地产板块整体估值处于低位，板块下行
空间有限。板块具备较大的估值修复空间

对于大型房企，尤其是其中的龙头房企，2018年的营收、盈利和销
售增长的确定性高。龙头房企在手现金充裕，并且整体的杠杆率并
不高。在2017年土地供给增加，且土地价格较为合理的背景下，龙
头房企有充足的在手资金和融资弹性以获取优质的土地资源，为未
来发展蓄力，未来的规模和市场占有率也将不断的提升。可以预期，
行业未来仍会有大量大房企收购中小房企以扩大市场份额，亦或大
型房企之间的并购整合，行业集中度将继续提升，龙头房企仍有较
大的发展空间。龙头房企和优质的成长型房企估值有较大优势

优先推荐关注业绩确定性强的低估值蓝筹行业龙头股：万科A、保
利地产、招商蛇口和金地集团；
建议关注一二线城市布局完善业绩弹性较大的行业二线排头兵：新
城控股、阳光城、蓝光发展和金科股份；
长期看好房屋租赁类房企：市北高新、光大嘉宝和世联行

风险提示：调控政策进一步深化；货币政策超预期收紧
重点公司主要财务数据
重点公司 现价 EPS PE 评级 2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E
万科A 27.46 1.90 2.37 3.04 14.45 11.59 9.03 买入
新城控股 21.13 1.34 2.21 2.53 15.77 9.56 8.35 买入
蓝光发展 8.54 0.42 0.56 0.71 20.33 15.25 12.03 买入
华夏幸福 30.53 2.20 2.91 3.71 13.88 10.49 8.23 买入
保利地产 10.38 1.05 1.20 1.43 9.89 8.65 7.26 买入
招商蛇口 18.05 1.21 1.28 1.46 14.92 14.10 12.36 买入
金科股份 4.63 0.26 0.28 0.41 17.81 16.54 11.29 增持
广宇发展 13.41 0.67 0.77 1.06 20.01 17.42 12.65 增持
[Table_Invest]
优于大势
上次评级：优于大势
[Table_PicQuote] 历史收益率曲线
-9%
-3%
3%
9%
15%
201
6/11
201
6/122017/12017/22017/32017/42017/52017/62017/72017/82017/9
201
7/10
房地产沪深300
[Table_Trend] 涨跌幅（%） 1M 3M 12M
绝对收益 -1.22% 1.20% -4.00%
相对收益 -5.30% -5.90% -22.65%
[Table_Market] 行业数据
成分股数量（只） 143
总市值（亿） 25545
流通市值（亿） 20100
市盈率（倍） 18.10
市净率（倍） 2.03
成分股总营收（亿） 16110
成分股总净利润（亿） 1647
成分股资产负债率（%） 77.06
[Table_Report] 相关报告
《9月房地产行业数据点评：房地产投资韧
性十足，单月销售增速首次转负》
2017-10-23
《北京20年规划获批，“四个中心”“一核两
翼”》
2017-09-29
《多地调控政策再升级，金九银十或成色不
足》
2017-09-25
《上海加快发展住房租赁市场，公布实施意
见》
2017-09-18
[Table_Author]
证券分析师：高建
执业证书编号：S0550511020011
研究助理：张云凯
执业证书编号：S0550117090050
13917726696 zhangyk@nesc
zhangyk@nesc
房地产
发布时间：2017-11-08
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[Table_PageTop] 行业深度报告
目 录
1. 回顾与展望 ....... 7
1.1. 政策卓有成效，坚持调控不动摇...7
1.2. 销售正增长，棚改安臵底部支撑...9
1.3. 房地产投资不必悲观，土地购臵费带动增长.....10
1.4. 资金面趋紧，银行控制额度和贷款质量是核心.13
2. 2018年的上市房企-蓄势待发 . 15
2.1. 盈利得改善，18年有望持续..
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