营从而最大限度的提升其内在价值及利用度，将一直是未来城市更新中的关
键课题

情况差异和存量物业类型众多，当前中国的城市更新项目从改造方式到盈利
模式均呈现出一定的复杂性和多样性

2017年8月
城市更新系列专题
制作
乾立基金
战略管理部 行研中心
意见&联系
lisilu@chamrich
heying@chamrich
城市更新大潮下中国存量改造市场纵览
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乾立行研
一、 势在必行的城市更新市场
(一) 国外城市更新发展概览
西方发达国家城市化进程较早，城市更新及存量改造早在20世纪60-70年代就已兴起。了解成熟国家城市更新的发
展历程和成功经验，有助于更好把握中国城市更新的脉络方向。总结来看，国外城市更新的理论大致历经了三个阶段：
1) 由粗放式大规模改造逐步转向渐进式更新；
2) 由关注小范围区域更新，到具备总体规划的城市更新，再结合城市总体职能进行区域细分更新；
3) 最为关键的一点，是城市更新的主题由单一为提升城市效率，到以增长为取向的物质更新，再到综合考虑社会价
值、人群利益及可持续发展的全面更新。当城市中的第三产业替代第二产业成为发展的主要载体后，城市更新目的变得更为
精细、多元化，人的因素成为更主要的价值考量。更新规划者也从最初的政府主导为主，到更为贴近市场需求的开发企业加
入，再到民众直接参与，主体更具多样性

数据来源：中信建投，乾立基金整理
(二) 中国城市更新政策
纵观近几年国务院、国土资源部以及一、二线核心城市颁布的土地规划政策，均以“存量规划”为导向。一方面限制严
控新增建设用地的总量，以去库存为导向。另一方面要求盘活存量，鼓励存量用地的转型和改造，并鼓励促进“商改租”市
场的发展

一线城市以上海为例，在限制新增建设用地量方面其程度严于顶层要求，土地管理总体思路是在确保总量锁定的前提
下，对新增建设用地实行“稳中有降、逐年递减”，要求实现“零增长”甚至“负增长”的目标。在存量改造方面，强调了
对“质”的要求，并通过提高商办物业自持比例来鼓励商办存量的内部有机更新。不过，今年三四月北京上海先后颁布的“商
改住”禁令，明确了商办类用地不得改造成为居住用途，这在一定程度上限制了两地存量改造的途径

综合价值取向
1.物质更新
2.关注城市效率
1.物质更新为主
2.以经济利益为驱动力
1.全面更新
2.综合考虑社会价值、人
群利益与发展
3.围绕城市职能展开
政府主导
政府与开发商合作
政府、开发商、金融机构
经济增长取向
福利主义
模式
参与主体
更新特征
粗放简单
精细多元化
乾立行研
名称 时间 出台方 关联对象 具体内容 影响
《深圳市城市总体规划（2010—
2020）》 2010.9 深圳 土地管理策略
率先提出空间发展模式由“增量扩张”向“存
量优化”的重大转变和创新。 +
《关于进一步提高本市土地节约集约
利用水平的若干意见》 2014.3 上海 土地管理策略
提出“总量锁定、增量递减、存量优化、流量
增效、质量提高”的土地管理思路。 +
《关于深入推进新型城镇化建设的若
干意见》 2016.2 国务院 土地管理策略
允许以协议补地价出让土地；鼓励存量向符合
双创转型，可实行继续按原用途和土地权利类
型使用土地的过渡期政策

+
《关于进一步优化本市土地和住房供
应结构的实施意见》 2016.2 上海 商办物业用地
新增商办用地提高开发企业自持比例，支持鼓
励存量商办物业有机更新。办公物业自持比例
不得小于40%，商业物业不小于80%

中性
《国土资源“十三五”规划纲要》 2016.4 国土资源部 土地管理策略
限制新增建设用地总量，新增建设用地总量控
制在3256万亩；控制单位国内生产总值建设
用地强度，单位国内生产总值建设用地使用面
积降低20%；要盘活存量建设用地，提高存量
建设用地供地比重

+
《国务院办公厅关于加快培育和发展
住房租赁市场的若干意见》 2016.6 国务院 商办物业用地
允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按
规定改建为租赁住房。 +
《关于进一步加强商业、办公类项目
管理的公告》 2017.3 北京 商办物业用地
商办类项目应当严格按规划用途开发、建设、
销售、使用，不得擅自改变为居住等用途；商
办类项目的销售对象应当是合法登记的企事业
单位、社会组织

-
《关于加强本市经营性用地出让管理
的若干规定》 2017.4 上海 商办物业用地
办公用地不得建设公寓式办公，商业用地不得
建设公寓式酒店。 -
数据来源：公开信息，乾立基金整理
(三) 中国城市更新环境变迁
自1998年房改开启房地产黄金时代，随着过去近20年的高速发展，房地产行业正在大步迈入存量房市场：
1) 土地供应趋于放缓：国内建设用地供应的同比增速自2012年来持续收敛，2014~2015年连续两年同比降幅接
近20%。一线城市如深圳自2008年来年均供应量维持500万平米左右，京沪两地的供应量自2007年来呈阶梯式收缩

2) 二手房市场崛起：这是进入存量时代的一大标志。目前一线城市的二手房占比均已超越一手房，如北京今年以来
的成交数据显示二手房占比高达72%，部分二线城市的二手房市场份额也逐年提升。这说明对于这些城市而言，核心区域
的开发空间已经相当局促，住宅市场已经存量化

3) 政策性导向：国家持续鼓励地方盘活闲置土地，严格死守耕地保护红线、控制新增土地供应，并出台相关政策为
各地方政府地提供依据。2014年2月，国土部出台《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》，原则上不再安排城
市人口500万以上特大城市中心城区新增建设用地，此后，上海、广州、深圳等地相继发布节约集约利用土地的相关政策

乾立行研
数据来源：CREIS，乾立基金
广义地来看，国内城市更新历经计划经济、转型时期以及快速城市化时期，目前的城市更新已从物质环境改造逐步演
绎出综合化、整合性的城市发展理念。一线城市整体起步于上世纪，其中上海早在19世纪40年代已经开启了旧城区的改
造，形成了当时殖民时期的特殊风貌；而二线城市则主要起步于21世纪。从参与方来看，由于旧城改造需要更多的政商合
作，因此参与城市更新的开发商其地域性特征较为显著，多为当地企业

数据来源：CREIS，乾立基金整理
时至今日，想在相对高回报、低风险的一线城市地产市场掘金就必须具备足够的存量改造及运营管理能力。同时对于
投资运营方来说，面对老旧住宅、废弃厂房、经营不善的商业物业等种类繁多的物业标的，如何去重新定位和改造升级将是
项目成功与否的关键一步

因此，我们需要对存量改造市场的分类和现状足够清晰，才能在接下来的改造运营中完成既定目标和预期收益

二、 错综复杂的存量改造市场划分
遍观国内存量改造案例，大多存在如下几个特征：1）存量物业种类繁多；2）改造方向因地制宜；3）运作模式各不相
同；4）运作主体操作方法不一

综上特点，本文将分别通过物业属性、资产持有方式以及持有人类型这三个维度去分析中国存量改造市场的具体划分
与发展趋势

-35
-5
25
55
85
11550000
100000
150000
200000
建设用地面积(万㎡)建设用地面积同比(%)900
1800
2700
3600
深圳市广州市上海市北京市
1966-1976
1977-1989
1990-2000
2000后
1949-1965
计划经济时期
围绕工业建设
开展城市物质
环境规划建设
文革时期城市
发展停滞
经济转型期，
恢复城市规划
与进行城市改
革
经济转型，地
产开发与经营
主导的城市改
造
快速城市化与
多元化、综合
化城市建设与
更新时期
工业建设主导
城市建设
充分利用、逐
步改造、加强
维护
城市建设支离
破碎
依据城市总体
规划进行城市
更新与重建
关注获得最大
经济回报
大规模、简单、
高效化
倾向城市物质
环境方面，改
造追求经济回
报为主
城市更新诉求
开始显现
更
新
模
式
更
新
重
点
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