各位尊敬的上级领导，大家好
经过梳理和分析珠海金鼎《美吉丽》项目的现阶段情况以及过往的营销动作、推广后，制定了以下营销思路与策略方案。请领导审阅！
《珠海金鼎美吉丽项目营销思路与策略》
《目录》
周边项目商铺租金、售价
项目可售未售总价值
分析本案几大影响销售的因素
营销重点与难点分析
核心问题及应对策略
核心思路
商铺策略
书于2016年2月23日星期二
周边项目商铺租金、售价：
珠海金鼎本案周边楼盘不多,属于金鼎镇老城区，整体市场尚未有大的产品供给，市场消费潜力得到极大的消化,但我司住宅体量不大,充分挖掘市场应能够较好的去化
从商业角度来分析,目前金鼎镇街区整体商业环境平稳,市场上商成交量很少,主要也是供货量少(周边的商业体量都小，且客流量大),珠海金鼎镇以及其他市民有一定的投资意识。对本案区域的市场进行充分的预热,认可投资升值前景,是商业销售的关键。目前金鼎镇区街道沿街商铺租金在100元——200元/㎡,非主干道商铺售价在40——100元/㎡。商铺售价在3——4万/㎡
作为一个四五线沿海小城市的金鼎区域，临近高新园区，且金鼎镇今年的规划发展，写字楼市场有一定的去求，做好投资引导，塑造价值是关键，否则去货会有比较大的难度
总体而言，金鼎镇【美吉丽】项目是一个有市场机会的项目,推广以及销售节奏的把握 至关重要要
项目可售未售总价值：
业态
面积㎡
总金额
可售面积
单价
销售总收入
负1层
商铺
1层
2层
3层
4层
5层
酒店式公寓
分析本案几大影响销售的因素
珠海金鼎周边市场对综合体价值认识模糊；
项目未来的发展信息输出不到位，市场对项目前景欠缺价值认知；
销售团队成员年轻，信心缺乏，商业销售经验缺乏,专业度有待提升；对部分客户的分析不到位，未能精准掌控客户动态；
推广输出的信息节点不清晰，未准确在市场中引起共鸣；
现场、阵地、线上广告调性商业氛围不足，输出信息混乱，现场营销道具欠缺；
针对以上基本情况，分析原因，制定整合包装、营销推广策略
营销重点与难点分析
【2016年核心重点】：
【重点一】： 快速树立项目品牌、建立【美吉丽】金鼎华尔街形象；
【重点二】 : 公寓总套数预计超xxx套,目前当地对这种产品比较陌生,投资回报率也不是很看好,公寓在设计上应更具灵活性,比如多套可打通等,以便于日后采取更灵活的销售方式；
【重点三】：商业示范区的打造要有震撼力，得到客户的认可
【2016年核心难点】：
如何迅速建立项目品牌，得到大众认可，是一个难点
珠海市场潜力的挖掘与转化。珠海市每年的销售额大约在xx亿左右,珠海市本身整体经济水平较高，外来人口多，外地投资客较充裕，预计项目的客户与信息港项目的客户具有很大的重叠性,如何将这批住宅客户转化为本案的客户,是项目销售的关键点
投资意识的传递与培养。金鼎乃至整个唐家镇的本地原来楼盘主要以住宅为主，相对于市区商业项目稀缺，本案区域人群对投资商铺公寓这类型产品认识相对较少,如何让客户认可价值并付之行动也是一个难点
因当地的民众主要以刚需为消费导向，倾向于70年使用权产品，酒店式公寓属于商业属性的产品在销售上存在一定的难点；
依据实际工作的实际开展进度分析，针对项目过完的营销动作，如何有效的展开营销工作是一个工作难点和重心
五、核心问题及应对策略
1、2016年度以及现有货量的营销执行思路：
应对策略1：调整线下、线下、现场的广告调性与广告词输出，提升商业氛围，加强加项目价值引导；
应对策略2：深入开展圈层营销，提成市场对项目产品的认同与信任；
应对策略3：针对销售团队，制定专门的培训计划、并实施奖惩考核、落地跟踪管理。强化团队成员的行为规范、销售技巧与说辞、提升综合体价值自我认识
应对策略4：制定新的促销政策与激励方案，实施考核，严格执行末位淘汰机制；
应对策略5：重新制定商业业态定位/规划,并制作商业体验区，科学规划、提升体验，增加卖点；
应对策略6：整合资源，持续组织各行业商家举办展览展销活动，聚集人气，做旺项目，提升价值，造势赢信心；
应对策略7：在原价格基础上，制定可行的返祖方案，释放价值信息，创造价值机会，让客户即买即升值，跟进后续工作进展的程度，将持续的围绕既定思路策略展开营销；
应对策略8：建立完善的推广渠道，营造销风暴潮，将项目产品以及价值迅速布达，吸引潜在客户；
应对策略9：借助招商启动仪式、商家入驻签约仪式等各种营销动作做铺垫，再度营造热销的氛围，为项目商铺后续的批量释放奠定坚实的客户基础；
六、核心思路
品牌至上 — —强势项目品牌、招商运营管理品牌，快速激活市场
推广上要有层次感,打造【美吉丽金鼎华尔街】商业品牌,层层递进。拓展上要无孔不入，海量蓄客，保障首开成功；
线上激活市场：推广全城覆盖，树立项目品牌商业运营管理品牌的专业形象；
线下导入价值：合理运用媒介，系统导入商业价值、美吉丽购物中心价值、区域发展价值、项目未来发展的前景价值；
活动引爆关注：持续性长的活动，大量吸引人气，海量蓄客，展现美吉丽品牌实力；
现场激发客户：通过售楼处、样板间、沙盘等销售道具，充分表现城市综合体产品特性，营造高大上并且热烈的现场氛围，激发客户购买欲望；
渠道拓展：制定拓客地图,无孔不入,全面渗透,传达项目信息
商铺策略（盘总）
商铺策略：带租约销售，让投资者投资有保障，即买即收租，即买即增值；
商业定位：负一层大型超市、一层品牌餐饮、品牌专卖、三层餐饮、四层电影院、KTV
商业
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