2015年4月全国市场简报8P 【研究视点】 政策效果开始显现，一线城市市场尤为火热 “3·30”政策后首月，“银四”市场显现，一线城市市场表现尤为火热。但房价和土地市场方面，各 城市表现出现了较大的分化 随着4月下旬央行降准落地，银行资金面更为宽松，二套房首付和利率下调等政策落实的力度 和面上广度有望进一步加大，改善型需求进一步加快入市指日可待。此外，公积金等政策效应在5月也将 会在市场成交上有进一步的体现，预计二季度市场表现不凡。但我们认为，高库存城市当下仍应以去库存 为主，企业不可盲目乐观，肆意涨价 【纵深解读】 经济：二季度经济仍需维稳，行业资金面将继续宽松 政策：央行大力度降准为“330新政”落实送来及时雨 楼市：4月供求回升，二季度是去库存关键“窗口期” 房价：一手房价格指数降幅连续收窄，下跌势头趋于终止 土地：4月维持量跌价涨格局，京沪高溢价地块频现 【图说楼市】 供应：环比大增四成，但同比仍处低位 成交：成交开始回升，一线城市涨幅尤甚 库存：部分城市消化周期明显下降，但整体库存仍较高 成交结构：低档产品成交占比回升，小户型和超大户型波动较大 【研究视点】 政策效果开始显现，一线城市市场尤为火热 “3·30新政”落地后首月，在大幅降准推动下,政策效果开始显现，一线城市市场表现尤为火热 但各城市房价和土地市场仍维持显著分化格局 “3·30新政”的出台于各城市而言，犹如“救市稻草”，各地乘势加大放宽公积金政策的力度，短 短20多天的时间内，成都、郑州等等20多个省市调整了公积金政策，包括降低公积金贷款首付比例、 提高公积金贷款额度、延长还贷年龄、放宽贷款房龄限制、加大异地认贷政策力度等。而银行对政策的反 应却稍显滞后，据调查仍有近七成银行尚未执行“330新政”，部分银行虽已落实，但属于打折执行 4月初项目案场的到访和来电咨询量即出现激增，但上半月多是“看客”，实际成交不多，据 CRIC统计，全国60个主要城市上半月成交量环比3月下半月反而下滑11%之多。随着各地公积金政策 陆续落地，实施二套首付下调的银行不断增加，市场成交快速增长。特别是一线城市，反应更为强烈，成 交量同、环比均出现大幅增长。究其原因，在于一线城市房价相对较高，二套首付降低及公积金政策调整 对改善型需求的刺激较大，上海、深圳等多地中高端项目热销即是证明。而房价方面，各城市出现了较为 明显的分化，供求相对平衡，需求相对旺盛的深圳、上海、南京等等城市不少项目已经对价格进行了微调 而对于库存压力较大的城市，如青岛、沈阳、包括杭州等等，虽有涨价的声音，但多为虚张声势，实际上， 仍以“低价”跑量为主 4月土地市场仍维持量跌价升格局。一方面，房地产行业进入“新常态”已成业内共识，企业拿地 相较以前，明显要谨慎的多；另一方面，一季度业绩表现平平，资金不足也是企业出入土地市场的掣肘因 素。因此本月土地市场整体表现较为平淡，各线城市表现还略显分化。其中二三线城市，土地市场频频遇 冷，多地频繁出现流拍现象。但对于一线城市的优质地块，竞争却显得越发激烈，时有高溢价地成交。就 在4月，一线城市土地市场成交量楼面价和溢价率历史记录已均被刷新。这也说明，在房地产新常态下， 企业对于土地购置相对更为理性， 随着4月下旬央行降准落地，银行资金面更为宽松，二套房首付和利率下调等政策落实的力度 和面上广度有望进一步加大，改善型需求进一步加快入市指日可待。此外，公积金等政策效应在5月也将 会在市场成交上有进一步的体现，预计5、6月份多数城市楼市维持供求两旺格局。但我们认为，高库存 城市当下仍应以去库存为主，企业不可盲目乐观，积极营销抓住市场“窗口期”去存货仍是关键 【01 经济】 二季度经济仍需维稳，行业资金面将继续宽松 2015年一季度数据显示，中国经济下行压力依然巨大，进出口、制造业和房地产等传统拉动经 济增长的领域仍显增长乏力 1、一季度经济增速表现不佳，二季度经济急需维稳 国家统计局数据显示，2015年一季度GDP增速7%，不仅显著低于去年7.4%增速，而且环比 1.3%的增速也创下历史以来新低。其中，3月工业增加值增速更是回落至2009年以来最低。而从拉动经 济发展三驾马车来看，短期经济增长也不容乐观。一季度社会消费品零售总额70715亿元，同比名义增 长10.6%。固定资产投资50349亿元，同比名义增长13.6%，增速比1-2月份回落1.1个百分点。出口 更是忧患重重，3月出口3.15万亿元，增长4.9%，出口增长压力较去年显著增加 从指标上看，一季度经济增速勉强维持在目标底线，但下行的风险仍在加大，二季度将是决定 全年经济增速的关键点。短期来看，房地产支柱低位不会动摇，对于稳定经济增长来说仍是最有效的抓手 所以在二季度经济急需维稳的大方针下，预计后续将不断有扶持房地产的相关政策跟进，中央会继续通过 政策托底房地产市场来维稳经济。在调整限购、放松公积金贷款、以及二套房贷认定等措施后，下一步可 能会继续调整公积金额度，筹建国家住房银行的脚步也将加快。随着政策和改革红利不断落地，也促使行 业将加速调整，筑底维稳 2、降息、降准预期仍在，未来行业资金面保持宽裕 中国人民银行发布的数据显示，一季度人民币贷款增加3.68万亿元，同比多增6018亿元。3 月末广义货币供应量M2增长11.6%，比去年同期低0.5个百分点，低于市场预期。另外，一季度社会融 资规模增量为4.61万亿元，比去年同期少8949亿元。金融数据的惨淡也显示出经济仍在下滑，接下来宽 松的货币政策仍有发挥的空间 4月20日央行宣布下调各类金融机构存款准备金率1个百分点，并实施针对性降准。这将向市 场释放1.25万亿的流动性。流动性大规模释放，虽是服务整体宏观经济，但对房地产行业而言，资金面 也将进一步放宽。前虽有“330政策”刺激市场，然而，银行资金有限，政策落实迟迟不到位，此次降准 正好解除银行资金上的后顾之忧，央行可谓给银行下了一场“及时雨”。然而，目前银行准备金率还处在高 位，还有较大的下调空间。而经济疲软也给央行进一步降息降准施加压力，预计二、三季度还将有2-3次 的降息降准，宏观经济有望随之维稳，房地产行业作为其支柱产业，无疑也将从中受益 【02政策】 央行大力度降准为“330新政”落实送来及时雨 “330新政”后，地方政府反应较为迅速，各地公积金政策纷纷调整，然而，银行方面却迟迟未 落实政策，个中缘由或有资金额度有限的因素。3月末M2增速放缓至11.6%，同比再跌0.9个百分点 央行果不负众望，于19日再次下调1个百分点的存款准备金率，据估算，此次降准至少向市场注入1.25 万亿元资金 地方政府层面，多数地方政府积极响应“330新政”，不少省市住房公积金管理中心发文明确公 积金调整细则，主要调整方面有以下几个方面：1、提高公积金贷款额度；比如兰州市、浙江省、厦门市、 上海市、辽宁省、郑州市、深圳市、河北省和河南省均不同程度的提高公积金贷款额度，使部分城市的刚 需购房者可以实现纯公积金贷款；2、降低首付比例；比如温州市、深圳市、兰州市、浙江省、厦门市、 辽宁省、南京市、四川省、河南省等省市规定使用住房公积金购置首套房首付比例最低为2成，二套房最 低为3成；不同城市根据自身实际情况添加了附加条件，比如深圳市规定若属于组合贷款，首付比例需符 合商贷首付要求；3、个人住房公积金贷款转商业贷款贴息；随着公积金贷款发放增多，不少城市的公积 金可贷额度紧张，导致放款时间延长，为了解决这一问题，温州市和无锡市提出“公转商”，确保了购房者 的正常公积金贷款需求 央行大力度降准和公积金贷款细则出台促进前期利好政策实际落地，为“红五月”打下基础 短期来看，降准再次为银行注入流动性，极大程度上缓解银行可贷资金不足的问题，促进“330 新政”实际落地；继而刺激改善型需求的陆续释放，有利于库存去化。对购房而言，降准和公积金调整一 定程度降低购房成本的同时，也增强了对房地产市场的信心；但层出不穷的利好政策难免会让部分购房者 期待购房成本的进一步下调而观望。对开发企业而言，中央政府的态度已非常明确，房企的信心也随之大 幅回升；这一点可以从土地市场回暖加以印证。整体来看，短期内楼市成交量上涨的态势仍将继续，去化 压力将进一步缓解 中长期来看，随着利好政策的相继落地，预计2季度房地产开发投资增速和房地产新开工面积 将企稳回升。从各城市能级来看，一线及部分二线城市将是利好政策最大的赢家，改善型需求或将集中释 放，有望出现量价齐升的态势；二线城市中，供求平衡的城市的供求状况有望继续改善，供求失衡的二线 城市的去化压力或有所缓解，但也有加剧供求失衡的可能；三四线城市受政策利好影响较少，应在整体市 场回暖时抓紧去库存 【03 楼市】 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看