谨呈：铭威地产
灵璧中央名府3月份营销推广计划
Part.1
春节灵璧市场分析
市场调研数据
灵璧2016年春节市场成交活跃，共成交约500多套，未来上市量达431.7万平米，未来市场竞争激烈
竞品KPI对比
建筑规模——目前在售12家楼盘规模最大的200万方星河湾，其次为110万方的尚东国际，本案与日月星城，同属百万平米的大盘项目，因此，规模是项目诉求点之一
竞品对比
楼盘销售率——销售率较高的是宏泰世纪城93% .，所售房源不多，接近尾盘。与本案直接竞争对手星河湾由于规模大，目前200万方，仅售20万方，180万方未上市房源；凯旋门26万方，销售率为39%，尚有16万方未售
竞品对比
未上市供应量——灵城2016年市场未来上市量约431.7万㎡，按套均100平米计算43000套。从总量来分析，未来市场供应量充足，在营销上，应该秉持走量为先的原则，同时，注重提升品质及形象展示，提高性价比
竞品对比
1月成交量——春节期间，是返乡置业的成交高峰期，从数据来分析，成交套数最高的为110套的星河湾，本案约39套的成交量，靠中后。但随着务工人群的外出，成交量会回归正常水平
竞品对比
成交价格——目前多层主力成交价在3900-4600之间。高层在3800-4000元/㎡。各家优惠较多，付款方式优惠、购房补贴、送橱柜等花样多
竞品小结
1、从市场反馈的数据分析，本案占据汴河路的中心位置，地段位置尚优，配套成熟。 2、但竞品在楼盘展示、形象包装、楼盘活动等方面先入为主，具有一定的展示优势； 3、建议，本案作为百万方的大盘，后续组团价格上涨，需要在现场包装、展示、样板房等方面下足功夫，提升楼盘的软实力价值，让灵璧市场，清晰认知并体验到，名府不仅是大盘，学区，还应该是有品位、品质的全能生活方式中心
Part.2
2016年目标理解2016年销售目标量化
针对目前6#\17-20#剩余房源，同时考虑适时加推5#\9#、13#-15#补充新货源，完成全年度1亿元的销售目标
货源加推支撑： 1、目前一期可售111套，但属于市场接受度不高的产品，影响去化速度； 2、考虑加推5#\9#、14#-16#，保障年度目标的完成； 3、老带新、渠道奖励兑换，以及现场示范区的建设2016年销售目标遇到问题
一、预售证问题。 鉴于部分楼栋预售证取得无准确时间表，违规销售的风险，必须引起重视——若长时间无预售证，客户会质疑，进而引起连锁反应，客户会大面积退房。 解决方式：想法设法，从政府方面入手，解决商铺未建，对拿预售证的不利影响。 二、现场售楼中心及景观示范区的建设问题。 本案亟待建设形象高企的现场售楼中心及示范区，提升项目形象及价值，支撑价格。 解决方式：现场售楼中心、景观示范区及样板房建设提上日程，先选址，先规划设计。 2016年销售目标遇到问题
三、学区承诺 目前购买客户学区承诺已出，但政府官方的学区承诺还迟迟为定，时间一久，客户一旦打听到学区其实未定，会很快造成很坏的口碑影响，给项目口碑大折折扣，建议，落实学区官方承诺。 解决方式：与教育局，尽快签定学区协议，并且即时公布，让客户安心。 四、灵璧县购房补贴时限问题 灵璧县城购房，有财政补贴【截止3月31日，时间有限】，客户已知晓，但由于预售证取得问题，导致补贴兑现成问题，但由于开发企业的原因导致补贴无法兑现，将导致大的销售问题。 解决方式：尽快取得预售证，让客户自行、及时去兑现2016年销售目标遇到问题
项目一期1月份开盘推售6#、17-20#，共计219套房源，共计22856㎡
6#、17-20#货量盘点⒄
⒅
⒆
⒇
⑥
数据来源：项目内部销控
1、销售套数统计——截止目前，多层117套，已售出79套，未售38套；高层102套，已售出19套，未售83套
6#、17-20#货量盘点2、销售金额统计——截止目前，共计销售98套，未售121套，未售面积15156㎡。其中高层6#83套未售。签约面积7228平米，合同金额28197438元
一、货量盘点 从目前剩余可售套数分布来看，6#高层占比最大，剩余83套，而多层可售38套呈现2个特征，一是集中于20#，二是顶层剩余比例大。 二、销售预判 但在目前工程缓慢，致使20#与年前进度相比变化大，承建方缺资金（缺材料，无法施工），建议加快20#进度，使客户购买意愿加大；同时，顶层在销售说辞及赠送阁楼的有利推动下，去化应该比较理想，因此，加大高层的去化力度，包括销售推荐引导、促销、说辞、高层户型抗性化解等方面，显得尤为必要
6#、17-20#货量盘点19
考虑工程及规划细部调整，建议分两批分别加推5#\9#、13#-15#新货源
加推楼栋
5#
9#
16#
14#
15#
第2批加推
第3批加推
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看