万科香河项目前期策划报告
2010.02.26
瑾呈：北京万科地产
PART 1
背景和困惑
六环
四环
京沈高速
50分钟车程
项目一期 （60万㎡）
项目二期 166.75万㎡
项目三期 233.45万㎡
项目四期 200万㎡
项目五期 333.5万㎡
总占地面积：1.1万亩（约733.7万㎡） 容积率：0.8-2.5 住宅建设用地为60%，约440.2万㎡ 配套建设用地为40%，约293.5万㎡
项目一期 （60万㎡）
项目二期 166.75万㎡
项目三期 233.45万㎡
项目四期 200万㎡
项目五期 333.5万㎡
深约20米 面积约100亩 有地下水
潮白河 水面宽约20-30米
加油站
双向6车道
香河出口
国华影视基地
北方汽车工业基地
距香河县城约5分钟车程
加油站
距大厂县城约5公里
从香河出口至此约4公里
香河六中
村小学
三塘生态园
京东1小时生活圈
万亩超级大盘
快速交通驱动
占地约733.7万㎡
外部景观资源
内部水渠、地形可利用资源
优势层面
变数层面
占40%用地指标，约293.5万㎡
西临潮白河宽阔水面
距东四环车程50分钟
京沈高速
三条水渠、四个土坑
资源分配不均
东西长约5公里，不利潮白河资源利用
配套建设用地多
无强势产业及配套
生活配套不便利、休闲教育配套低端、区域无强势产业
万科T2产品系； T2产品系下实现价值：别墅＞洋房；
无强势景观资源、依托主动郊区化的经济型别墅
地块属性界定
本体背景总结
开发商困惑
区域的风险？ 大盘的故事？ 做什么资源？ 做什么配套？ 如何控制成本？
项目整体开发思路？ 启动期产品设计建议？
PART 2
对大盘的思考
机会寻找 开发规律
对大盘的思考——
看规律
看机会
城市发展的机会
市场发展的机会
（香河区域市场容量研判）
城市发展的机会
城市化
城市发展规律
郊区化
逆城市化
纽约、伦敦、东京、德国鲁尔……
二战开始、20世纪60年代
时间
城市特征
20世纪70年代
20世纪80年代
二战开始、20世纪60年代
交通拥挤、犯罪增长、污染严重等城市问题的压力增大
城市建设的发展、公共交通的改善、环境治理水平的提高、服务业整体条件的改善、汽车燃油成本的增加
人口和社会特征向大都市集中，成为主导趋势
人口迁移
城市经济高度集中，二次产业比重大，各阶层都趋向城市集中
高收入阶层趋向郊区 中低收入者趋向城市 二次产业外迁
高收入阶层部分产生回流，占据城市核心资源 中低收入者趋向城市边缘或郊区
GDP
3000-5000美元
GDP: 5000-10000美元
GDP: 10000美元
都市人口
59%
40%
郊区人口
41%
60%
北京 所处 阶段
城市规律：大都市发展经过三个阶段：城市化—郊区化—逆城市化
2008年北京人均GDP9075美元
按照国际标准，城市人口比重达70％以上，第三产业占50％以上，第二产业稳定在30％左右为城市化进入高速增长期； 当前，北京的城市化水平达到83.62％，远远高于全国平均水平；在进入城市高速增长的同时，也吸引了大量人口的流入； 2008年，北京人均GDP达到9075美元，按照城市发展理论，北京城市发展正处于“大都市化”的发展阶段
被动式郊区化
主动式郊区化
完全主动式郊区化
郊区化发展阶段
北京所处阶段
东扩范围： 西起东大桥路、东至西大望路、南至通惠河、北至朝阳路。 东扩意义： CBD东扩对于北京东部区域的发展起到积极拉动作用，辐射范围将进一步扩大，从而更进一步加快香河区域城市发展进程
09年，政府规划东扩计划正式启动，10月16日，备受瞩目的北京CBD东扩区规划方案正式对外公布，CBD东扩完成了规划方案上的定稿
经济辐射范围将进一步扩大，进一步推动香河区域城市发展进程
城市发展的机会：
城市发展空间巨大
城市发展规律角度：主动郊区化已成为北京当前的主流趋势； 北京城市重心东移：伴随CBD东扩，后奥运时期北京城市发展重心在东部
市场发展的机会：
从需求角度看机会
机会存在性分析
从供给角度看机会
机会量化评估：香河区域市场容量研判
昌平（亚北） 顺义通州大兴（亦庄）300
500
700
北京六环沿线经济型别墅类产品总价集中在700万元以上，300万及以下的产品出现市场供应缺口
对09年下半年在售的主要的别墅项目进行盘点； 价格也主要采用09年下半年的价格；
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