房地产长效机制将促进人口集聚
证券分析师：王胜A0230511060001
研究支持：龚正欢/曹一凡/彭子恒
2017.11.23
——2018年房地产行业投资策略
弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐弐
www.swsresearch投资要点
供需平衡，主要有发展租赁市场，构建保障房体系，土地改革，房地产投资
信托基金，房产税改革
转为制度红利，目前存在人口流动速度放缓、土地与人口发展不平衡等问题
阳光城
www.swsresearch房地产行业研究框架
托基金，房产税改革
长效机制租购并举，保障房体系，土地改革，REITs，房产税
长效机制
长期短期
人口，城镇化
供给
需求
土地，制度
居民购买力，资产配置，改善性需求
库存，房企资金
需求
供给
资料来源：申万宏源研究
www.swsresearch房地产长效机制促进中国市场统一，由人口红利转为制
度红利
土地劳动力资本
现
状
不统一不统一不统一
具
体
表
现
建设用地指标不平衡；
农用地与建设用地分
布不平衡；
土地性质分配不平衡
城乡二元户籍制度；
一线城市人口控制
不发达省份通过大幅出让
土地重复建设园区与新城，
导致库存高企低效投资；
房企融资渠道受限，造成
民企冲规模、国企低效率
长
效
机
制
土地改革——目前以
省内地票制度与占补
平衡为主，但尚未实
现跨省的建设用地指
标流转
租售同权——破除户籍制度
壁垒，加强人口流入大省对
人口的吸附力，但一线城市
尚未放开人口控制；
保障房——降低高素质人才
与低收入群体的流转成本
去库存——规范地方供地
节奏（按去化周期）；
降杠杆——规范地方债，
禁止土地融资；
REITs——拓宽房企融资渠
道，合理化融资成本，促
进市场化竞争
从宏观经济来看，我国要素市场尚存统一的空间
资料来源：申万宏源研究
www.swsresearch商业模式的转变：开发商/地产商/地产资本商
开发商地产商地产资本商
发展阶段初期中期后期
商业模式以建筑商为主，从
事商品房、保障房
建设
引入产业+地产概念，
打造产业园区、特色小
镇、养老地产、旅游地
产、物流地产、城市运
营商等特色
结合资本体现金融的本
质，以REITs、PERE为主
要形式，主要从事物业
运营与投资
资金来源自有资金（销售回
款）、银行贷款
自有资金、银行贷款、
信托贷款、产业资本
自有资金、银行贷款、
公众募资（ABS）
商业特征回报期1-2年；重资
产
特色小镇回报期3-5年，
产业新城5-10年；重资
产
回报期10-20年；轻资
产
代表公司万科、金地集团华夏幸福、招商蛇口越秀地产、光大嘉宝
目前处于房地产发展中期，开发商向地产商转型
资料来源：申万宏源研究
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看