CHINA SECURITIES RESEARCH 请参阅最后一页的重要声明 [table_main] 行业深度模板 证券研究报告行业深度2018年投资策略报告 补长效固本培元，攻存量价 值为王 行业：定调“房住不炒”，思考“美好生活”：政策：我们认为长 效机制将主要围绕三大方面展开：房供给体系上供给类型多元、 价格可控以及规模持续；房保障体系上购租并举，并提供财富增 值的空间；房金融体系上住房金融机构的专业化和住房租赁 REITs的推进，同时中短期内政策依然具备延续性；销售：全国 房地产市场成交呈现“冰火”分化，“冰”在于一二线城市的成 交量熄火，而“火”则在于三四线城市的崛起；价格：新房价格 受预售证管理带来量跌价稳，而二手房的价格持续回落；库存： 预计棚改将随去库存目标的达成逐步淡出焦点；信贷：按揭贷款 增速持续收缩，居民中长期贷款占比下降；土地市场：补库存需 求支撑下有望小幅增长。预测：展望明年，我们认为调控政策难 有松动，主流城市预售证管理仍将严格，预计18年全国销售面 积、销售金额分别同比下降7.6%、4.7%，17、18年投资增速预 测值为7.7%、4.2%
企业：成长中的烦恼，集中度的盛放：伴随着本轮调控的逐层深 入，不同规模的房企在此番热销浪潮中演绎着分化加剧的桥段
集中度能有多大的提升空间：国际经验说明我国房企集中度仍有 大幅提升空间，而阶层稳固之后，土储质量和杠杆平衡将决定未 来提升空间；中型房企如何实现弯道超车：1、加大城市进入力 度；2、深耕已有优势区域；3、人才引进与制度创新；4、存量 市场并购；融资环境重新收紧，如何把握未来机遇：在资金成本 抬升的背景下，规模房企优势凸显，同时房企将逐步迎来还款高 峰；企业间的估值将如何分化：国际经验证明龙头房企在集中度 提升过程中并不一定能提升估值中枢，其股价上涨的驱动力主要 来自于业绩的提升,相比中小型企业仍可享受更高的估值溢价
转型战略思考：“租购并举”的德国之路：截至2015年，德国只 有51.9%的居民拥有自己的住房，租赁市场环境来看，德国的租 赁市场是欧洲最大、最成熟规范的市场，且有较为完备的法律体 系和配套措施。我们以德国房地产上市公司——Vonovia 为例， 分析德国房地产发展之路，其发展战略为：1、合理选择并购， 规模和利润齐升；2、投资现代化和其他增值服务，降本增效显 著；3、出售非核心资产，布局逐渐收缩。从Vonovia的经验来 看，依靠存量资产管理，也能成为一个千亿级别市值的公司，而 且模式可复制、可扩张
策略：长效机制下寻机遇：我们按市值规模分类，统计了5类房 企今年以来的加权平均涨幅，结果表明市值越大的企业涨幅越 高，然而小市值的企业则出现了明显的负收益，说明市场风格正 在加速向白马龙头靠拢，我们建议关注价值洼地（万科、保利、 招商蛇口、华侨城、金地）、寻找基本面嬗变房企（阳光城、中 华企业）把握存量市场机遇（新湖中标、滨江集团、嘉宝集团）
[table_invest] 0422 维持 买入 陈慎 chenshen@csc 021-68821630 执业证书编号：S1440514080003 刘璐 liulu@csc 021-68821611 执业证书编号：S1440513090012 发布日期： 2017年12月19日 市场表现 [table_industrytrend] -8% -3% 2% 7% 12% 17% 22% 27% 32% 16/ 12/17/ 1/117/ 2/117/ 3/117/ 4/117/ 5/117/ 6/117/ 7/117/ 8/117/ 9/117/ 10/17/ 11/房地产沪深300 相关研究报告 [table_report] 17.12.18 房地产行业：成交延续修复势头，三线年末推盘预计滑落 17.12.11 房地产行业：成交重归回落，二线年末推盘预计有所下滑 17.12.04 房地产行业：供给堰塞湖改善，“铁十”之后迎修复 [table_indusname] 房地产 行业深度研究报告 RESEARCH.CSC [table_page] 房地产 请参阅最后一页的重要声明 目录 行业：定调“房住不炒”，思考“美好生活”...... 1 销售：去库存背景下的冰火两重天 ... 5 价格：新房受限，二手房持续回落 ... 9 库存：去库存效果显现，但狭义库存已触底.......... 10 信贷：去杠杆持续印证 ......... 13 土地市场：补库存需求支撑下有望小幅增长.......... 14 销售预测：迎接地产小年 ..... 16 投资预测：18年预计延续生命力 ........
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