证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载
证券研究报告
行
业
深
度
房地产
对房地产行业集中度的分析：
规模效应加剧、集中度大增、强者更强
行业评级 推荐
评级变动 维持
自15年初开始的本轮房地产小周期由于销售和拿地错位以及货币
周期的淡化两方面因素共同决定了本轮小周期周期或将延长，而在
这低库存的延长周期中出现了许多反常现象，包括：房价持续高位
刚性、土地市场持续火爆、去化率持续处高位、行业较差龙头却很
好等现象。尤其对于龙头方面，我们通过研究克而瑞Top50房企数
据发现，自17年开始:1）Top50的销售表现远好于全国，并两者
间销售额增速差进一步扩大至22pct；2）Top10销售金额增速则
持续优于Top11-50，并5月Top50内部房企间销量表现与销售规
模呈现正比趋势；3）Top50中销售额集中度平均较16年跳增高达
15pct，远高于往年每年2.5pct，其中80%源于行业趋势，仅20%
源于权益下降。上述现象均反映出本轮房地产反常周期中规模效应
优势更加明显，从而导致集中度提升更加剧烈，或将推动龙头房企
销售高增。而纠其背后原因，我们认为，对于房企而言，处在本轮
小周期的低库存延长周期中，同时又面临着供需双降但去化率表现
不差的制约条件，房企销售表现更多为有条件的供给驱动，简而言
之，就是相互竞争在政府和市场所允许范围内的供货能力，而由于
龙头房企的更低融资成本、更强的拿地能力、更强的并购能力将赋
予它们更强的供货能力，所以也就造成本轮龙头房企销售持续远好
于行业。我们维持“一二线量缩价稳、三四线量价向好”判断，并
关注三四线城市棚改货币化推进、央企改革和集中度提升，维持板
块推荐评级，并维持推荐组合： 1）一二线资源：招商蛇口、首开
股份、北京城建；2）三四线开发：新城控股、荣盛发展、华夏幸
福； 3）低估值龙头&央企整合：华侨城A、保利地产、金地集团。

支撑评级的要点
150销售：5月销售好于全国，销售与规模成正比显示规模效应明显
据克而瑞数据， 5月Top50房企销售金额和销售面积同比分别达31%和
65%（VS全国4月10%和8%）、累计同比分别达60%和49%（VS全
国前4月20%和16%），大概率依然好于全国销售表现；其中，Top10、
Top11-20、Top21-30、Top31-40和Top41-50的5月销售金额同比分别
为+45%、+12%、+85%、-33%、-2%，包括销售金额同比、环比、和累
计同比数据均显示销售表现和销售规模成正比趋势，反映出目前反常周期
中，龙头房企的规模效应优势更加明显，行业集中度提升也将较以往更快。

250比较：Top50优于行业、Top10优于Top11-50，规模效应再加剧
13年Q1至今，Top50房企销售金额季度增速几乎持续好于全国表现，前
者平均为34%，后者平均为25%，增速差为9pct，并自15年Q4起，Top50
房企季度销售金额增速平均提升为54%%，而全国平均提升为32%，增速
差为扩大为22pct；此外，在Top50房企内部也出现规模优势效应，之前
Top10销售金额增速相对于Top11-50并没有优势，但自17年始，Top10
销售金额增速则持续优于Top11-50。上述数据显示出在本轮周期中，规
模效应优势更加明显，推动龙头房企销售远好于行业平均水平，强者更强。

350集中度：今年集中度大增，80%源于行业趋势、20%源于权益下降
销售金额口径行业集中度在11-16年间基本遵循着每年提升约2.5pct，16
年Top10、Top20、Top30、Top40和Top50销售金额口径行业集中度分
别为19%、25%、29%、33%和35%，但17年起集中度出现了大幅跳增，
17年1-4月，Top10、Top20、Top30、Top40和Top50销售金额口径的
行业集中度分别跳增至29%、39%、46%、50%和53%，平均较16年提
升15pct，其中对应权益销售口径的集中度分别为24%、32%、38%、41%
和44%，平均较16年提升12pct，因而17年行业集中度大幅跳增，80%
源于行业趋势、20%源于权益下降，并反常周期中行业集中度提升加快。

证券分析师：袁豪
执业编号：S0360516120001
电话：021-20572598
邮箱：yuanhao@hcyjs
联系人：曹曼
电话：
邮箱：caoman@hcyjs
联系人：鲁星泽
电话：021-20572575
邮箱：luxingze@hcyjs
公司名称及代码 评级
招商蛇口 001979.SH 强烈推荐
新城控股 601155.SH 强烈推荐
华侨城A 000069.SZ 推荐
首开股份 600376.SH 推荐
荣盛发展002146.SZ 推荐
保利地产 600048.SZ 推荐
荣盛发展002146.SZ 推荐
华夏幸福600340.SH 推荐
北京城建 600266.SH 推荐
中洲控股 000042.SZ 推荐
《房地产行业报告：房地产4月月报：投资
小幅走强、开竣工有所趋缓，销售分化加剧、
三四线销售依然强劲》
2017-05-16
《房地产行业报告：调控力度加强、成交环
比走差，一二线再下台阶、三四线持平略增》
2017-05-22
《房地产行业报告：三年棚改新规划点评：
三四线短期棚改逻辑中期化，三四线住宅需
求、下游消费和上游投资都将受益》
2017-05-25
-4%
2%
9%
15%
16/0616/0816/1016/1217/0217/04
2016-06-01～2017-05-26
沪深300 房地产
相关研究报告
行业表现对比图(近12个月)
推荐公司及评级
证券分析师
房地产
2017年06月05日

行业深度

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2

目录

一、Top50房企销售表现： 5月销售持续好于全国表现，规模效应更加明显推动强者更强 ........... 4
1、Top50的销售表现：5月主流房企销售同比+31%、好于全国表现，均价下降反映成交能级下移 .... 4
2、Top50按规模分类：销售表现和销售规模成正比凸显规模效应，Top21-30销售弹性大、其中或有黑马 ..... 4
3、Top50个体房企：三四线房企销量快增反映三四线热销，而一二线房企销量快增反映一二线去化率不差 ... 7
二、Top50房企与行业比较：本轮反常周期下，龙头房企规模优势更加明显、销量表现更加优异 .. 9
1、Top50的规模优势：Top50与全国销售增速差扩大及Top10增速好于Top11-50,本轮周期规模效应加剧 ... 9
2、Top50的龙头优势：一二线缩量并未影响Top50销量变差，而三四线热销却助力Top50销量更优 .......... 11
三、Top50房企集中度：17年行业集中度大幅跳增，80%源于行业趋势、20%源于权益下降 ...... 12
1、Top50销售金额集中度：17年1-4月销售额集中度较16年平均跳增15pct，权益集中度平均跳增12pct 12
2、Top50销售面积集中度：17年1-4月销售面积集中度较16年平均跳增8pct ........ 14
四、投资建议：规模效应加剧、集中度大增、强者更强，维持行业推荐评级 ......... 15