谨呈：上海铭源集团、临沂铭信置业 2011年4月 突破区域局限 开创高价值营销标杆 【临沂紫荆城项目营销策略报告】本报告需要解决的核心问题：如何突破 基于项目高价值目标，如何突破区域局限，实现项目的重新占位？ 基于60万㎡大盘持续开发，如何突破区域客户的圈层范围？ Q1 Q2 Q3 基于市场高端项目的竞争，项目一期如何进行突破式营 销，实现项目高价值目标？目标愿景 项目定位 定位 问题 营销 问题 紫荆城高客户满意度下的高价值营销思考 报告逻辑框架 现状分析 战略推导 营销目标 现状分析 核心问题 营销策略总纲目标愿景 现状分析 战略推导（SWOT分析） 项目定位 解决紫荆城定位问题！5 传承上海铭源集团“铭源报国、求实创新”的企业宗旨，临沂铭信不断完善自我，追求卓越的产品打造。 紫荆城项目自开始就注入企业大量的心血、智慧、创新和执着的追求精神，让我们对项目的未来陷入更审慎的思考 2007年11月30日临沂铭信置业成立！ 【我们对于企业和项目的理解】紫荆城项目位于美丽的沂河东岸，与新行政中心仅一河之隔；项目占地面积约34万平方米，总建筑面积约60万平方米。 紫荆城项目规划打造成为城市综合体，产品包括：滨河时尚商业街、高档酒店式公寓、公寓式办公楼、联排别墅、多层电梯花园洋房、滨河景观高层住宅等；项目产品类型丰富，配套齐全，大手笔细缜密展开项目规划。 紫荆城项目整体定位为“沂河之畔60万㎡原生态法兰西生活小镇”，建筑立面和园区景观采用纯正法国建筑风格，尊贵、典雅。 一个倾注铭源人心血和智慧的孩子般的精品； 一个代表铭源人追求卓越、求实创新的新起点 一个带给临沂人民无限憧憬和向往的生活归宿地。 品味法兰西浪漫之旅，请从紫荆城开始！基于对铭源集团、铭信置业的认识、对紫荆城项目审慎的思考， 世联怡高认为紫荆城项目应该达成的愿景： 【世联怡高理解的项目愿景】 树立铭源地产高品质住宅开发的典范； 将项目打造成临沂高品质楼盘的标杆，改变河东地产传统印象； 形象目标 项目目标 营销目标 实现项目的高价值成功开发。目标愿景 现状分析 战略推导（SWOT分析） 项目定位 解决紫荆城定位问题！9 （一）临沂地产市场格局：临沂市场发展势头迅猛，兰山板块成熟完善，北城新区顺应城市发展方向，板块市场最热，河东片区起步晚，发展较为落后 河东板块 价格因素驱动 产品包括多层、高层、部分别墅； 以首次置业为主； 客户主要以河东区居民及九县客户为主 临沂中低端住宅区 根据临沂城市规划及发展特征，并结合临沂房地产市场的发展，将住宅市场划分为“滨河板块、市中板块、城西板块、北城新区、河东板块”五大区域； 各区域板块依托不同的资源条件，呈现明显的板块特征，从价值驱动、产品档次、客户置业目的、客户来源与认知上存在较大差异 北城新区 发展前景驱动 依托行政中心和完善市政配套； 产品包括洋房、高层和别墅等中高档住宅 改善型需求为主 客户主要以兰山区私营企业主及公务员等高收入人群为主 临沂城市中高端住宅区 城西板块 价格因素驱动 依托商贸批发市场客户资源 产品以多层、高层为主，有少量别墅和公寓 客户主要以城西居民及附近批发市场个体经营者为主； 临沂中低档住宅区 滨河板块 景观因素驱动 依托稀缺河景资源 产品包括高层、别墅、洋房 客户主要以兰山区居民、公务员、私营企业主等高收入人群为主 临沂高端景观住宅区 市中板块 地段因素驱动 依托临沂老城区成熟配套资源 产品包括高层、公寓 客户主要以本地居民、公务员及外地投资客为主 临沂老城区中高端住宅区10 【供求关系—高层 】临沂高层市场整体竞争激烈，2010年全年消化量在80万㎡左右。在售项目目前存量50余万，预计推出80万㎡。同时2011年至少有6个新项目高层产品 11 2007-2011年临沂花园洋房供应走势 【供求关系—洋房 】 2009-2010年花园洋房全面释放，且呈递增趋势，2011年将达到历史高量，百花齐放；从目前洋房销售情况来看，在售的花园洋房销售情况都较为理想 12 爱伦坡 沂龙湾龙园 开元首府 百联华府 圣兰菲诺 海尔临天下 香醍荣府 凤凰城 水榭华庭 奥林匹克花园 华创金桂园 新港龙庭 和润香堤 日月城 本案 涑堤春晓 月澜湾 福布斯湾 滨河国际 伊丽莎白东岸 临沂别墅市场目前共有在售项目11个，潜在供应项目9个，主要集中在北城新区和滨河沿线。 2010年，别墅市场共成交296套、8.1万㎡，2011年预计市场供应约15万㎡。 总体上来说,临沂市各种景观资源丰富，特别是水景资源尤为丰富，近年来依托着丰富的景观资源，大量的别墅项目如雨后春笋般应运而生 在售项目 潜在项目 【供求关系—别墅 】 近几年临沂别墅市场发展迅速，别墅项目大量涌入市场。2010年市场消化约8万㎡，2011年市场预计推出15万㎡，未来别墅市场竞争较为激烈。产品以联排为主，价格在8000-13000万/㎡ 13 截止到2011年3月份，临沂市场整体均价为4354元/㎡，各板块市场最高价为市中板块，为4988元/㎡，高于市场整体均价600元，市中板块在售楼盘较少，价格普遍较高；其次为北城新区整体均价为4882元/㎡，高于市场整体500元，北城新区在售产品洋房产品居多，拉高整体均价。滨河板块目前依托河景资源，多景观高层项目，使得整体均价与市场价格持平；城西板块2010年上涨幅度较快，目前已经突破4000元大关；河东板块目前整体均价3405元/㎡，低于市场整体均价1000元/㎡ ，主要因为河东整体配套落后，且目前在售项目产品档次一般，在各板块中整体价格最低 【普通住宅—价格 】受整体城市快速发展影响，临沂市房地产住宅价格水平处于较理想的上升期。但受各板块发展和客户认知影响，片区差异明显。兰山老城区区均价在4500以上，北城新区普通住宅也进入4300大关，但河东整体价格水平不足3500。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看