报告虽然已经完成并交给贵司，但是我们对本项目的思考一刻都没有停止，出于责任感和对本项目的兴趣，在经过几轮正式和私下的讨论后，我们对本项目的价值有了更深入的挖掘，对项目开发目标形成了新的判断，产品定位方向和定价也作出较大的修正，最终完成了本次汇报的这一方案 报告说明 项目价值和思维路径 案例一：趣园 周边同类型的宏轩名庭、骏皇嘉园 皇庭世纪均价在7000－7500元之间 本项目最终实现均价12500元/平米 规模：占地3400，容积率3.94，建面17297 建筑：独栋24层，三梯11户，247户 销售情况：03年11月入市04年12月入伙。 100％销售。 最终定位：城市高尔夫私人酒店 拥有深圳高尔夫的稀缺绝佳景观 滨河路噪音、周边配套不足 片区无高档楼盘，人气不旺 案例二：御林 周边绿谷、泰雅园、怡康家园等楼盘均价不足5000元 本项目目前均价13000元/平米 拥有中信高尔夫和 龙湖的稀缺绝佳景观 位置偏、周边配套不足 产品跨度大（63－300） 规模：占地13200，容积率2.06，建面37700 建筑：一栋18层，248户 销售情况：05年11月入市，目前销售70％。 最终定位：高尔夫酒店寓所 是什么使它们最终实现了比周边楼盘 高出70％－150％的均价呢？市场又凭什 么认可了这样的高价？ 这两个项目和本项目有一定的相似性：具备稀缺景观资源优势的同时，也存在显而易见的劣势（规模小、位置偏、缺配套等） 这是一个值得我们深入探讨的问题…… 回顾一下趣园的定位过程， 可以为本项目提供一些有益的启示 高成本决定的高价位 寻找客户，明确客户特征及需求 定位产品 提供特殊服务 选择营销渠道 反向推导定位模式 项目价值目标 一个缺乏高档产品的片区 一个仅有98席的福田项目 一个环境清幽、配套薄弱的项目 一个拥有园博园、深圳湾、塘朗山三重稀缺绝佳景观资源的项目 …… 应该拥有怎样的目标和价值？ 经过几个回合的探讨，星彦公司认为，本项目的目标不应仅限于顺利实现100％销售，也不在于凭借天然优势比区域同档次楼盘每平米多卖几百元。 它的目标应该在于，充分利用各方面条件把价格发挥到极致 园博园板块具备了发展高档住宅的条件 红树湾片区 华侨城片区 香密湖片区 园博园片区 价格 在思考了本项目完全居家之外的发展方向后， 我们认为，本项目可以实现如下的均价： 区位 规模 供求 定位 稀缺性 推广 品质 在初步厘定了这样的价格后，紧接着面对一个问题： 这样价位下的顾客是谁？ 豪宅、旅游与商务交汇地带，拉动三方客户 根据单价和总价水平，这个档次物业的消费群体有： 大企业主、高级管理者； 行业顶尖成功人士； 商务接待频繁的公司及社团； 香港及内地经常往来深圳的商务精英； 跨国公司驻深高级技术人员及管理人员 他们关注物业的哪些因素？ 如何吸引他们？ 景观价值体系 稀缺价值体系 形象价值体系 推广价值体系 服务价值体系 怎样到达他们？ 金卡会员 项目展场 推广活动 项目解析 所处区位 项目位于福田区。深南大道北，侨城东路东，紫竹三路尽头处。西临华侨城，东接香密湖 开放的景观面 项目位置 香蜜湖片区 园博园片区 华侨城片区 项目所处园博园片区，可以与香蜜湖片区，华侨城片区构成互相媲美的片区形象，因此，项目的定位首先定义片区形象将是项目价值最大化的前提。 华侨城片区的高尚形象已经根深蒂固，香蜜湖片区的形象正在形成，与这两个片区相比，本片区更具有稀缺性，更具有私密性 片区对比 北：塘朗山、园博园、北环大道 东：园博园（有珍奇景苑遮挡） 西：华侨城、沃尔玛、 南：园博园、深南大道、深圳湾 视野景观 本项目处于园博园 三面环绕之下，地 理位置得天独厚、 景观优势非常明显 规划指标 项目占地3933.2平米 容积率4.3 总建筑面积19950平米，无商业 建筑层数：地下二层，地上三十层 总户数：98户 车位：91个 公共空间面积：狭小 占地面积较小，整体规划受限，社区规模小 面临无法提供项目基本配套 公共空间小，室外活动受限 车位较充足，客户定位有了先决条件 高层无遮挡，视野非常开阔 产品户型面积区间拉的比较开，决定了比较宽的客户层面 产品类型 户型方正，布局紧凑 有大面积阳台既可观景，又可实际利用 北侧、西侧、东侧视野均有不同程度阻隔 卧室的尺度不够舒适 建筑面积83平米，合计23套 两房单位 客厅、主卧的尺度非常舒适 南侧视野受到一些影响 西侧、北侧视野开阔 主卧无单独卫生间配备略显不足 （奇数层） （奇数层） 入户花园、工人房设计 北侧视野受到完全阻挡 西侧、南侧视野开阔 建筑面积122平米，合计44套 三房单位 南北通透、宽敞透亮 视野开阔无阻隔，是项目中景观优势发挥最充分的单位 大面宽，动静、干湿分区 双阳台设计，配工人房 朝向正南、私密性好 建筑尺度开扬，舒适性强 建筑面积160平米，合计25套 四房单位 本项目核心优势：与园博园零距离，三面景观环绕。 本项目处于有绝佳的多重景观资源区域（园博园、深圳湾、安托山、华侨城和香密湖的城市景观）。 项目远离城市主干路，私密性强，居住安静纯粹。 户户有景，均好性强。 大面积凸窗、露台、入户花园，在新政限制下，户型已形成优势。 项目规模小，缺乏大社区感的同时也更显精致、稀缺。 项目本身配套和周边配套均比较匮乏，交通也不是很便捷，客户群体主要为有车一族 园博园只有一个，能够与园博园亲密接触的项目微乎其微 区位形象 稀缺景观 零距离 项目解析结论 1.处于福田中心西区，位置优越 2.依托华侨城香密湖片区良好生活氛围 3.园博园、深圳湾、华侨城景观资源得 天独厚，无可复制 4.周边无污染、无噪音、空气清新 5.远离主干道，私密性强、居住纯粹 项目缺乏基本生活配套 城市公交系统不是很方便 片区居住人群缺少上层精英 地块容积率偏高 项目规模小，缺乏社区感 土地稀缺、经济发展、重心西移 片区配套逐渐完善 周边高端人群不断汇集 片区形象不断提升 地铁总站建设，交通更加便捷 周边低价位二手住宅较多，低租价职工宿舍多，新房受到冲击 片区可开发用地匮乏，新建项目少，无法引起更高的市场关注度 安托山政府廉租房项目即将启动 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看