浅析近期金融政策对房地产的影响 2008年11月3日[汇报前言]： 鉴于目前央行不断出台降息、房贷专项政策，特思考金融政策对于我国宏观经济与房地产行业产生的影响，以及粗略探讨预测未来市场变化。 [关键字]： 降息、经济、房地产 [简介]： 主要思考金融政策对目前房地产市场的影响报告框架 一、背景新政 二、降息与新政给经济与地产带来的影响 三、未来相关预期 1、从加息通道到降息的转折 2、宏观经济环境—过热到危机、全球救市 3、具体利率、房贷调整—10.23.新政解读 1、对宏观经济的影响—抑通胀+防通缩 2、对地产大势的影响—近期心理效应为主 3、对具体按揭的影响—个体影响小 1、各方观点—房价见底-PK-仍有调整下降 宏观预期—较长经济危机-PK-救市有成效 2、相关建议 3、观点总结背景与新政 [宏观经济、新政解读] 1. 宏观宏观经济环境 ——过热到危机、金融/地产救市从加息通道到降息的转折 央行降息——四年来央行首次降息 背景与调整情况 中国人民银行决定：从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整 央行称，此举旨在为解决当前经济运行中存在的突出问题，落实区别对待、有保有压、结构优化的原则，保持国民经济平稳较快持续发展。宏观经济面临的国内外环境将更加趋紧 背景与调整情况 国家统计局利用经济计量模型做出预测： “十一五”（2006-2010）期间，中国GDP年均增长率将达到8％左右雷曼兄弟公司事件已拖累全球股市和相关金 融市场 、波及中国A股多次走低 雷曼破产中国A股 波及心理层面加重围观情绪 “雷曼兄弟事件”可能会导致部分外部资金抽离，这会给A股市场本来就有些捉襟见肘的资金面带来更大压力。 中国A股：从6124点到1800点 背景与调整情况 A股1800点为 前期底部点位出台金融与房地产救市政策的两大理由和背景 目前全国性的降价浪潮如期袭来，房地产成交量价齐跌，但是价格跌幅相对滞后。土地流拍，固定资产投资减少，企业倒闭，失业率增加，财政收入和税收锐减，这是政府所不乐见的，也是房地产行业既得利益集团和特殊利益群体不可承受之痛 防范房地产金融风险 扩大内需 全球金融海啸已波及中国实体经济，全球经济陷入衰退，中国经济绝不可能独善其身，经济下行成为现实，保增长成为决策层需要考虑的首要问题，在出口疲软、投资萎缩的情况下，扩大内需成为一个突破口和一种可能，而房地产对于上下游产业的拉动效应无疑是明显的 背景与调整情况财政部：购房契税降至1% 最低首付调为20% 核心提示： 财政部10月22日发文，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平米及以下住房,契税税率下调到1%;个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。 同时，居民首次购房最低首付款比例调整为20%，个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点 背景与调整情况 —10.23.新政解读新政后还贷及房产交易测算表 政策1：金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点 案列：100万房产贷款8成，首付2成，按月递减还款10年；符合个人在深圳首次购买90平方米以下普通住房（具体还得看银行的政策），实施新政后月供减少480元 背景与调整情况 —10.23.新政解读新政后还贷及房产交易测算表 政策2：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策 案例：按照总价100万的二手房买卖为例，三税调整后交易过程可减免税费6005元 背景与调整情况 —10.23.新政解读金融政策影响 [金融资本市场/房地产市场] 2. 对整个市场环境的影响中国每年新增就业人口近千万 经济持续增长 就业增加 政治稳定 GDP每上涨1％，增加新工作岗位80～90万个 为保证中国每年新增人口就业机会，中国GDP增长率将不得低于7％ 保证 数据来源：高盛投行 对宏观经济的影响 降息对非房地产行业的影响降息对金融资本市场的影响 此次全面下调存款准备金率和 降息是货币政策全面放松的信号。总的来说对银行业是大利好 一方面，降息意味着保险公司的投资收益会下降;另一方面伴随降息的必然是结算利率下滑，业务成本下降。但保费会有一定的增长，总的来说，正负相抵对保险业的影响是中性 银行业： 小结——降息对非房地产行业的影响： 对银行和证券市场都是较大利好，对保险业来说相对影响较小 债券市场在利率下调的刺激下表现红火，上证国债指数一再创出新高，债市迎来一个上升的周期。总的来说牛市还将持续 保险业： 降息对非房地产行业的影响 债券市场：各地政府近期出台房地产救市政策 降息对房地产行业的影响新近出台的地方性房地产政策概览 降息对房地产行业的影响历次存款准备金率调高开始给楼市成交带来高峰，然后反 弹，存款准备金率调低后成交量持续下跌 4月准备金率由15.5%调至16%，楼市成交量出现高峰 5月准备金率由16%调至16.5%，成交量先涨后降 6月准备金率由16.5%调至17.5%，成交反弹 9月准备金率由17.5%调至16.5%，成交量持续下跌 降息对楼市影响 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看