【与去化最多楼盘尚有差距】
区域单价1.5-2.8万中高端公寓销售解析
看看市场领先者在干什么！
【共同点：降价带来的爆量】
万科尚玲珑在2010年末之前的成交均价达到28000元/m2以上，10年末的降价促销促成了百余套的签约； 进入2011年，项目不断的下调价格，以价换量，最终取得较好的销售成绩； 无独有偶，枫情水岸、中央景城、水巷邻里等项目都不同幅度地下调了价格预期，换取一定的成交
万科尚玲珑从年初的2.3万的销售均价持续降价到年末的1.5万元的价格水平！
尚玲珑销售量价解析
一场破冰大战役！
【本次报告要解决的问题】 在不考虑大幅降价的前提下，如何完成销售指标？
【市场分析】
完全竞争市场下综合实力的比拼城市格局及板块特征
苏州城市格局定位“两城两片”， 各区域特点迥异，双城时代之下，本案所在的工业园区板块是苏州房地产市场最为活跃及开发水平最为成熟的区域
老城
园区
园区整体定位
作为苏州双城模式中“东部新城”的主要载体，处于城市主流发展方向，拥有金鸡湖强势景观资源的新城！
老城
城市发展
人口迁移
城2
城1
苏州工业园区以纳米技术为引领、以五大新兴产业（纳米 光电新能源、生物医药、融合通信、软件与动漫游戏和生态 环保）为支撑； 根据苏州2006－2020城市总体规划，城市发展由“单城 模式”向“双城模式”转变，即主城区和东部新城，其中主 城包括老城区和高新区，东部新城则以园区为主体； 在苏州市区发展饱和的情况下，园区定位为具国际竞争力 的高科技工业园区和现代化、国际化、园林化的新城区，是 苏州城市发展的主要方向
园区发展历程
经历规划引导、交通等市政配套完善，以及产业导入，目前园区处于快速发展期后期，区域价值不断爬升
2001年，园区出口加工区正式封关运作，包括迈拓、 百得、志合、大将、水星等一批国际知名企业入驻
2006年苏州工业园区新行政中心揭幕金鸡湖东
1994年，中新苏州工业园区开发有限公司成立，并与14家外资企业签署了进区发展协议
地铁1号线建设、园区个人公积金设置
一号线建成通车
初步成形
快速发展
配套逐步完善
快速发展后期
房产发展历程
02年启动至今，房地产市场开发价值平台随着区域价值成熟得到巨大提升，客户的结构和产品结构不断优化
3-独墅湖板块，至今达到2万左右
5-现代大道板块，2007年至今到1.5万左右
2-清剑湖板块，至今达到1万左右
2、清剑湖板块（1万左右）
5、现代大道板块（2万左右）
1、湖西板块（2.5万左右）
3、独墅湖板块（2万左右）
4、湖东板块（3万左右）
6、双湖板块（3万左右）
7、高教区板块（1万左右）
启动早发展慢
启动早最成熟
低密度富人区
项目多配套全
湖东第一站
定位极高的湖东新兴板块
园区住宅市场运行分析
工业园区全年对于商品住宅的需求量在200万方左右 2010年全年工业园区商品住宅供求比为1.12:1,2011年这项数据为1.11:1，园区的供过于求的局面始终未能扭转 2011年度均价在12829元/平米，较10年整体均价11830元/平米上浮8.4%
园区为苏州主力成交区域，供应量巨大，但价格在高端产品大量上市下保持一定的上浮
园区板块整体特征
工业园区市场特征：高端项目云集，供应量大，竞争激烈，产品品质及营销水平均较高，客户特征明显，而其中双湖板块的低密度产品集中供应尤为突出
本案所处梯次
公寓产品市场分析
代表项目：东方之门 梯队特征：城市标签性地理位置/绝佳自然资源/顶级软硬件配套
代表项目：万科尚玲珑 梯队特征：城市核心区位/配套完善资源优越/产品亮点突出
代表项目：中海国际社区 梯队特征：城市外围地段/适合自住需求的大型社区
园区主要公寓项目列表
第一梯队 品牌开发商 城市地标或住宅标杆项目 城市标签式地理区位 绝佳的自然景观资源、各类高端配套 项目自身顶级的软、硬件配置 均价在25000-45000
第二梯队 一线或区域领军型开发商 城市核心区位 拥有自然景观资源、较为完善的配套 精致人居的精装标准，人性化的物业服务 均价在15000-25000区间
第三梯队 知名开发商 城市副中心或渐离核心的住宅区域 适合自住需求的大型社区 均价在8000-15000区间
各级代表项目个案分析
第一梯队——晋合水巷邻里
销售周期长 遭遇销售瓶颈 存量剩余一半：08年6月首推，采取少量多次频推策略，在市场较好的情况下有一定成交；今年成交的51套集中在上半年，存量222套 普通平层销售优于其他产品：普通平层在价格上具备很大的优势，销售情况最好 价格保持平稳 难寻提价空间 价格大幅下调显现：公寓面世价格上触苏州天花板，难有提升空间，价格出现持续下调
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看
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