万事兴实业伊甸锦江项目
——可行性分析报告
审批：
审核：
编制：
成都全程机构
目 录
。。。项目概要
。。。。。项目建设必要性
。。。。。。。市场前景预测
。。。。。建设内容及规模
。投资估算及资金筹措
第一章 项目概要
一、项目名称：伊甸锦江
二、建设地点：成都市福字街
三、项目性质：1-3层为配套商业设施、4-33层为高层住宅
四、项目业主简介
（一）业主名称：四川成都万事兴实业有限公司
（二）法人代表：经营范围：房地产开发经营等
五、编制依据及主要研究范围
我公司受成都万事兴实业公司委托，对伊甸锦江项目进行可行性研究并提交相关报告，本项目总建筑面积151496平方米，本次研究内容主要包括：业主情况、项目建设必要性、市场预测、建设内容及规模、建设方案、投资估算及资金筹措、效益分析等。本可行性研究报告主要编制依据如下：
1、项目用地范围图；
2、总平规划图
3、成都关于报建、规划等方面法规

六、可研报告概要及结论
（一）该项目的建设有利于改善我市的居住环境，实现《成都市“九五”及2010年发展规划》中提出的至2010年实现人均居住面积不低于13平方米的目标。项目位于成都市福字街，作为成都市一流居住板块的高品质住宅，之于区域、之于社会所带来的品质引领，其社会价值是非常巨大的。同时，项目开发商秉承“以人为本”的开发理念，通过专业的开发技术，与专业的营销机构、设计单位等优势资源的强强联合，必将打造成都一流的品质大盘，预计将给开发商带来巨大的经济效益。因此，项目的建设是十分必要的

（二）项目具有居住及商业用途价值，环境配套条件好，适应目标消费群的需求

（三）项目所处地理位置相对独特，交通方便，规划合理，设计超前，建设外部条件具备

（四）建设内容、规模及主要建筑指标
项目规划总占地15800平方米
项目
数量
居住（套）数
1360户
总建筑面积
151496平方米
地上建筑面积
132976平方米
住宅建筑面积
110976平方米
商业建筑面积
10900平方米
住宅平均层数
33层
架空面积
370平方米
物管用房面积
200平方米
地下部分面积
29050平方米
容积率
7.8
绿地率
42.5%
（五）物业管理
本项目的物业管理将由小区业主委员会委托物管公司进行管理

（六）售价估算、投资估算、资金来源及使用计划
售价估算
根据项目所处的地理位置、建筑档次以及对本市同类高档住宅小区商品房的售价调查，本项目高层电梯住宅估算为8200元/平方米（均价），商业售价估算为18000元/平方米（均价）

投资估算
本项目动态总投资94304万元，其中前期工程费3040.81万元，建安工程费27109.92万元，基础设施建设费2499.56万元，营业税+预征土地增值税：8562.77万元

（七）财务评价
项目建成后可累计实现利润19867万元，投资利润率21.07%（未计入企业所得税），本项目在财务上是可行的

（八）结论与建议
伊甸锦江项目市政配套条件良好，建设条件完全具备，规划方案合理，项目所需启动资金基本到位，测算财务效益较好，项目建设是可行的

项目建设的必要性
国际化大都市，呼唤具有国际化品质的楼盘
成都市是我国西南特大型中心城市，是西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通讯中心。“旋涡效应”很好地透射出这种效果,西南地区的人力、财力、物力，都如水一般，逐渐向旋涡中心：成都，汇集。川内、西南地区、中国、其它国家其它地区，不同类型的资源也逐渐向成都这个国际化大都市汇聚

国际化大都市，需要具有国际品质的楼盘，品质上的吻合，文化上的包容，服务上的细致。本项目坐落于历史文化深厚的望江片区、二环内绝佳地段，周边大盘林立，具备成为国际化大盘的硬件条件

消费者呼唤品质楼盘
近几年随着本市经济结构调整，改革不断深入，我市国内生产总值持续增长，2006年城市居民人均收入12789元。金融机构存款5485.3亿元。城市居民水平持续攀高

同时，随着居民生活水平的持续提升，外地客户赴蓉比例的提高，对高档次居住楼盘也逐渐趋旺。这就要求有更多品质楼盘，更多高档次楼盘面世。当然，高档次楼盘的成都的销售情况，也一直处于一个比较健康的状态（在市场篇，我们将会以高端电梯住宅作为研究对象，对此进行印证）

城市的合理规划，需要品质大盘共同造势
锦江片区，作为成都人文积淀深厚，风景一流的名胜汇集区，具有极高房地产开发价值。它的再次升温和发力，离不开品牌开发商的鼎力支持。华润集团(翡翠城，1245亩)、瑞升集团（南光项目，160亩）、中置置业（原一汽制造厂, 300多亩）、水井坊（蓉上坊，61亩）……，众多品牌开发商的共同造势，必将打造一个更大区域的高尚居住区域。这对于城市的价值，对于人居品质的价值，
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