深圳市星彦地产顾问公司济南天辰燕子山东路项目顾问专案组在与甲方充分沟通之基础上，确立如下条件作为本案的研究前提：
项目背景 说明
本报告是严格保密的.
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在项目的市场调研中，我们进行了广泛和有针对性的调查研究
市调内容
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根据贵我双方的协商沟通，整体工作计划安排如下
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济南房地产市场整体判断 写字楼市场分析 发展写字楼可行性判断 公寓市场分析 发展公寓可行性判断
项目相关资源深入分析 项目环境的深度研究 类似案例研究 项目发展战略制定 项目整体定位 物业发展建议 项目风险评价 ……
第二阶段 项目定位及物业发展建议
第一阶段 外出调研及可行性研究
项目可行性研究报告
15个日历天
15个日历天
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7个日历天
第三阶段 项目报告调整阶段
深化研究，完善报告 项目整体财务测算； ……
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项目定位及物业发展建议（初稿）
项目定位及物业发展建议（终稿）
工作计划
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每一个项目都有自身独特的属性，星彦一向力求针对其独特属性而量身打造出相应方案
当地非成熟开发商开发的
省会城市
新老城区结合区域的
小规模体量35
位于环渤海经济圈内项目属性
公建用地项目本报告是严格保密的.
对当地的熟悉和良好的人脉关系将便于项目的运作，但无开发经验，缺乏品牌价值
熟悉当地市场环境 了解当地消费者特征 良好的当地人脉资源 可利用资源较多 ……缺乏房地产开发经验 不具备项目操盘经验 不具备项目产品设计、规划、成本控制能力 品牌尚未塑造 ……
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位于环渤海经济圈南翼，给项目所在城市济南带来较大发展前景
环渤海经济圈： 指以辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带，同时延伸辐射到山西、辽宁、山东及内蒙古中东部
环渤海地区是我国乃至世界上城市群、工业群、港口群最为密集的经济区之一。随着我国经济增长重心由南向北梯次转移，环渤海地区已经成为中国经济新的增长极。 世界经济增长的重心已转向亚太地区。环渤海地区地处东北亚的中枢，在该区域国际分工中起着重要的作用
在环渤海经济圈中，济南处于济青产业带，北接京津冀、沈大经济带，南连长江中下游与大上海都市圈，具有成为京沪经济发展腹地和产业承接地的优势条件 济南作为环渤海经济圈的中心城市之一，受到北京、天津影响、其中心地位并不十分突出本报告是严格保密的.济南是山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，但目前地位和经济实力还不是很强
经济指标逐年增长
历史文化名城
济南市直接腹地范围为山东省西半部，仅限于山东省内，与省外的经济联系薄弱
目前济南城市发展的情况与副省级城市及山东这样一个大省的省会城市的地位不十分相称，并且其地位还受到周边城市的冲击
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项目位置
房地产开发的黄金定律：
地段决定一切！
“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略， 东部为城市主要发展方向 项目所处东二环和经十路交汇处，主城区和东部新区的结合处，其城市核心区域价值不言而喻。项目处于城市主要发展方向上，需要充分考虑、挖掘、放大和利用地段价值
东二环
经十路
奥体中心
行政办公中心
城市向东看
燕子山豪宅区
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小规模体量——与济南在售写字楼项目的规模体量而言，本项目规模偏小，不具备规模优势。本报告是严格保密的.
公建用地开发较之其他物业开发要复杂，需从市场、项目特性、利润与风险等多个角度加以考虑项目为公建用地，可以发展多种方向 项目地势高于地面2～3米，地块里有一定坡度，工程上会增加成本 地块方正便于规划 高耸的燕山立交极大降低了项目的商业价值 周边高档楼盘云集，自然环境优美，有很高的居住价值
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看
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