标鼎时代——标鼎联合产业地产研究中心 产业地产项目的价值提升 [ 锐意地产思想家，产业地产专业服务商 ] 5月 “三维一体”思维法 产业地产 一、城市发展分析 城市发展是产业地产价值提升的前提 城市发展分析 什么是城市发展分析 产业规划分析 城市规划分析 产业地产 协调 协调 约束 引导 城市发展分析 指导 ● 分解 反馈 ● 影响 落实 落实 城市发展分析 产业竞争力是城市和区域发展的根源，城市功能的协调是产业竞争力得以持续的基础 产业规划与城市规划在发展过程中式一种双向互促的关系，互为条件，互相作用，不断推动城市的发展 产业作为城市发展的支柱和动力源泉，城市作为产业发展得载体和依托，产城一体，构筑城市宜居宜业的发展格局 什么是城市发展分析 城市发展分析 产业规划分析 从当地实际状况出发，充分论证国内外及区域经济发展态势后，对当地产业发展定位、产业体系、产业结构、产业链、空间布局、经济社会环境影响，实施方案等做出的科学计划。 简单的说：产业规划是解决该区域内产业“发展什么”以及“如何发展”的问题 产业规划概念 城市发展分析 产业规划分析内容 该区域产业发展战略与目标 该区域产业结构及产业链 该区域产业现状分析 该区域产业发展政策 城市发展分析 产业规划分析方法 多纬度论证 不同阶段客户需求市场调研 筛选目标客户群 城市发展分析 ● 多纬度论证 产业池 政 企 研 国家战略解读 经典案例解读 区域战略解读 城市资源解读 产业能力解读 ？区域产业目标 ？区域产业缺口 ？产业链发展顺序 ？利益与风险 城市发展分析 ● 不同阶段客户需求市场调研 促进区域发展 增加就业与税收 哈佛大学教授拉瑞葛雷納(Larry E. Greiner) 企业成长阶段模型 加速器 孵化器 工业园 发展阶段 企业需求 政府目标 发展载体 城市发展分析 ● 筛选目标客户群 目标客户群 产业相关企业信息 项目定位 企业业务拓展需求 企业区域资源需求 企业项目配套需求 产业相关企业信息 … … 城市发展分析 城市规划分析 为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设所作的综合部署和具体安排。 简单的说：城市规划是解决该区域内“土地如何合理利用”以及“空间资源如何有效配置”的问题 城市规划概念 城市发展分析 城市规划分析内容 城市总体规划 城市控制性详细规划 土地政策 城市发展分析 城市规划分析方法 选址论证 用地分析 体量测算 城市发展分析 ● 选址论证（SWOT分析法） 优势 劣势 内部能力 外部因素 机会 风险 ● 招商能力 ● 运营能力 ● 融资能力 ● 招商能力 ● 运营能力 ● 融资能力 ● 土地政策 ● 产业政策 ● 交通 ● 土地政策 ● 产业政策 ● 交通 增长型战略 扭转型战略 防御型战略 多元型战略 … … … … 城市发展分析 ● 用地分析——用地规模 级别 类别 城市发展分析 ● 用地分析——场地条件 场地平整度 坡度等级: 5% 5%-10% 10%-15% 大于15% 拆迁 拆迁类型 拆迁量 拆迁难度 地质 一般土质 沙质 难开挖石质 基础设施建设 公路 铁路 机场 水 电 加油站 周边产业 农业 工业 服务业 周边自然环境 山地 湖泊 河流 海洋 内部敏感设施 军事设施 文物 政府设施 城市发展分析 ● 体量测算——业态规划 产业链 商务配套 住宅（公寓）配套 其他配套 产业链： 核心行业 上下游行业 配套行业 商业配套： 总部办公 酒店会所 会议培训 住宅(公寓)配套： 员工宿舍 专家楼 员工居家 其他配套： 文化设施 体育设施 景观设施 … … … … 城市发展分析 ● 体量测算——强度测算 二、构建适宜的运营模式 适宜的运营模式是产业地产价值提升的基础 构件适宜的运营模式 不同运营模式下的KPI 运营核心 结构类型 园区形态 运营方式 模式一 模式二 模式三 土地运营 资源运营 资本运营 政府主导型 政企结合型 企业主导型 综合性园区 主力企业带动，土地一、二级开发并存 专业性园区 整合资源，促进产业链发展与服务提升 资本效应，驱动物业资产升值 构件适宜的运营模式 客户需求 重点风险控制 未来发展方向 模式一 模式二 模式三 定制化产品 配套服务 品牌效应 准确把握经济环境、政治环境 城市更新，扩展城市集群 产业升级，向产业高端和高端产业发展 产业资本与金融资本互动共赢 弹性的招商策略，良性的资金循环 核心产品模块化，快速复制 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看