商务物业部航天大厦价格制定方案 一、 价格策略制定原则 （一） 在营销风险较小化的前提下，实现利润的合理化； （二） 符合低开高走的定价原则； （三） 符合项目目标客户的购买心理和需求； （四） 以市场导向，以主要竞争对手为参照 二、 市场概况简述 （一） 宏观市场陈述 1、深圳写字楼市场需求保持强劲增长，销售面积增长10% 左右，销售总额增长约67%； 2、租赁市场持续活跃，需求稳步增长； 3、将近有50万㎡的有较强竞争关系的高档写字楼推出， 包括：航天大厦、华融大厦、贵州大厦、安联大厦、中铁建、金中环 国际商务大厦、大中华、鸿昌大厦等项目。如果加上其他项目，供应 量将更为巨大,短期内严重供大于求； 4、写字楼价格增长过快，不利于市场良性发展，形成未来市场 的隐患； PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 fineprint 商务物业部5、中心区在未来几年将成为深圳写字楼主战场，供应量与消化 量占到整体市场的绝大份额，并直接影响到整体市场走向； 6、以超高层为代表的高档写字楼将会成为市场的主要供应品种， 以普通高层为代表的中高档写字楼将是未来市场供应的相对空白点 注：详情请参阅我司提交《深圳市写字楼市场研究报告》 （二） 部分竞争性项目定价 竞争性项目 实收均价（元∕㎡） 华融大厦 11500 九州创展大厦 11500 国际商会中心 13500 礼顿中心 10000 中央商务大厦 11000 福建兴业银行大厦 10800 时代金融中心 12500 （三） 市场概况给予本项目定价启示 1、 在本项目推出前后以及过程中皆有竞争性较强和较弱的项 目同时推出，礼顿中心、华融大厦、九州创展大厦价格变化是我们必 须保持高度关注的； 2、 第二至四季度本项目的最佳销售时机，应充分利用 有利销售时点采取快速销售策略，避免打持久战； 3、 在定价过程中，不宜虚高或过低，应采取价格跟随策略； 4、 定价应始终与项目定位、档次相一致，始终保证较高的性 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 fineprint 商务物业部价比 三、 航天大厦客户定位 （一） 按购买面积大小进行目标客户定位 小面积需求客户 （200－600㎡） 中面积需求客户 （600－1500㎡） 大面积需求客户 （1500㎡以上） 法律、会计、广告、 IT科技公司、投 资者 具备一定实力，且发展 前景较好的，中型国际 贸易、高科技、物流公 司，以及大型企业的驻 深办事处等 国内外的著名大型 金融、证券、保险公 司，以及跨国大型实 力集团公司的总部 等 15％ 25% 60% (二)（自用型客户中）按不同类型客户企业数量分析 金融 贸易 实业 中介 服务 物流 高科技 投资 其他 本项目 25％ 15％ 20％ 10％ 10％ 5％ 10％ 5% 注：详情请参阅我司提交的《航天大厦营销执行报告》 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 fineprint 商务物业部四、价格参数确定 按照价格表制作技术要求，结合本项目实际情况，有以下一些参 数需要在前期给予确定： n 办公实收均价 n 折扣修正系数 n 办公表面均价 n 楼层差 n 办公楼层均价 n 户型朝向差 n 商业楼层均价 以下将分别对上述参数进行推导 （一）办公实收均价（推导过程见附件一） 实收均价：11500元/㎡ 注：本处所指“办公”包括：主楼4F-25F及附楼3F-5F的办公面积， 未包括主楼2、3层部分办公面积，总建面为36266.45㎡ （二）折扣修正系数 1、按照写字楼销售经验，正常情况下有以下三种折扣： n 付款方式折扣 n 大面积购买额外优惠折扣 n 时点额外优惠折扣 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 fineprint 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看