购房区域
省政府南迁给城南片区带来快速发展，市政府周边配套日趋完善，并受长株潭一体化影响，市场前景被大多数人认可，其次是河西片区，优越的居住环境使得河西越来越被广大长沙市民所认同和接受，本案所在的城北片区是近期上升较快的区域，受到城北物流中心打造的影响，市场发展有了一个很好的机会
作为北片区内的金霞影视板块，凭借月湖得天独厚的景观优势，区域内楼盘的品质有极大的提高，同时，广电中心及展览中心周边的推案项目使得该板块逐渐成为开福区乃至整个长沙的高档住宅片区
购房类型
市场对于住房消费观念已经深入人心，在所有住房销售中，普通商品房的比例接近60％，经济适用房的比例虽然为22.88％，但是相对去年下降3.8个百分点，可见市场承受能力在增强，居民对于政策性住房的需求逐步在降低；在购房市民中，还有一部分选择了二手住房，但是所占比例不到4％，可以预见，目前长沙房地产新建商品房市场不断完善成熟，市场需求也十分旺盛，相比较下二手住房市场的活跃程度远不如新盘效应的突出
户型选择
国家宏观政策强调要求90平方米一下户型供应量应占总供应量的70％，9070政策的禁锢使得开发商的产品多元化受到极大影响，但是从下表中我们可以看出，长沙市民对于大户型的偏好依然存在，110-140平方米三房户型选择的比例接近一半；因此如果开发商一味的迎合政策要求而忽视了市场需求的方向同样会使得产品得不到市场的认可
文略结论：随着长沙楼市的成熟度不断的提高，市场的热情也出现高涨，虽然受到国家宏观调控的影响，但是市场价格受到市民刚性需求的依托平稳、健康的增长，可见在大环境下，市场仍将有一个良好的发展空间
二、开福区域市场概况
地理位置
开福区位于“楚汉名城”长沙市的北部，地处长沙市“拓南兴北”发展战略的前沿阵地，辖长沙金霞经济开发区管委会、青竹湖生态科技（产业）园管委会、长沙金霞海关保税物流中心、洪山旅游区管理局、9个街道办事处和2个镇，面积188平方千米，人口46万余人，是长沙市面积最大、人口最多、资源最丰富，最具发展潜力和发展空间的城区
开福区区位得天独厚，拥有完善的水陆空立体交通网络。湘江一桥、二桥和长石铁路桥飞架湘江两岸，霞凝深水港码头通江达海，火车货运站物畅全国，京广铁路、京珠高速公路贯穿南北，长石铁路横卧东西，319国道、长湘公路、芙蓉北路、青竹湖大道与一、二、三环线纵横相连，长永高速、四方大道直通黄花国际机场，构成一幅四通八达的交通经纬图
基础配套
开福区城市规划和基础设施都逐步在完善，2002年以来，累计投入资金158.6亿元，拉通道路25条，新建和改造了芙蓉北路、湘江大道、开福寺路、火星北路、中青路、车站北路、新世纪大道、工程兵大道、金霞新城路网、青竹湖路网、湘春路、蔡锷北路、湘雅路、八一路、中山路，形成了结构完整、方便快捷、四通八达的城市交通网络。开福区同时开展“北拓”战役，倾力打造了四方坪、金霞、青竹湖、新世纪等几个中心板块及片区，城市建成区面积由16.42平方公里扩大到38.4平方公里，实现了城区范围向北的“大拓展”，在区域基础设施的拓展中，本案的月湖区域受益也在其中
产品特性
开福区注重改善人居环境和提升居住理念相结合，在房地产开发建设中渗透新的人居文化。全区上半年预售面积达62.72万平方米。继圣爵菲斯、左岸春天、青竹湖畔小区等高尚住宅涌现之后，藏珑等精品楼盘鳞次栉比。充分利用区域得天独厚的水资源优势，开创引领临水而居的“河居”时代，珠江花城、华盛新外滩、恒鑫澜北湾、滨江丽园等河居楼盘应运而生。“居住开福”成为市民购房安家的最先选择
区域价格层次对比
上半年，全市商品房均价为3278元/平方米，同比上涨14.35％；其中，商品住宅平均售价为3054元/平方米，同比上涨19.07％；从上涨的涨幅价格来看，今年上半年长沙商品房价格基本处于上升趋势：六月商品房均价相对于一月上涨223元/平方米，涨幅约7.05％；住宅均价上涨了399元/平方米，涨幅约14.14％，商品房住宅涨幅相对更大
分区来看，今年上半年芙蓉区商品房、商品住宅成交均价最高，均价分别为3682元/平方米、3353元/平方米；岳麓区成交均价最低，均价分别为2879元/平方米、2736元/平方米。全市仅天心区、岳麓区均价低于全市均价，其余三区商品房均价目前已达3300元/平方米以上
从“居住开福”概念的提出到河居楼盘的大量出现都对开福区的居住小环境是一个极大的提高，开发建设的楼盘不论从品质和质量上都有一个不小的提升，在满足消费者居住环境提升的同时也带动了整片区域价格的提升，但在价格上相对市府重点开发的南部板块没有明显的劣势
区域供销状况对比
上半年商品住宅累计供销比为0.76：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积），连续三个月供少于销达到20％以上，供销失衡现象比较明显。分区来看，仅开福区供大于销，其余各区均供小于销，特别是雨花区累计供销差量达34％，说明受去年宏观调控政策的影响而停止了一段事件的规划建设审批，导致今年以来后续商品房供应脱节现象开始显现
在全市供小于销的情况下，本案所在的开福区市场供应情况保持相对稳定，市场产品的概念化及区域内产品的多元化为市民提供了较大的选择面，在今后市区其他区域注重地段和价位的同时，开福区域的住宅产品则更能体现“居住开福”的概念
6、周边三级市场
作为三级市场的二手房成交情况，长沙市场同全国其他房地产市场一样，市中心区域由于其地段、交通、生活便利情况都优于外围区域，因此，中心区域的二手房市场一直比周边市场活跃，从上述区域成交量对比中我们可以看出，芙蓉、雨花两区成交活跃，天心区稍稍落后，作为后起之秀的开福区，新规划、新楼盘相对比较突出，同样选择区域内楼盘，作为消费者心态肯定以选择新盘为主，因此，区域内二手房成交明显低于上述三区
目前全市二手房成交均价为2247元/平方米，相对于中心区，月湖公园周边二手房源不多，整体品质、环境也不及新盘项目，两级分化比较严重，不论自住或是投资，虽然价格上有一定优势，但是从居住环境、投资价值、交通成本等一些因数考虑，二手房市场对于本案及周边在售楼盘的威胁程度不大
文略结论：随着中心城区土地供应量的逐步减少，市场热点将逐步转向距离中心城区较近的区域（如本案所在开福区），加上区域内楼盘品质、内涵的不断提高，被市场所接受的程度也将逐步提高，可以预见，今后开福区的楼市必将受到市场的高度关注
第二篇：项目篇
一、项目概况
1、基础概述及参考指标
本案所在金霞影视板块位于新世纪片区，根据长沙市的总体规划，新世纪片区的功能定位是以影视传媒、生态旅游、休闲为主的区域。新世纪文化城旅游区地理位置优越，生态环境优良，文化资源丰富，时代色彩鲜明，居住品质高尚。首先，周边九曲浏阳河的水岸风光，其次，洪山旅游区的丘陵山地风光，再则，月湖公园碧波荡漾的湖光美景，使人无不赞叹这里的自然生态环境；长沙学院、国防科大工程兵学院的高等教育文化、金鹰影视文化城的现代传媒文化，就在本案周围，文化资源充足、丰富；另外，三一九国道、京珠高速、二环线、火星路、新世纪大道、工程兵大道以及规划中经过本区的高速铁路等重要交通设施的快速发展为本案构建起了便捷的内外交通网络
开发商
湖南理想开发有限公司
项目占地
200亩
建筑面积
50万㎡
一期建面
72788㎡
容积率
3.2
绿化率
40％
总户数
3000户
车位数
2000个
本案占地200亩，计划建造50万平方米大型高尚社区，小区建筑为7幢点式高层及13幢板式小高层，整个小区共计3000户，车位设计为2000个，基本为1：1.5配置，另外在小区东南部计划建设一座商业广场；项目一期计划推出西南区域套数共计270套房源，其中90平方户型占50％，130平方三房户型占40％，另外还有少量四房大户型
2、地块现状分析
项目地块大致呈规则梯形，北缘略窄、南部略宽，地块建筑十分适合板式建筑呈规则排列，良好的栋距对于低区楼层采光带来一定帮助，同时板式建筑的户型、通风等都优于点式建筑；地块地形基本平整，土方工程相对减少，但同三一路有一定高差，本案地块较低，今后低区住户可能不能享受到道路北侧的月湖景观；目前地块有三个主要出入口，位于东、南、西三处，但北靠的主要交通干道三一路没有直接进出口，车辆绕行上路多少带来一定不便
3、项目四至分析
A、项目北缘
与月湖公园仅一路之隔，天然的景观优势同藏珑共享，在具有价格优势的同时同样享受月湖景观，这对于项目的推广是一个极大的帮助；但是项目虽北靠三一大道，但是进出地块需绕道东、南、西三面而行，主干道车流进入地块不便，对于本案的销售会带来一定负面影响
B、项目东块
东块道路、配套较差，周边小环境不佳，参差不齐的商铺，摊贩给项目所在小环境带来极大负面影响
C、项目南临
项目南面紧邻一墙之隔的经济适用房，价格、景观、品质等虽然不能同本案相比较，但是对于区域整体楼盘素质的提升会带来一定影响
D、项目西靠
同项目东块一样，同样存在小环境差，配套不完善影响因素，但今后规划公园景观等休闲娱乐设施对项目推广有一定积极作用
二、项目典型性竞争楼盘分析
藏珑滨湖国际社区
藏珑滨湖国际社区是长沙双瑞房地产开发有限公司进驻湖南的第一个多业态房地产开发项目。该项目位于长沙市开福区，紧邻国家级长沙经济技术开发区，东临火星大道，靠近长沙世界之窗和湖南广电中心，北临工程兵大道，与长沙大学对望，西南与月湖公园融为一体，连接浏阳河风光带，南有319国道城区段与城市主干道相连；项目区
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