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合富辉煌东莞市场研究部数据显示，全年土地总成交142宗，成交面积为486.6万平方米，成交总金额为94.9亿元。成交宗数和金额同比08年基本持平，成交面积则下降12%。其中纯属于政府财政收入的一级市场挂牌出让地块共成交406.4万平米，总金额为85.5亿元。09年成交的土地单价为1949元/平米，比08年的1688元/平米小幅上升15%
松山湖楼市发展潜力巨大
东莞成交的土地类型结构与往年不同，工业用地成交总面积为281.5万平方米，比商住地的155.7万平方米大幅超出81%，首次占领主导地位，这与当年的楼市持续低迷和东莞实施产业转型有密切的关系
商住用地的成交量重新占主导地位，为183.6万平米，占总体的38%,比工业用地的179.2万平米略超2.5%
09年工业用地的成交面积占比依然较重，占整体的37%，排名第二；其次是科研设计用地，占14%。09年成交的工业用地依然集中在松山湖区，08年至今，松山湖区几乎每月都有大量的工业用地和科研设计用地成交，预计未来几年内将会有越来越多的高新产业和研发机构进驻松山湖，松山湖的楼市发展潜力巨大
二、商住地供求特征
东莞土地市场表现平淡
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，东莞全市商住地共供应52宗，供应面积为209.9万平米，同比08年的206万平米微涨2%； 的商住用地成交面积是至今最低的，仅有155.7万平方米，而09年全市商住地共成交47宗，成交面积为183.6万平米，同比上升18%.
09年全市商住地的总成交金额为62.2亿元，与08年基本持平，折合各地块容积率算得平均楼面地价为1636元/平米，同比08年的1647元/平米略降1%，价格较为平稳
城区商住地成交较少 主要集中于镇区
东莞商住地成交面积排名前十名区域中，城区仅南城区位列第九，主要以镇区为主。前五名分别是大朗、黄江、中堂、凤岗和石碣镇。最高的大朗镇成交面积为27.9万平米，主要是碧桂园拿下的大朗镇大井头地块面积高达23.7万平米，楼面地价为1690元/平米
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，商住地成交楼面地价最高的区域是莞城区，为4847元/平米；莞城09年只成交了一宗商住地，位于莞城体育路，被深圳龙光地产以高价拿下，成为09年楼面地价最高的商住地块
楼面地价排名二三的长安和大岭山镇，皆只有1宗地块成交，而且这两宗地块的成交价皆包含了地上已有的建筑物，因此实际地价会更低些
城区商住地几乎全落入深系发展商囊中
09年深系开发商在东莞拿地踊跃，对于地价的承受能力明显高于本土开发商,因此09年东莞城区商住地块几乎全落入深系发展商手中。09年东莞楼市相比08年明显好转，沉寂了一年的外地开发商在东莞土地市场又重新活跃起来
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年东莞城区商住地共成交8宗，其中有7宗皆被深圳开发商夺得。深系发展商09年在东莞城区拿地总面积为18.6万平米，拿地总金额为14.9亿元，分别占城区整体成交量的95%和97%
09年东莞本土开发商在城区只拍得一宗商住地，而且成交面积较小，仅有9174平米
住宅市场
前言：，全面激活的一年，，进入谨慎乐观调理
亢奋的已经过去，对的极度悲观预期早已飞到九宵云外，东莞楼市在出乎意料中走出了低迷，走向了健康稳定发展。“9.27”后，东莞楼市开始降温，一场楼市调整不可避免地在08年初到来了， 那时，普遍人认为是东莞楼市最困难的一年；经历接近一年的调整后，不巧世界金融危机大范围地爆发了，在四季度，那时几乎所有的人都认为，其实不是楼市最困难的一年，而才是最困难的一年。事实证明07年底对08年的悲观预期是正确的，而08年底对09年的悲观预期偏差较大。是什么改写了09年的悲观局面呢？金融危机重创了东莞经济，同时挽救了东莞楼市。09年东莞经济仅仅维持历史罕见的5.3%增长，而楼市销售则同比增加60%，房价得到6.8%的上涨
08年四季度中国政府为尽可能减少世界金融危机对中国经济的冲击，以“四万亿”为主要代表的经济刺激计划“顺势”而诞生，接下来中央出台一揽子经济刺激计划，09年中国经济预期得以改观。而在楼市方面，以“七折利率”为主要代表的楼市振兴措施，在短短的两个月迅速将09年市场预期180急转弯，包括东莞楼市由“极度悲观”转向“比较乐观”，东莞住宅存货在短短的两三月迅速得到较大程度消化，尤其刚性产品如二房和小三房更是抢销而空。09年初开始，东莞房价一路高歌，持续长达7个月的上涨，上演着久违的楼市盛宴，不少开发商在不到半年时间里完成了年度计划，也因此，惜售增多，房价居高难下。在利润驱使及政策支撑下，东莞投资购房群体开始崛起，东莞小户公寓亦受到疯抢，东海阳光以近7000元的毛坯高价在短短两三月消化完毕，而在08年几乎成为不可能。09年是东莞楼市全面激活的一年，首次置业突军异起，扛起东莞楼市回暖大旗，改善置业的亦功不可没，随后投资购房重新崛起，09年东莞楼市显得异常亢奋
也正是投资置业已接近疯狂，中央高层对楼市表示高度担忧，因此在09年四季度，温家宝总理在多次会议强调，要保持房地产健康稳定发展，对房地产做出“有保有压”的政策要求，首次置业和改善需求仍然得到鼓励，而投资需求将得到打压。09年底中央高调担忧房地产，市场也因此进入新一轮政策观望，短期内销售量将受到影响。但是，中央多次强调保持政策的持续性和稳定性，维护政策效果，可以预见政策仍然以宽松为主，对房地产将针对性地调整，以微调为主，房地产整体政策环境仍然以宽松为主。从当前东莞住宅供求形势来看，供求已经基本趋于平衡，且刚性住宅仍然有较大的发展空间，楼市新开工节奏仍跟不上销售节奏，东莞楼市在未来的半年内仍然维持“供应偏紧”状况，短时期内需求仍可观。预计下半年楼市新增量将增加较大，届时销售量将有较大提升。而07年高价地块在将很多要开发上市，预计高端项目将有所增加，同时高房价将给销售量带来一定压力。温家宝“国四条”将加速东莞楼市供应步伐，加上当前的“供应偏紧”局面，预计东莞新增供应量将增加，可售货量（含存货）将达950万平方米，市场整体供应仍将充足。由于当前“供应偏紧”及“刚性住宅仍有较大发展空间”及“政策仍将宽松”等因素，东莞房价仍将稳中有升，由于目前房价已经高企，预计涨幅将有明显收窄。整体来讲，在政策没有太大紧缩前提下，东莞楼市将进入谨慎乐观地调理当中
一．整体情况
消化存货 供应萎缩 量价齐升 直逼
基于08年做出的09年偏低市场预期导致09年新增供应大幅减少，同比大幅减少26%.过去三年东莞住宅供应往低走。在以“七折利率”为代表的宽松房产政策下，09年销售迅猛回暖，同比大幅增加59.5%，直逼07年销售高峰。近三年东莞房价平稳小幅上涨，每年增幅约200-400元/平方米、约4%-7%，09年同比08年小幅上涨6.8%.09年以消化存货为主，出现“供不应求”，销售面积超出新增面积达144万平方米；09年签约金额超出07年近10亿元。供应量的持续下滑将有助于楼市全面回暖，当供不应求时，势必带来房价上涨。09年供应偏紧，局部产品局部区域已经出现“供不应求”现象，房价上行受到支撑力
08年东莞住宅需求受到一定压抑，成交量维持较低的水平，而09年在政策刺激下，积压一年的需求得以释放，09年保持较高的成交量。07-09年东莞住宅年平均消化量约500万平方米，09年销售远高于平均水平
从资金回笼来看，今年开发商资金回笼较快，资金较充裕。09年全市住宅签约金额达348.5亿元，超过楼市最疯狂的07年。开发商相对宽松的资金环境将大大削减降价意愿，增强拿地意愿，供应偏紧将导致产品惜售，09年东莞房价上行受到支撑力
二．整体供求比
东莞楼市供求平衡 供求比仍处下行轨道
08年第四季度金融危机加速向世界蔓延，为减少金融危机对中国影响，以“4万亿”为代表的经济刺激计划应势而生，中国楼市包括东莞迎来回暖契机，住宅供求比驶入下行轨道
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，07年-09年，东莞累计新增一手住宅面积约1699万平方米，累计销售面积约1542万平方米，累计供求比仅约1.10：1，东莞住宅供求已基本趋于平衡，从月度趋势来看，供求比仍处下行轨道，楼市压力较小，供求比持续收窄 09年1
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